A intrat în biroul meu la prânz, cu privirea obosită a cuiva care a înțeles deja adevărul, dar încă speră să-i spun altceva.
Îl cheamă Ido. Are 44 de ani, este om de high-tech din Ramat Gan și a hotărât acum o jumătate de an să „înceapă să-și construiască ceva în străinătate”.
Prieteni de la serviciu i-au povestit despre o „oportunitate nebună la Atena”, iar o pagină colorată de Facebook, cu un titlu mare, anunța:
„9% randament anual garantat - fără bătăi de cap!”
„Mi-am spus că sună perfect,” îmi povestește și pune pe masă un dosar cu contract, chitanțe și un raport de administrare.
„Am și zburat acolo. M-au dus să văd apartamentul. Un cartier plăcut, puțin departe de centru, dar mi s-a părut în regulă.
Consultantul a spus că e o zonă în dezvoltare, că chiria este stabilă și că ei se ocupă de tot. «Dumneavoastră doar numărați banii în bancă,» a râs.”
Șase luni mai târziu, Ido nu mai râde.
„Spuneți-mi adevărul,” îmi zice, „este normal ca în loc de 9% să nu ajung nici la 3%?”
Cer să văd calculul.
Îmi arată un tabel Excel frumos, ordonat, cu rânduri verzi de venituri și rânduri roșii de cheltuieli.
Un singur lucru lipsește de acolo: realitatea.
Agentul lui de vânzări a calculat randamentul „brut”.
O chirie de 600 de euro pe lună la o investiție de 80 de mii de euro sună într-adevăr ca 9% pe an.
Dar când am început să desfacem împreună, am descoperit cât de ușor este să uiți ce se află între rânduri:
- 10% cheltuieli de achiziție (inclusiv taxa de achiziție, notar, avocat local etc.).
- 24% impozit pe chirie în Grecia (brut, înainte de cheltuieli).
- 10% taxe de administrare.
- 2% reparații și întreținere (boiler, aer condiționat, scurgere, schimbarea chiriașului).
- Costuri de administrare în Israel (contabil, declarație de capital, raport anual)
- Asigurarea clădirii, comision bancar pentru transferul de bani, traducerea documentelor și alte „mărunțișuri” de sute de euro pe an.
După toate acestea, randamentul net a coborât la 3,2%.
Și deodată, „investiția excelentă” a părut mult mai puțin strălucitoare.
„Dar de ce nu mi-au spus asta de la început?” întreabă.
Zâmbesc.
„Pentru că dacă v-ar fi spus, nu ați fi cumpărat.”
Tace.
Această tăcere o cunosc bine.
Este tăcerea cuiva care se simte rănit de o promisiune, dar știe și că, undeva, a colaborat cu visul.
Pentru că adevărul este că Ido a vrut să creadă.
A vrut să creadă că se poate investi în străinătate fără să înțelegi limba, fără să verifici impozitul, fără să citești un contract, și că totul se va aranja.
A vrut să creadă că „administrarea externă” înseamnă cu adevărat „fără bătăi de cap”, deși orice proprietar știe că atunci când un chiriaș nu plătește,
durerea este în întregime a dumneavoastră.
„Deci ce fac acum?” întreabă.
Îi spun ceea ce spun fiecărui investitor care ajunge în această etapă:
„Mai întâi de toate, nu vă învinuiți. Majoritatea primilor investitori în străinătate fac o greșeală asemănătoare.
Dar acum știți, și de aici se poate doar îmbunătăți.”
I-am propus să trecem prin toată tranzacția de la început:
să verificăm apartamentul, piața chiriilor, traseul fiscal, contractele cu firma de administrare,
și poate chiar să calculăm dacă merită să vindem și să reinvestim într-un mod chibzuit.
„Vedeți,” i-am spus, „randamentul nu este doar un procent. Este un sistem întreg de cifre care începe de la venit,
dar se termină în mâinile dumneavoastră.”
Ido a zâmbit trist. „Deci, de fapt, am câștigat o lecție, nu un randament.”
„Exact,” am răspuns. „Iar această lecție valorează mult mai mult decât un randament de 9% pe hârtie.”
Când ne-am despărțit, a spus o frază pe care nu o voi uita:
„Cel mai supărător nu este că am pierdut bani,
cel mai supărător este că am crezut că «cineva a verificat deja pentru mine».”
Și aceasta este poate cea mai mare lecție pentru orice investitor imobiliar din străinătate:
nimeni nu verifică pentru dumneavoastră cu adevărat.
Există cine vă vinde, există cine face intermedierea, există cine vă administrează.
Dar doar dumneavoastră plătiți prețul atunci când lucrurile nu ies ca în prospect.
Așa că data viitoare când cineva vă promite „randament garantat”, întrebați:
„Înainte de impozit sau după impozit? Înainte de reparații sau după? Inclusiv firma de administrare sau nu?”
Pentru că până la urmă, randamentul real nu este ceea ce scrie în prezentare -
ci ceea ce vă rămâne în cont după ce toate capitolele sunt puse pe masă.
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית