רכישת נדל״ן בחו״ל יכולה להיות הזדמנות השקעה מדהימה, אבל חשוב לזכור שמדובר בהשקעה בסיכון גבוה. אחד הכלים החשובים ביותר להגנה על ההשקעה שלכם הוא בטוחות, ומאחר ולא מעט מהלקוחות ומקוראי טור זה פונים אליי בשאלות בנוגע לבטוחות שמוצעות להם ע״י היזם/קבלן בעת רכישת דירה בחו״ל, החלטתי לעשות סדר בעניין.
מהן בטוחות?
בטוחות הן מנגנונים משפטיים שמטרתם להבטיח את קיום התחייבויותיו של היזם כלפיכם, המשקיעים/הרוכשים. במקרה שהיזם לא עומד בהתחייבויותיו, הבטוחות מאפשרות לכם לממש את זכויותיכם ולצמצם את הנזק הפוטנציאלי.
חשוב לזכור, שהמנגנונים שאנחנו מכירים מישראל הם ייחודיים והתגבשו במהלך השנים כתוצאה מאירועים שונים שהתרחשו בעולם הנדל״ן המקומי (חוק הבטחת השקעות לרוכשי דירות המחייב את היזם/קבלן לגבות את התמורה לפי התקדמות הבנייה או לחילופין לתת ערבויות לרוכש חוקק בעקבות קריסת חברת חפציבה והנזק שנוצר לרוכשי הדירות שכספם לא היה מובטח). חשוב להבין שבכל מדינה יש חוקים ורגולציה שונים ולרוב הבטוחות המוכרות לנו לא ניתנות ליישום בכל מדינה, ולכך יש להוסיף את נושא התרבות, הנוהג ומנהג המקום. קחו לדוגמה את רומניה בה ניתן במקרים ובתנאים מסוימים לרשום הערת אזהרה (לעומת יוון, לדוגמא, שם זה לא מתאפשר), או את ארה״ב בה ניתן לבטח את העסקה ב- Title insurance למקרה של טעות או מרמה.
סוגי בטוחות נפוצים:
- הערת אזהרה: רישום במרשם המקרקעין המקומי על מכירת הנכס אשר מגביל את מכירתו לצדדים שלישיים, כך שבמקרה של הפרה הזכויות במקרקעין נותרות שלכם.
חשוב לזכור שלא בכל מדינה ניתן לבצע רישום שכזה.
- ערבות בנקאית: הבנק המלווה/מממן את הפרויקט מתחייב להשלמת הבניה או להחזר כספי ההשקעה במקרה של כישלון הפרויקט.
חשוב לציין כי במרבית המדינות הפרקטיקה הזו אינה נהוגה.
- ערבות אישית: היזם מתחייב באופן אישי להחזר כספי ההשקעה במקרה של כישלון הפרויקט.
- שעבוד על נכסים: הנכס הנרכש או נכסים של היזם (למשל, נכסים אחרים שבבעלותו) משועבדים לטובתכם, כך שתוכלו לממשם במקרה של הפרת חוזה.
חשוב להדגיש כי מעטים, ויותר נכון לומר בודדים, היזמים שאנחנו מכירים שמוכנים לערוב אישית עם נכס/ים שלהם.
- פיקדון/נאמנות: סכום כסף המופקד בידי צד שלישי (למשל, עורך דין) ומשמש כבטחון להשקעה/רכישה, ומועבר ליזם/קבלן בהתאם להסכם או התקדמות הבניה.
חשוב לבחון במקרה כזה מיהו הנאמן ומהם התנאים לשחרור הכסף ליזם/קבלן.
- מניות: קבלת מניות בחברה היזמית, המעניקות לכם זכויות בעלות ובהחלטות החברה.
יש לזכור שפרקטיקה זו נהוגה בעיקר בהשקעות ולא בהליכים של רכישת דירות.
- ביטוח: פוליסת ביטוח המכסה סיכונים שונים הקשורים לפרויקט, כמו עיכובים בבנייה או נזקים לנכס.
חשוב לציין כי במרבית המדינות הפרקטיקה הזו אינה מוכרת ונהוגה כבטוחה לרוכש הדירה.
חשיבות הבטוחות:
- הפחתת סיכונים: בטוחות מקטינות את הסיכון הכרוך בהשקעה בנדל״ן בחו״ל.
- הגנה על כספי המשקיעים/הרוכשים: במקרה של בעיות בפרויקט, הבטוחות מסייעות להבטיח את החזר כספי ההשקעה.
- יצירת אמון: מתן בטוחות מעיד על רצינותו של היזם ומחזק את האמון בין הצדדים.
מחקר של אוניברסיטת הרווארד משנת 2021 בחן את ההשפעה של השימוש בבטוחות על שוק הנדל״ן למגורים בארה״ב. המחקר מצא כי השימוש בבטוחות תורם לייצוב שוק הנדל״ן ולהפחתת תנודתיות המחירים.
מחקר של הבנק העולמי משנת 2019 בחן את השימוש בבטוחות במדינות מתפתחות. המחקר מצא כי השימוש בבטוחות תורם לפיתוח שוק הנדל״ן במדינות אלו, וכי הוא מגדיל את ההשקעות הזרות בנדל״ן.
בטוחות הן מרכיב חיוני בכל עסקת רכישת נדל״ן ולא רק בחו״ל, אם כי לדעתנו בעת רכישה בחו״ל חשיבותה וחיוניותה גדלות. לא בכל מדינה ובכל פרויקט ניתן לקבל את הבטוחה הרצויה/המועדפת, אבל חשוב שתינתן בטוחה כלשהי שתבטיח את כספכם. חשוב לבחון היטב את סוג הבטוחה המוצעת, את יתרונותיה וחסרונותיה, ולוודא שהיא מתאימה לצרכים שלכם ולרמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת. בנוסף, חשוב להבין את החקיקה והרגולציה הרלוונטיות במדינה שבה מתבצעת העסקה, ולוודא כי הבטוחה שנבחרה עומדת בדרישות החוק.
הסיפורים מבוססים על מקרים מהשטח. פרטים מזהים שונו. אין לראות בהם ייעוץ משפטי.