Cumpărarea de imobile în străinătate poate fi o oportunitate de investiție extraordinară, dar este important să ne amintim că este vorba despre o investiție cu risc ridicat. Unul dintre cele mai importante instrumente de protejare a investiției dumneavoastră sunt garanțiile și, întrucât nu puțini dintre clienții și cititorii acestei rubrici mi se adresează cu întrebări privind garanțiile care li se oferă de dezvoltator/constructor la cumpărarea unui apartament în străinătate, am hotărât să pun lucrurile în ordine.
Ce sunt garanțiile?
Garanțiile sunt mecanisme juridice al căror scop este să asigure îndeplinirea obligațiilor dezvoltatorului față de dumneavoastră, investitorii/cumpărătorii. Dacă dezvoltatorul nu își respectă obligațiile, garanțiile vă permit să vă valorificați drepturile și să limitați paguba potențială.
Este important să ne amintim că mecanismele pe care le cunoaștem din Israel sunt specifice și s-au conturat de-a lungul anilor ca urmare a diferitelor evenimente din lumea imobiliară locală (Legea israeliană privind garantarea investițiilor cumpărătorilor de apartamente, care obligă dezvoltatorul/constructorul să încaseze contravaloarea în funcție de avansarea construcției sau, alternativ, să ofere cumpărătorului garanții, a fost adoptată în urma prăbușirii companiei Hefziba și a pagubelor suferite de cumpărătorii de apartamente ai căror bani nu erau garantați). Este important să înțelegem că fiecare țară are legi și reglementări diferite și, de regulă, garanțiile cunoscute nouă nu pot fi aplicate în fiecare țară, la care se adaugă și aspectul culturii, al uzanțelor și al obiceiului locului. Să luăm, de exemplu, România, unde, în anumite cazuri și condiții, se poate înscrie o notare de avertizare (spre deosebire de Grecia, de exemplu, unde acest lucru nu este posibil), sau SUA, unde se poate asigura tranzacția prin Title insurance, pentru cazul de eroare sau fraudă.
Tipuri frecvente de garanții:
- Notarea de avertizare: înscriere în registrul funciar local privind vânzarea proprietății, care restrânge vânzarea ei către terți, astfel încât, în caz de încălcare, drepturile asupra terenului rămân ale dumneavoastră.
Este important să ne amintim că nu în orice țară se poate face o astfel de înscriere.
- Garanție bancară: banca care creditează/finanțează proiectul se angajează să finalizeze construcția sau să restituie banii investiți în caz de eșec al proiectului.
Trebuie menționat că în majoritatea țărilor această practică nu este uzuală.
- Garanție personală: dezvoltatorul se angajează personal să restituie banii investiți în caz de eșec al proiectului.
- Gaj/ipotecă asupra bunurilor: proprietatea cumpărată sau bunuri ale dezvoltatorului (de exemplu, alte proprietăți deținute de el) sunt gajate/ipotecate în favoarea dumneavoastră, astfel încât să le puteți valorifica în caz de încălcare a contractului.
Este important de subliniat că sunt puțini, ba chiar, mai exact, singuratici dezvoltatorii pe care îi cunoaștem care sunt dispuși să garanteze personal cu un bun/bunuri ale lor.
- Depozit/escrow: o sumă de bani depusă la un terț (de exemplu, un avocat) și care servește drept garanție a investiției/cumpărării, fiind transferată dezvoltatorului/constructorului conform contractului sau avansării construcției.
În acest caz este important să verificați cine este administratorul fiduciar și care sunt condițiile de eliberare a banilor către dezvoltator/constructor.
- Acțiuni: primirea de acțiuni în societatea dezvoltatoare, care vă conferă drepturi de proprietate și de decizie în societate.
Trebuie reținut că această practică este uzuală mai ales în investiții, nu în procesele de cumpărare a apartamentelor.
- Asigurare: poliță de asigurare care acoperă diverse riscuri legate de proiect, precum întârzieri în construcție sau daune aduse proprietății.
Trebuie menționat că în majoritatea țărilor această practică nu este cunoscută și uzuală ca garanție pentru cumpărătorul apartamentului.
Importanța garanțiilor:
- Reducerea riscurilor: garanțiile reduc riscul implicat de investiția imobiliară în străinătate.
- Protejarea banilor investitorilor/cumpărătorilor: în caz de probleme în proiect, garanțiile ajută la asigurarea restituirii banilor investiți.
- Crearea încrederii: oferirea de garanții dovedește seriozitatea dezvoltatorului și întărește încrederea dintre părți.
Un studiu al Universității Harvard din 2021 a analizat efectul utilizării garanțiilor asupra pieței rezidențiale din SUA. Studiul a constatat că utilizarea garanțiilor contribuie la stabilizarea pieței imobiliare și la reducerea volatilității prețurilor.
Un studiu al Băncii Mondiale din 2019 a analizat utilizarea garanțiilor în țările în curs de dezvoltare. Studiul a constatat că utilizarea garanțiilor contribuie la dezvoltarea pieței imobiliare din aceste țări și că sporește investițiile străine în imobiliare.
Garanțiile sunt o componentă esențială în orice tranzacție de cumpărare a unui imobil, nu doar în străinătate, deși, în opinia noastră, la cumpărarea din străinătate importanța și necesitatea lor cresc. Nu în orice țară și nu în orice proiect se poate obține garanția dorită/preferată, dar este important să se ofere o garanție oarecare, care să vă asigure banii. Este important să examinați cu atenție tipul de garanție propus, avantajele și dezavantajele ei și să vă asigurați că se potrivește nevoilor dumneavoastră și nivelului de risc pe care sunteți dispuși să-l asumați. În plus, este important să înțelegeți legislația și reglementările relevante din țara în care se desfășoară tranzacția și să vă asigurați că garanția aleasă respectă cerințele legii.
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית