Друзья подшучивают надо мной и утверждают, что я стюард. Не успеешь вернуться из командировки, а уже в пути на следующую... Но по правде я воспринимаю свою работу как своего рода миссию. Вместе с тем больше всего я люблю по окончании ещё одного рабочего дня за границей сесть в баре отеля, заказать бокал негрони и подвести для себя итог дня.
Я сидел в баре нашего постоянного отеля в европейской столице, и, увидев, как она выходит из лифта, сразу попросил бармена приготовить негрони и для неё. Она села рядом, медленно пригубила напиток.
«Я хочу продвигаться как можно быстрее, - сказала мне девелопер. - Подготовьте тексты договоров купли-продажи в соответствии с нашими договорённостями, чтобы я могла выходить на маркетинг».
«Понимаю, я поговорю и с местным партнёром, мы подготовим необходимые документы, но, насколько я понимаю, мы ещё не на этапе продаж клиентам», - ответил я.
«Всё будет хорошо. Не волнуйся. Увидишь, в конце концов всё сложится к лучшему», - ответила она.
Действительно, было подписано соглашение о намерениях на покупку здания в европейской столице, которое она намерена перепрофилировать из офисного в жилое, цена сделки очень привлекательная и принесёт клиентке хорошую прибыль, подписан договор с архитектором, который будет сопровождать проект перед местными властями, но вместе с тем на пути есть ещё несколько препятствий. Здание принадлежит нескольким владельцам, часть которых умерла, а часть их наследников находится за пределами страны, что затрудняет ведение переговоров. Кроме того, в здании есть ещё несколько арендаторов с долгосрочными договорами.
Основная трудность, которую мы с местным партнёром предвидели, состояла в выселении арендаторов. Из их договоров аренды было понятно, что они не спешат покидать помещения, поскольку платили относительно низкую арендную плату по сравнению с рыночными ценами, так как речь идёт о старых договорах. Двое из арендаторов не были для меня проблемой, поскольку срок их договоров должен был истечь в конце календарного года, а до этого, даже если все стороны будут действовать быстро, мы не дойдём до строительства. Главная проблема была с арендатором одного из этажей, договор которого был продлён всего несколько месяцев назад на два года. Мы не смогли найти в договоре лазейку, позволяющую выселить его раньше. Я предложил поставить завершение сделки купли-продажи в зависимость от согласия арендатора освободить помещение в течение 30 дней со дня получения разрешения на строительство.
Адвокаты продавцов начали вести переговоры с арендатором. Одновременно наша клиентка продолжала продвигать проект и тратить средства на инженерные проверки, архитектурное проектирование и прочее. Мы не раз и не два рекомендовали ей немного снизить темп и подождать результатов переговоров с проблемным арендатором, но безрезультатно. Она продолжает изо всех сил.
Наступил срок подписания договора, и продавцы попросили отсрочку на неделю. Наши попытки получить объяснение не увенчались успехом. По окончании недели была запрошена ещё одна отсрочка на месяц, поскольку они ещё не достигли договорённостей с проблемным арендатором. Клиентка при этом проявляла признаки раздражения, но продолжала идти своим путём и вести процедуры планирования.
После двух месяцев отсрочек адвокаты продавцов сообщили, что не могут взять на себя обязательство по отлагательному условию, поскольку, судя по всему, им не удастся убедить арендатора сократить срок аренды. Клиентка и я сели на самолёт и поехали на 24 часа мозгового штурма и попыток спасти сделку. Вместе с местным партнёром мы встретились с адвокатами продавцов. Звучали разные идеи, и мы пытались найти способ, позволяющий осуществить сделку, но в итоге зашли в тупик. На встрече с директором компании-арендатора клиентка попыталась предложить какую-либо денежную компенсацию, однако требования, которые он выдвинул за освобождение помещения до срока, были чрезмерными. Вечером, в баре отеля, она сообщила мне, что отказывается от проекта, и попросила добиться возврата задатка в подтверждение серьёзности намерений, который она внесла в доверительное управление адвокатам продавцов.
Насколько Вы верите в проект и сколько готовы вложить ещё до подписания договора купли-продажи? Ответ на это не раз удивляет меня и главным образом свидетельствует о пыле и вере девелопера. Никто ведь не любит терять деньги или тратить средства, которые потом окажутся потраченными впустую, но есть и те, кто знает, что 1 из 14 стартапов добивается экзита (выхода из бизнеса) и что не каждая сделка с недвижимостью или возможность реализуется, но чтобы понять и выяснить это, нужно вкладываться, а иногда и терять деньги.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית