Он вошёл в мой офис днём, с усталым взглядом человека, который уже понял правду, но всё ещё надеется, что я скажу ему иное.
Его зовут Идо. Ему 44, он хай-тековец из Рамат-Гана, полгода назад решивший «начать строить что-то для себя за границей».
Коллеги по работе рассказали ему о «сумасшедшей возможности в Афинах», а яркая страница в Фейсбуке с крупным заголовком возвестила:
«9% годовой доходности гарантировано - без головной боли!»
«Я сказал себе, что звучит идеально, - рассказывает он мне и кладёт на стол папку с договором, квитанциями и каким-то отчётом об управлении. -
Я даже туда летал. Меня отвезли посмотреть квартиру. Приятный район, немного далеко от центра, но мне показалось, что нормально.
Консультант сказал, что район развивающийся, арендная плата стабильна и что они обо всём позаботятся. „Ты только считаешь деньги в банке“, - засмеялся он».
Шесть месяцев спустя Идо уже не смеётся.
«Скажи мне честно, - говорит он мне, - это нормально, что вместо 9% я не дотягиваю и до 3%?»
Я прошу показать расчёт.
Он показывает мне красивую аккуратную таблицу в Экселе, с зелёными строками доходов и красными строками расходов.
Только одного там не хватает: реальности.
Его продавец посчитал «валовую» доходность.
Арендная плата 600 евро в месяц при вложении 80 тысяч евро действительно звучит как 9% годовых.
Но когда мы начали разбирать это вместе, обнаружили, как легко забыть то, что находится между строк:
- 10% расходов на покупку (включая налог на приобретение, нотариуса, местного юриста и т. д.).
- 24% налога на арендную плату в Греции (брутто, до расходов).
- 10% платы за управление.
- 2% на ремонт и обслуживание (бойлер, кондиционер, течь, смена жильца).
- Административные расходы в Израиле (бухгалтер, декларация о капитале, годовой отчёт)
- Страховка здания, банковская комиссия за перевод средств, перевод документов и прочие «мелочи» в сотни евро в год.
После всего этого чистая доходность упала до 3,2%.
И вдруг «превосходная инвестиция» выглядела уже куда менее блестяще.
«Но почему они не сказали мне это с самого начала?» - спрашивает он.
Я улыбаюсь.
«Потому что если бы тебе это сказали, ты бы не купил».
Он молчит.
Это молчание я хорошо знаю.
Это молчание человека, который чувствует себя обманутым обещанием, но понимает, что где-то и сам поддался мечте.
Потому что правда в том, что Идо хотел верить.
Он хотел верить, что можно инвестировать за границей, не понимая языка, не проверяя налоги, не читая договор, и что всё само уладится.
Он хотел верить, что «внешнее управление» - действительно «без головной боли», хотя каждый владелец объекта знает, что когда жилец не платит,
боль целиком твоя.
«Так что мне делать теперь?» - спрашивает он.
Я говорю ему то, что говорю каждому инвестору, приходящему на этом этапе:
«Прежде всего, не вини себя. Большинство первых инвесторов за границей совершают похожую ошибку.
Но теперь ты знаешь, и отсюда можно только становиться лучше».
Я предложил пройти всю сделку заново:
проверим квартиру, рынок аренды, налоговый маршрут, договоры с управляющей компанией,
а может быть, даже посчитаем, стоит ли продать и вложить заново, обдуманно.
«Послушай, - сказал я ему, - доходность - это не просто процент. Это целая система цифр, которая начинается с дохода,
но заканчивается в твоих руках».
Идо грустно улыбнулся. «То есть я заработал урок, а не доходность».
«Именно, - ответил я. - И этот урок стоит гораздо больше, чем 9% на бумаге».
Когда мы прощались, он произнёс фразу, которую я не забуду:
«Больше всего бесит не то, что я потерял деньги,
больше всего бесит, что я поверил, что „кто-то уже проверил за меня“».
И это, пожалуй, самый большой урок для каждого инвестора в недвижимость за границей:
никто на самом деле не проверяет за Вас.
Есть тот, кто Вам продаёт, есть тот, кто посредничает, есть тот, кто Вами управляет.
Но цену платите только Вы, когда дела не складываются, как в проспекте.
Так что в следующий раз, когда кто-то пообещает Вам «гарантированную доходность», спросите:
«До налога или после налога? До ремонтов или после? С управляющей компанией или без?»
Потому что в конечном счёте настоящая доходность - не то, что написано в презентации,
а то, что остаётся у Вас на счёте после того, как все статьи легли на стол.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית