Хороший кофе для меня - must. Кто-то будет надо мной смеяться, но в каждой поездке за границу первое, что я ищу, - ближайший «Старбакс». Как это сочетается с хорошим кофе? Дело не только в кофе, но и во впечатлении, и, как ни удивительно, по крайней мере в Европе их кофе совсем неплох.
Мы сидели в торговом центре за кофе, как вдруг он подошёл к моему партнёру. Партнёр тут же встал, они пожали друг другу руки и завели оживлённый разговор. Оказывается, они знакомы уже несколько лет, познакомились на семинаре. Мы пригласили его присоединиться к нам за кофе, и он охотно согласился. Мы сидели и болтали о делах, делились впечатлениями от поездок за границу. Он рассказал, что у него есть квартира, которую он только что купил и ремонтирует в одной из стран, где мы работаем. Мы пожелали ему удачи, а допив кофе, тепло попрощались. С тех пор я его не встречал, пока он не позвонил и не попросил о встрече по поводу этой самой квартиры.
3 брокера пытались продать квартиру в течение последнего года, и лишь один из них принёс ему предложение от потенциального покупателя, от которого он отказался. Когда он пришёл ко мне на встречу, он был разочарован, зол и растерян. Он объяснил, что год назад в поездке встретил в самолёте давнего друга, работающего в городе брокером, и тот сказал ему, что в районе, где расположена квартира, квартиры продаются по средней цене 1250 евро за кв. м. Ещё до приземления они договорились, что он даст ему эксклюзив на продажу.
Речь о квартире, которую он разделил на 2 квартиры, не зарегистрировав это в местном земельном реестре. Квартиры сдавались студентам, которые не всегда оплачивали все счета, и время от времени он обнаруживал долги перед компанией водоснабжения, электрической компанией или домкомом. Продажа квартир с прибылью, как он понял от друга-брокера, облегчит ему жизнь. Он с радостью от них избавится.
Примерно через неделю, когда он вернулся в Израиль, брокер позвонил и объяснил, что показывать квартиры потенциальным покупателям сложно из-за необходимости согласовывать визит с 2 арендаторами, и предложил выселить их, ведь он и так вот-вот их продаст.
Прошёл год, квартиры стоят пустыми, дохода от аренды нет, а платить домкому, мэрии и так далее нужно. Неудивительно, что он разочарован.
Другу-брокеру было трудно принести конкретные предложения о покупке, и он свалил вину на то, что квартира была разделена, но не зарегистрирована как 2 отдельные единицы в земельном реестре, так что нужно найти покупателя, который по сути инвестор и согласится купить их, зная, что на самом деле покупает одну квартиру. Тогда он поехал и нашёл другого брокера, который тоже получил эксклюзив, а через два месяца опустил руки. Третьему брокеру наконец удалось принести предложение, но оно намного ниже ожидаемого.
Я сделал для него «расчёт на коленке» - сколько стоила квартира, стоимость раздела, убытки, возникшие за эти годы, ожидаемые расходы, если он захочет получить задним числом разрешение на раздел и зарегистрировать его в земельном реестре, в сравнении с ценой продажи со всеми вытекающими последствиями и сопутствующими расходами (налогообложение, адвокат, комиссия брокера). Я объяснил, что брокеры всегда будут стараться завысить цену, чтобы получить более высокую комиссию, и не всегда у них достаточно порядочности признать, что они дали завышенную оценку стоимости. Это, на мой взгляд, и произошло с первым брокером, только он уже влюбился в идею продать с хорошей прибылью, и теперь ему трудно отпустить. Я также объяснил, что, зная расположение квартиры, это не престижный район и не «лёгкий» для сделок, к тому же названная этим брокером цена для этого района кажется мне несколько завышенной. Я предложил ему попробовать немного поднять предложение и продать.
Иногда наша инвестиция не приносит ожидаемых результатов, прибыль не такая, как мы рассчитывали. Мудрость в том, чтобы знать, когда и как выйти из инвестиции, даже если прибыль ниже ожидаемой, уметь отпустить и двигаться дальше.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית