Реальная история об одном застройщике на Кипре и урок, который должен услышать каждый застройщик недвижимости.
«Илан, мне срочно нужно с тобой поговорить, - сказал он мне по видеосвязи, а за спиной у него виднелись котлован и синий морской вид. - Всё продвигается, только одно нас останавливает - электричество».
«В каком смысле остановило?» - спросил я.
«Ближайшая трансформаторная подстанция, та, что в соседней деревне, недостаточно мощная. Говорят, у неё не хватает мощности, чтобы запитать наши восемь вилл. И расстояние от нас до неё слишком велико. Придётся строить собственную станцию».
Короткое молчание. Я уже понимаю историю.
«Ты проверял это до покупки?»
«Я проверил всё: реестр, план застройки, разрешение, даже высотную отметку участка. Но электричество? Кому вообще придёт в голову проверять, хватает ли мощности?»
Опытный застройщик, с тремя проектами за границей, споткнулся о маленькую деталь, которая казалась «само собой разумеющейся».
Юридические проверки? Отличные.
Проверки по планированию? Точные.
Но никто не задал простой вопрос:
есть ли инфраструктура, способная запитать проект?
«Стоимость прокладки линии от существующей подстанции - почти 100 тысяч евро, - сказал он. -
А они утверждают, что и при оплате не хватает нагрузки. Так что теперь нам нужно строить собственную подстанцию».
«А это значит, - сказал я ему, - что у тебя не только проект недвижимости, но и частная электростанция».
Он усмехнулся: «Чудесно. Всегда мечтал стать электрической компанией».
Вместе с местным инженером мы сели и проверили решение.
Была построена новая подстанция рядом с границей участка, подключаемая напрямую к линии высокого напряжения с главной дороги.
Недёшево, непросто, но абсолютная независимость.
Без зависимости от деревни, без задержек и с полным контролем над электроснабжением проекта.
«Это стоит примерно вдвое больше, чем стоила бы прокладка линии, - сказал я ему, - но думай наперёд.
Если в будущем здесь построят ещё один проект, именно ты сможешь предоставить им подключение».
Он улыбнулся. «То есть моя подстанция может стать активом?»
«Именно. Настоящая проверка с должной осмотрительностью не только выявляет проблемы, она создаёт возможности».
Через месяц я получил от него сообщение:
«Станция одобрена. Проект подключён».
И он добавил: «На этот раз я усвоил: землю не подписывают, пока не проверят, сколько ватт есть вокруг».
Застройщик, который не копает землю, прежде чем подписать,
может обнаружить, что проблема у него не в разрешениях, а под поверхностью.
Настоящая проверка с должной осмотрительностью должна включать три слоя:
1. Юридический - регистрация и право собственности.
2. Планировочный - проценты застройки и разрешения.
3. Инфраструктурно-инженерный - электричество, вода, канализация, подъезд.
Застройщики склонны думать, что инженер обнаружит всё или что юрист «уже проверит».
Но на практике каждый проверяет только свою зону ответственности.
Застройщик - единственный, кто видит полную картину.
Когда мы снова встретились в Пафосе, он стоял у новой трансформаторной станции, гордый.
«Смотри, - сказал он, - если бы я тогда знал то, что знаю сейчас, я бы сэкономил полгода и много денег».
Я улыбнулся ему и ответил:
«Хорошее девелоперство начинается с вопроса не о том, сколько разрешено построить,
а о том, сколько стоит эксплуатировать то, что ты построил».
Строка в завершение:
Настоящая проверка с должной осмотрительностью начинается с последней страницы планов,
той, что про электричество.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית