Примерно два года назад ко мне в офис пришёл молодой инвестор, весь взволнованный.
Назовём его Даниэль.
Он вернулся с встречи с одним из тех «консультантов по инвестициям», что появились на каждом углу, и глаза его горели.
«Слушай, - сказал он мне, - я нашёл способ сократить путь.
Вместо того чтобы сидеть на заборе и смотреть, как растут цены на недвижимость, я за год куплю пять квартир за границей.
Консультант сказал мне, что это возможно и что сейчас самое время.
С умным плечом можно удвоить доходность, использовать деньги банка, и в итоге я буду финансово свободен».
Речь была полна энтузиазма.
Язык? Почти скопированный из тех блестящих презентаций консультантов.
Но за энтузиазмом скрывалась и опасная слепая зона: вера в то, что рынок всегда продолжает расти, что арендаторы всегда придут, а банк всегда будет терпеливо ждать.
Как всё началось
Даниэль действительно преуспел. За год он купил пять квартир в разных городах Центральной Европы.
Сделки были похожими: средние объекты в непрестижных районах, с почти полной ипотекой: финансирование 70%-80%.
Собственного капитала у него почти не было, но пока аренда поступала вовремя, цифры «работали».
Помню, как он пришёл и показал мне пёстрый Эксель:
Строки предполагаемой арендной платы против платежей по долгу.
«Видишь? - сказал он мне. - Каждый месяц у меня остаётся небольшой излишек.
Это только начало: через пять лет я уже погашу часть займов, а мои объекты будут стоить вдвое больше. Это верные деньги».
Реальность бьёт по лицу
Но рынок, как водится, не слушал мечты Даниэля.
Через полгода после пятой сделки начались признаки замедления.
В некоторых городах выросла безработица, спрос на аренду упал, и квартиры простаивали неделями, а иногда месяцами.
У Даниэля это было как цепочка домино:
Одна квартира не сдавалась два месяца. Ещё ничего, это ещё «терпимо».
Но потом простаивала вторая, а в третьей арендаторы попросили снизить арендную плату или съехали.
Тем временем банки, которые никого не ждут, продолжали взимать ежемесячные платежи в полном объёме.
Небольшой излишек, видневшийся в Экселе, быстро превратился в дефицит.
Даниэль пытался привлечь дополнительные средства, брал более дорогие займы в Израиле, чтобы затыкать дыры, но платежи только росли.
Точка, где мечта разбивается
Помню день, когда он вернулся ко мне.
Он выглядел измождённым, почти раздавленным.
«Не могу поверить, что это происходит со мной, - прошептал он.
В следующем месяце мне нечем платить по ипотеке.
Две квартиры уже полгода стоят пустыми.
Если не продам, банк обратит взыскание на объекты».
Проще говоря: он стоял перед крахом.
А на перенасыщенном рынке, когда все пытаются продавать одновременно, цены падают быстро.
Две квартиры он продал в болезненный убыток, а третью почти по цене покупки, только чтобы погасить долг.
В итоговом расчёте, после комиссий, налогов и потери стоимости, то, что он выстроил за полтора года, было почти полностью стёрто.
Что же здесь на самом деле произошло?
Интересный вопрос не в том, почему Даниэль проиграл, а в том, как он вообще туда попал.
Проблема была не только в экономическом замедлении или падении спроса на аренду.
Основная проблема была в стратегии: максимальное плечо, средние объекты, пограничные районы.
Консультант, подталкивавший его вперёд, не разделял убытков.
Свою комиссию он получил за первую сделку, за вторую, и за третью тоже.
А вот Даниэль остался с долгами, пустыми объектами и ежедневным давлением, разрушившим качество его жизни.
Болезненный урок
История Даниэля - не единичный случай.
За последнее десятилетие я вижу немало молодых инвесторов, привлечённых большими обещаниями:
«Покупайте пять квартир в год, станьте профессиональным инвестором, и всё с небольшим собственным капиталом».
Но реальность проста:
Плечо - палка о двух концах.
При росте и спросе оно увеличивает прибыль.
Но как только наступает замедление, даже небольшое, оно уничтожает инвестора.
Потому что каждый месяц простоя квартиры, каждая задержка платежа арендатора, каждый непредвиденный расход не снимаются с банка.
Долг продолжает тикать, а инвестор оказывается в погоне за собственным хвостом.
А что было бы, если бы?
Подумайте на минуту:
Что было бы, если бы Даниэль купил две квартиры вместо пяти?
Если бы держал резерв в несколько десятков тысяч евро «на крайний случай»?
Если бы сосредоточился на одном городе, который хорошо знает, вместо того чтобы разбрасываться на пять разных?
Скорее всего, даже при замедлении рынка он бы выстоял.
Возможно, было бы немного тесно, но продавать в убыток ему бы не пришлось.
Он мог бы удерживать объекты долгое время, пока рынок не восстановится.
Итог
Инвестиции в недвижимость за границей могут стать мощным двигателем роста, но только когда делаются с умом.
Тот, кто входит слишком быстро, с максимальным плечом, веря, что «рынок всегда растёт», может очень скоро оказаться по другую сторону уравнения.
История Даниэля - простое напоминание:
Не всё, что продают Вам консультанты, верно.
И прежде чем покупать ещё и ещё один объект, надо спросить:
Что будет, если два месяца нет арендатора?
Что будет, если процентная ставка вырастет?
Что будет, если придётся продавать под давлением?
Опытный инвестор знает: доходность - это не только число на бумаге.
Она включает и способность спокойно спать по ночам, даже когда рынок качается.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית