دخل مكتبي ظهرًا، بنظرة متعبة لشخص فهم الحقيقة بالفعل لكنه ما زال يأمل أن أقول له غير ذلك.
اسمه عيدو. في الرابعة والأربعين، رجل تقنية عالية من رمات غان، قرر قبل نصف عام «أن يبدأ ببناء شيء لنفسه في الخارج».
حدّثه أصدقاء في العمل عن «فرصة جنونية في أثينا»، وأعلنت صفحة فيسبوك ملونة بعنوان كبير:
«عائد سنوي مضمون 9% - بلا وجع رأس!»
«قلت لنفسي إن هذا يبدو مثاليًا،» يحكي لي ويضع على الطاولة ملفًّا فيه عقد وإيصالات وتقرير إدارة ما.
«حتى إنني سافرت إلى هناك. أخذوني لأرى الشقة. حي لطيف، بعيد قليلًا عن المركز، لكنه بدا لي جيدًا.
قال المرافق إنها منطقة نامية، وإن الإيجار مستقر، وإنهم يتولون كل شيء. “أنت فقط تعدّ المال في البنك”، ضحك.»
بعد ستة أشهر، لم يعد عيدو يضحك.
«قل لي الحقيقة،» يقول لي، «هل من الطبيعي أنني بدل 9% لا أصل حتى إلى 3%؟»
أطلب أن أرى الحساب.
يريني جدول إكسل جميلًا ومرتبًا، بصفوف خضراء للإيرادات وصفوف حمراء للمصاريف.
ينقصه شيء واحد فقط: الواقع.
حسب المسوّق العائد «الإجمالي».
إيجار 600 يورو في الشهر على استثمار 80 ألف يورو، يبدو فعلًا كـ9% في السنة.
لكن حين بدأنا نفككه معًا، اكتشفنا كم يسهل نسيان ما بين السطور:
- 10% مصاريف شراء (تشمل ضريبة الشراء والكاتب بالعدل والمحامي المحلي وغيرها).
- 24% ضريبة على الإيجار في اليونان (إجمالي، قبل المصاريف).
- 10% رسوم إدارة.
- 2% إصلاحات وصيانة (سخّان، مكيف، تسرب، تبديل مستأجر).
- تكاليف إدارية في إسرائيل (محاسب قانوني، تصريح رأس المال، تقرير سنوي)
- تأمين المبنى، عمولة بنكية لتحويل الأموال، ترجمة مستندات، و«صغائر» أخرى بمئات اليوروهات في السنة.
بعد كل شيء، انخفض العائد الصافي إلى 3.2%.
وفجأة، بدا «الاستثمار الممتاز» أقل لمعانًا بكثير.
«لكن لماذا لم يقولوا لي هذا من البداية؟» يسأل.
أبتسم.
«لأنهم لو قالوا لك هذا، لما اشتريت.»
يصمت.
هذا الصمت، أعرفه جيدًا.
إنه صمت من يشعر بأنه تعرّض للخداع بوعد، لكنه يعرف أيضًا أنه في مكان ما تعاون مع الحلم.
لأن الحقيقة أن عيدو أراد أن يصدّق.
أراد أن يصدّق أنه يمكن الاستثمار في الخارج دون فهم اللغة، ودون فحص الضريبة، ودون قراءة عقد، وأن كل شيء سيتدبر.
أراد أن يصدّق أن «الإدارة الخارجية» تعني فعلًا «بلا وجع رأس»، مع أن كل مالك عقار يعرف أنه حين لا يدفع المستأجر،
يكون الوجع كله عليك.
«إذن ماذا أفعل الآن؟» يسأل.
أقول له ما أقوله لكل مستثمر يصل في هذه المرحلة:
«أولًا، لا تجلد نفسك. معظم المستثمرين الأوائل في الخارج يرتكبون خطأً مشابهًا.
لكنك تعرف الآن، ومن هنا لا يمكن إلا أن تتحسن.»
اقترحت عليه أن نراجع الصفقة كلها من البداية:
نفحص الشقة، وسوق الإيجار، ومسار الضريبة، والاتفاقات مع شركة الإدارة،
وربما نحسب أيضًا إن كان يجدر البيع وإعادة الاستثمار بصورة مدروسة.
«انظر،» قلت له، «العائد ليس نسبة مئوية فحسب. إنه منظومة كاملة من الأرقام تبدأ بالدخل،
لكنها تنتهي في يديك.»
ابتسم عيدو بحزن. «إذن في الواقع ربحت درسًا، لا عائدًا.»
«بالضبط،» أجبت. «وهذا الدرس يساوي أكثر بكثير من عائد 9% على الورق.»
حين افترقنا، قال جملة لن أنساها:
«الأكثر إزعاجًا ليس أنني خسرت مالًا،
الأكثر إزعاجًا أنني صدّقت أن “أحدهم فحص عني بالفعل”.»
وربما هذا هو أكبر درس لكل مستثمر عقاري في الخارج:
لا أحد يفحص عنكم حقًا.
هناك من يبيع لكم، وهناك من يتوسط لكم، وهناك من يدير لكم.
لكن أنتم وحدكم من تدفعون الثمن حين لا تُغلق الأمور كما جاء في النشرة.
فالمرة القادمة التي يعدكم فيها أحد بـ«عائد مضمون»، اسألوا:
«قبل الضريبة أم بعدها؟ قبل الإصلاحات أم بعدها؟ شاملًا شركة الإدارة أم لا؟»
لأنه في النهاية، العائد الحقيقي ليس ما هو مكتوب في العرض التقديمي -
بل ما يبقى لكم في الحساب بعد أن تستلقي كل البنود على الطاولة.
القصص مبنية على حالات حقيقية مع تغيير التفاصيل التعريفية. لا تُعدّ استشارة قانونية.
مترجم عن الأصل العبري. עברית