Мы знакомы больше десяти лет. Время от времени встречаемся за кофе. Всегда, когда я приезжаю в город и обнаруживаю, что он тоже там, мы идём на ужин и выпиваем вместе (всё-таки двое мужчин в чужом городе всегда рады компании и разговору на родном языке). В последние годы он сосредоточился на гостиничном бизнесе, так что когда ко мне пришла возможность - отель, выставленный на продажу в городе, где он работает, - я сразу обратился к нему с первичными данными. Ему потребовалось меньше 24 часов, чтобы ответить и попросить, чтобы я купил билет на самолёт и организовал встречу с продавцом.
Продавец, мужчина в возрасте за 80, не гостиничный работник. Несколько лет назад он купил здание и решил перестроить его под гостиницу. Работы прекратились, и место было заброшено. После осмотра здания мы пришли на встречу с продавцом. Обед в местном ресторане, который выбрал продавец. Между закуской и основным блюдом, после нескольких рюмок местного напитка, мы начали задавать вопросы.
«Есть ли журналы работ, чтобы мы могли увидеть, что именно делалось и когда?» - спросил я.
«Не знаю. Это неважно», - ответил он.
«Что значит - неважно?» - спросил покупатель.
«Я продаю as is, - ответил он. - Неважно, что делалось, когда и как... Это неинтересно. Не имеет значения. Вот здание. Вот цена».
«Цена, которую Вы просите, высока. Это цена, которую мы обычно платим за действующий меблированный гостиничный номер не ниже 4 звёзд, по которому я могу узнать его доходы и ожидаемую доходность. Вы предлагаете мне недостроенное здание. Я не знаю, готовность построенного 50%, 60% или 40%. Из того, что я видел, здесь нужны ещё большие вложения», - пытался объяснить я.
Покупатель согласился со мной и попытался объяснить ему, что здесь есть система рисков, которые тому нужно учитывать, но цена высока.
Мужчина стоит на своём и упрямо отказывается торговаться о цене.
Покупатель даже предложил заплатить всю цену при условии, что продавец достроит отель.
«Я пожилой человек. Мне больше нет никакого интереса этим заниматься», - ответил продавец.
На этом этапе я попросил у продавца разрешения встретиться с профессиональной командой, которая сопровождала его при строительстве, с архитектором-надзирателем. Сначала он отказался, а после того как я объяснил, что мы хотим понять состояние здания и что ещё требуется для завершения строительства, он согласился, и мы назначили ещё одну встречу позже на этой неделе, после того как встретимся с его командой.
Здание в итоге куплено не было, поскольку после разговора с командой мы провели оценку рисков, и покупатель пришёл к выводу, что инвестиция ему не подходит.
Выявление рисков и проведение оценки рисков должны быть неотъемлемой частью любого процесса принятия решений, тем более процесса инвестирования в недвижимость за рубежом. Первый шаг - выявить и понять различные виды рисков, связанных с инвестициями в недвижимость, включая рыночный риск, кредитный риск, риск ликвидности, операционный, политический и регуляторный риск. Затем нужно оценить риски, то, как они повлияют на инвестицию, и вероятность их наступления.
Вот несколько советов по управлению рисками при покупке объекта для инвестиции:
1. Сосредоточенность. Покупка жилой квартиры - это не то же самое, что покупка участка под застройку. Покупка или строительство торгового центра - не то же самое, что строительство логистического центра или промышленного здания. Опыт и знание той сферы недвижимости, в которой Вы работаете, снизят риск ошибок и инвестиционный риск.
2. Выявляйте и оценивайте риски инвестиции. Рынок недвижимости подвержен колебаниям, процентные ставки время от времени меняются, что может ударить по бизнес-плану и по Вашему денежному потоку, есть страны, где регулирование меняется в результате политического или иного давления, возможно, Вы столкнётесь с проблемными арендаторами, которые не будут платить аренду вовремя или причинят вред объекту.
«Риск - неотъемлемая часть жизни. А если ты не рискуешь, ты не живёшь» - Уоррен Баффетт
3. Создайте себе круг профессионалов. Профессиональный и опытный архитектор и проектировщик, которые смогут провести Вас через тонкости местных процедур планирования, бухгалтер/налоговый консультант, чтобы понимать последствия инвестиции и её эксплуатации, адвокат, знающий сферу недвижимости (а возможно, и конкретную сферу, в которую Вы собираетесь вкладываться), который сможет помочь не только в подготовке системы юридических договоров, но и в понимании местного регулирования и защите Ваших интересов.
Помните, инвестиция в недвижимость может быть как поездка на американских горках. Бывают моменты большого волнения, бывают и моменты страха и опасений. Но если Вы проведёте своё исследование и будете готовы к любому сценарию, Вы сможете насладиться поездкой и выйти из неё с хорошей прибылью.
Как Вы управляете рисками в своих инвестициях в недвижимость за рубежом?
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית