Военнослужащие ЦАХАЛа (Армии обороны Израиля), выходящие в отставку, стали потенциальным клиентом для девелоперов недвижимости из-за доступного капитала выходных выплат. В некоторых случаях находятся контактные лица, которые служат каналом доверия для входа в сообщество и зарабатывают комиссию за знакомство с девелопером, а также получают от покупателя «вознаграждение за продажу» за сделку, которую они обеспечили клиенту.
Нет ничего, что огорчало бы меня больше, чем слышать об отставниках, попавшихся на мошенничество, и всё потому, что они положились на интуицию и на «связь» с девелопером.
Если я чему-то и научился за 20 лет работы в недвижимости, так это отделять дружбу и пиво по окончании дня от бизнеса с недвижимостью.
На этой неделе в мой офис пришёл новый клиент, сел напротив и рассказал, что вложил значительную часть выходного пособия, полученного по достижении пенсионного возраста, в покупку нескольких домов в чужой стране. Компания, продавшая ему дома, показала ему несколько домов, включая планы ремонта и модернизации, а затем пообещала ему годовой доход от арендной платы, составляющий около 10% стоимости объектов.
«Это было слишком хорошо, чтобы быть правдой», - рассказал он.
Показанные ему визуализации выглядели так, будто дома только что сошли со страниц журнала. Совсем как в сериалах, которые жена заставляла его смотреть на канале «Хорошая жизнь».
Он убедился, подписал договор и перевёл компании оплату, и красная лампочка у него не зажглась, когда сразу после подписания ему передали 12 чеков в счёт доходности за первый год.
В начале второго года компания сообщила, что ему придётся иметь дело непосредственно с жильцами. Он сел в самолёт.
Приземлившись в аэропорту Бен-Гурион, он приехал прямо ко мне в офис.
Оказывается, обещанный ремонт не был выполнен. Присланные ему фотографии были визуализациями или просто снимками, взятыми из интернета. Из разговоров с брокерами, которых он пытался привлечь, чтобы они помогли сдать дома в аренду, выяснилось, что арендную плату можно получать значительно ниже, чем ему обещали и чем он получил в предыдущем году.
Я болезненно улыбнулся. Мягкая улыбка, призванная немного успокоить и в основном передать послание, что я с ним.
Я попросил показать договоры, которые он подписал. И, как я и ожидал, в них не было обязательства по ремонту, и уж тем более не было определено, что будет включать ремонт. В них не было и обязательства по доходности. По крайней мере одно хорошее произошло - дома записаны на его имя.
«Как ты не понял, что что-то не так? - спросил я. - Как это: до ремонта и сразу после того, как ты отдал им деньги, они дают тебе чеки, якобы доходность, и у тебя не зажигается красная лампочка?»
«Я слышал истории, мне дали поговорить с рекомендателями, я им доверял», - ответил он.
Девелопер, маркетолог, брокер, который обязуется перед Вами в отношении доходности, а если он ещё и даёт Вам чек вперёд на доходность - поднимите бровь, пусть у Вас зажжётся прожектор и высветит большой предупреждающий знак. Во многих случаях тот, кто продаёт Вам с заранее обещанной доходностью, знает, что достаточно заработал на самой сделке продажи, и если не сумеет обеспечить обещанную доходность, то доплатит из своего кармана, из Вашего кармана.
Колебания рынка, мелкие изменения и различия между улицей и улицей и между зданием и зданием - всё это влияет на составляющую выплачиваемой арендной платы и не поддаётся прогнозированию, а тем более обязательству заранее.
Вы предупреждены!!!
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית