قد يكون شراء العقارات في الخارج فرصة استثمارية مذهلة، لكن من المهم أن نتذكر أن الأمر يتعلق باستثمار عالي المخاطر. إحدى أهم الأدوات لحماية استثماركم هي الضمانات، وبما أن عددًا غير قليل من العملاء ومن قراء هذا العمود يتوجهون إليّ بأسئلة بشأن الضمانات التي يعرضها عليهم المطوّر/المقاول عند شراء شقة في الخارج، قررت أن أرتّب الموضوع.
ما هي الضمانات؟
الضمانات هي آليات قانونية هدفها ضمان وفاء المطوّر بالتزاماته تجاهكم، أنتم المستثمرون/المشترون. وفي حال لم يفِ المطوّر بالتزاماته، تتيح لكم الضمانات استيفاء حقوقكم وتقليص الضرر المحتمل.
من المهم أن نتذكر أن الآليات التي نعرفها من إسرائيل فريدة وتبلورت على مر السنين نتيجة أحداث مختلفة وقعت في عالم العقارات المحلي (قانون ضمان الاستثمارات لمشتري الشقق، الذي يُلزم المطوّر/المقاول بجباية المقابل بحسب تقدم البناء أو بدلًا من ذلك تقديم كفالات للمشتري، سُنّ في أعقاب انهيار شركة «حيفتسيبا» والضرر الذي لحق بمشتري الشقق الذين لم تكن أموالهم مضمونة). من المهم أن نفهم أن لكل دولة قوانين وتنظيمًا مختلفين، وفي الغالب لا يمكن تطبيق الضمانات المعروفة لنا في كل دولة، ويُضاف إلى ذلك موضوع الثقافة والعُرف وعادات المكان. خذوا مثلًا رومانيا التي يمكن فيها في حالات وبشروط معينة تسجيل إشعار تحذير (على عكس اليونان مثلًا، حيث لا يُسمح بذلك)، أو الولايات المتحدة التي يمكن فيها التأمين على الصفقة بـ Title insurance تحسبًا للخطأ أو الاحتيال.
أنواع الضمانات الشائعة:
- إشعار تحذير: تسجيل في سجل الأراضي المحلي عن بيع العقار، يقيّد بيعه لأطراف ثالثة، بحيث تبقى الحقوق في الأرض لكم في حال الإخلال.
من المهم أن نتذكر أنه لا يمكن إجراء تسجيل كهذا في كل دولة.
- كفالة مصرفية: يلتزم البنك المقرض/الممول للمشروع بإكمال البناء أو بإعادة أموال الاستثمار في حال فشل المشروع.
من المهم الإشارة إلى أن هذه الممارسة غير معتمدة في معظم الدول.
- كفالة شخصية: يلتزم المطوّر شخصيًا بإعادة أموال الاستثمار في حال فشل المشروع.
- رهن على عقارات: العقار المشترى أو عقارات المطوّر (مثلًا عقارات أخرى يملكها) مرهونة لصالحكم، بحيث يمكنكم تحقيقها في حال الإخلال بالعقد.
من المهم التأكيد على أن المطورين الذين نعرفهم والذين يوافقون على الكفالة الشخصية بعقار/عقارات يملكونها قليلون، والأدق القول إنهم معدودون.
- وديعة/أمانة: مبلغ من المال يُودَع لدى طرف ثالث (مثلًا محامٍ) ويُستخدم ضمانة للاستثمار/الشراء، ويُحوَّل إلى المطوّر/المقاول بحسب الاتفاقية أو تقدم البناء.
من المهم في حالة كهذه أن نفحص من هو الأمين وما شروط تحرير المال للمطوّر/المقاول.
- أسهم: الحصول على أسهم في الشركة المطوّرة، تمنحكم حقوق ملكية وحق المشاركة في قرارات الشركة.
يجب أن نتذكر أن هذه الممارسة شائعة بالأساس في الاستثمارات وليس في عمليات شراء الشقق.
- تأمين: بوليصة تأمين تغطي مخاطر مختلفة مرتبطة بالمشروع، مثل التأخيرات في البناء أو الأضرار التي تلحق بالعقار.
من المهم الإشارة إلى أن هذه الممارسة غير معروفة ولا شائعة كضمانة لمشتري الشقة في معظم الدول.
أهمية الضمانات:
- تقليل المخاطر: الضمانات تقلل المخاطر المرتبطة بالاستثمار العقاري في الخارج.
- حماية أموال المستثمرين/المشترين: في حال حدوث مشكلات في المشروع، تساعد الضمانات في ضمان استرداد أموال الاستثمار.
- بناء الثقة: تقديم الضمانات يدل على جدية المطوّر ويعزز الثقة بين الطرفين.
بحثت دراسة أجرتها جامعة هارفارد عام 2021 أثر استخدام الضمانات في سوق العقارات السكنية في الولايات المتحدة. ووجدت الدراسة أن استخدام الضمانات يسهم في استقرار سوق العقارات وفي تقليل تقلب الأسعار.
بحثت دراسة أجراها البنك الدولي عام 2019 استخدام الضمانات في الدول النامية. ووجدت الدراسة أن استخدام الضمانات يسهم في تطوير سوق العقارات في هذه الدول، وأنه يزيد الاستثمارات الأجنبية في العقارات.
الضمانات عنصر أساسي في كل صفقة شراء عقار، وليس في الخارج فحسب، وإن كنا نرى أن أهميتها وضرورتها تزدادان عند الشراء في الخارج. لا يمكن في كل دولة وكل مشروع الحصول على الضمانة المرغوبة/المفضلة، لكن من المهم أن تُعطى ضمانة ما تضمن أموالكم. من المهم أن تفحصوا جيدًا نوع الضمانة المعروضة ومزاياها وعيوبها، وأن تتأكدوا من أنها تلائم احتياجاتكم ومستوى المخاطرة الذي أنتم مستعدون لتحمله. إضافة إلى ذلك، من المهم أن تفهموا التشريع والتنظيم ذوي الصلة في الدولة التي تُنفَّذ فيها الصفقة، وأن تتأكدوا من أن الضمانة المختارة تستوفي متطلبات القانون.
القصص مبنية على حالات حقيقية مع تغيير التفاصيل التعريفية. لا تُعدّ استشارة قانونية.
مترجم عن الأصل العبري. עברית