В день, когда ФРС объявила о снижении ставки на 0,25%, Дани почти открыл бутылку вина.
Израильский застройщик 44 лет, строящий жилой проект во Флориде. 60 квартир рядом с университетом.
Долгие месяцы он ходил с чувством удушья. Когда он начинал планирование, ставка была выше 6%. Каждый разговор с банком заканчивался одним и тем же ответом: «Финансирование дорогое, смотрите, как Вы сведёте цифры».
Дани уже не спал по ночам. Экселевские таблицы не сходились, подрядчики требовали крупные авансы, а инвесторы начали шептаться:
«Может, подождём немного, посмотрим, куда это идёт…»
В те недели каждый звонок телефона заставлял его вздрагивать. То звонил банк с просьбой о дополнительном обеспечении. То субподрядчик, поднявший цену на 10% «из-за расходов на финансирование».
И когда ему уже казалось, что всё застряло, пришло сообщение: ставка снижается, возможно, будут и дальнейшие снижения в течение года.
Надежда и реальность
Сначала Дани вздохнул с облегчением. Наконец-то свет в конце туннеля. Финансирование дешевеет, местные покупатели вернулись к интересу, а инвесторы из Израиля слали ему сообщения: «Может, сейчас стоит войти?»
Но очень скоро реальность постучала в дверь.
- Подрядчики снова подняли цены. На этот раз под предлогом, что все вернулись к строительству.
- Участки, которые были доступны, исчезли по завышенным ценам.
- Его конкуренты, малые и средние застройщики, затопили рынок предложениями.
Вместо того чтобы решить проблему, ставка создала новую: жестокую конкуренцию.
Больнее всего Дани было слышать, как его инвесторы говорят:
«Дани, зачем вкладывать деньги сейчас в проект, который закончится через три года? Ставка уже упала, можно взять ипотеку и купить вторичную квартиру. Завтра утром я вижу доходность».
Каждый такой разговор был для него как пощёчина. Он работал над планированием год, вложил первоначальный капитал, а теперь, когда наконец условия улучшаются, все бегут именно из-за этого.
Бессонные ночи
По ночам Дани ходил по комнате, не в силах уснуть. Мысли метались:
«Если ставка снова вырастет, у меня проблема.
Если она продолжит падать, конкуренция раздавит меня.
Как вообще выстраивать стратегию, когда почва под ногами сдвигается каждые два месяца?»
Это настоящая боль застройщика за границей. Не только бюрократия, не только расстояние от дома. А чувство, что ты играешь на доске, на которой в любой момент кто-то меняет тебе правила.
Переломный момент
В конце концов Дани понял: он не может управлять ставкой.
Что он может - управлять своей историей.
На встрече с инвесторами он перестал говорить о ставке. Вместо этого он представил им сильные стороны, не зависящие ни от какого центрального банка:
- Стратегическое расположение рядом с университетом, с устойчивым спросом на аренду.
- Договор об управлении с международной компанией, обеспечивающей текущие доходы.
- Гибкое планирование: квартиры подходят и для краткосрочной аренды, и для семей.
Он понял: что отличает настоящего застройщика, - не умение дождаться правильной ставки, а умение построить проект, который стоит устойчиво, даже когда она меняется.
Итог
Снижение ставки в США вернуло рынку оптимизм, но для Дани это было и болезненным напоминанием.
Заголовки, возможно, меняются, но его проект построен не на заголовках.
Он построен на договорах, на стратегии и на способности убедить инвесторов, что видение сильнее любого временного числа.
Застройщикам за границей нужно понимать:
Настоящая боль приходит не тогда, когда нет денег, а когда деньги есть, но весь рынок гонится за ними вместе с Вами.
И в этот момент становится ясно, кто застройщик, полагающийся на погоду, а кто строит фундамент.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית