אנחנו מכירים למעלה מעשור. נפגשים מעת לעת לקפה. תמיד כשאני מגיע לעיר ומגלה שגם הוא נמצא, אנחנו גם יוצאים לארוחת ערב ודרינק ביחד (בכל זאת שני גברים בעיר זרה, תמיד ישמחו לחברה ולשיחה בשפת אימם). בשנים האחרונות הוא התמקד בתחום המלונאות, כך שכשהגיעה אליי ההזדמנות של מלון שהוצע למכירה בעיר בה הוא פועל, מיד פניתי אליו עם הנתונים הראשוניים. לקח לו פחות מ-24 שעות לחזור אליי ולבקש שארכוש כרטיס טיסה ואארגן פגישה עם המוכר.
המוכר, אדם מבוגר בשנות ה-80 לחייו, אינו מלונאי. לפני מספר שנים רכש את הבניין והחליט להסב אותו לבית מלון. העבודות נפסקו, והמקום הוזנח. אחרי סיור בבניין הגענו לפגישה עם המוכר. ארוחת צהרים במסעדה מקומית שהמוכר בחר. בין המנה הראשונה למנה העיקרית, ולאחר כמה כוסיות מהמשקה המקומי התחלנו לשאול שאלות.
״יש יומני עבודה שנוכל לראות מה בדיוק נעשה ומתי?״ שאלתי.
״לא יודע. זה לא משנה.״ השיב
״מה זאת אומרת?״ שאל הקונה.
״אני מוכר את זה as is״ השיב ״זה לא משנה מה נעשה, מתי ואיך … זה לא מעניין. לא רלוונטי. זה הבניין. זה המחיר.״
״המחיר שאתה מבקש הוא מחיר יקר. זה מחיר שאנחנו נוהגים לשלם עבור חדר מלון שמדורג לפחות 4 כוכבים, מרוהט ופועל שאני גם יכול לדעת מה ההכנסות שלו ומה תהיה התשואה. אתה מציע לי בניין לא גמור. אני לא יודע אם מה שבנוי זה ברמה של 50%, 60% או 40%. ממה שאני ראיתי יש פה עוד השקעה גדולה״ ניסיתי להסביר.
הקונה הסכים איתי וניסה להסביר לו שיש פה מערכת של סיכונים שהוא צריך לשקול, אבל שהמחיר יקר.
האיש עומד בסירובו, ומתעקש לא לנהל מו״מ על המחיר.
הקונה אף הציע לשלם את מלוא המחיר, בתנאי שהמוכר משלים את בניית המלון.
״אני אדם מבוגר. אין לי כל עניין עוד להתעסק עם זה״ השיב המוכר.
בשלב הזה ביקשתי אישור מהמוכר להיפגש עם אנשי הצוות המקצועי שליוו אותו בבנייה, האדריכל המפקח. בתחילה סירב, ולאחר שהסברתי לו כי אנחנו מבקשים להבין את מצב הבניין ומה עוד נדרש בכדי להשלים את הבנייה, התרצה וקבענו פגישה נוספת להמשך השבוע לאחר שניפגש עם אנשי הצוות שלו.
הבניין לא נרכש בסופו של דבר, מאחר ולאחר השיחה עם הצוות ביצענו הערכת סיכונים והקונה הגיע למסקנה כי השקעה אינה מתאימה לו.
זיהוי הסיכונים וביצוע הערכת סיכונים צריכים להיות חלק מובנה מכל הליך קבלת החלטות, על אחת כמה וכמה הליך של השקעה בנדל״ן מעבר לים. הצעד הראשון הוא לזהות ולהבין את סוגי הסיכונים השונים הקשורים להשקעות נדל״ן, לרבות סיכון שוק, סיכון אשראי, סיכון נזילות, סיכון תפעולי, פוליטי וסיכון רגולטורי. לאחר מכן יש לבצע הערכה של הסיכונים, כיצד ישפיעו על ההשקעה והסבירות להתרחשותם.
הנה כמה טיפים לניהול סיכונים ברכישת נכס להשקעה:
1. מיקוד. לא דין רכישת דירה למגורים, לרכישת מגרש לבנייה. לא דין רכישת או בניית מרכז מסחרי לבניית מרכז לוגיסטי או מבנה תעשייתי. ההתמחות וההיכרות עם התחום הנדל״ני בו אתם פועלים תפחית את הסיכון לטעויות ואת סיכון ההשקעה.
2. זהו ובחנו את הסיכונים בהשקעה. שוק הנדל״ן נתון לתנודות, ריביות משתנות מעת לעת, מה שעלול לפגוע בתכנית העסקית ובתזרים שלכם, ישנן מדינות בהן הרגולציה משתנה כתוצאה מלחצים פוליטיים או אחרים, ייתכן שתתקלו בדיירים בעייתיים שלא ישלמו את השכירות בזמן או יגרמו נזק לנכס.
״הסיכון הוא חלק בלתי נפרד מהחיים. ואם אתה לא לוקח סיכונים, אתה לא חי״ - וורן באפט
3. הקימו לכם כוורת מקצועית. אדריכל ומתכנן מקצועיים ובעלי ניסיון שיוכלו לנווט אתכם בנבכי הליכי התכנון המקומיים, רו״ח/יועץ מס כדי להבין את ההשלכות הנובעות מההשקעה ותפעולה, עו״ד המכיר את תחום הנדל״ן (ואולי אף את התחום הספציפי בו אתם עומדים להשקיע) ויוכל לסייע לא רק בהכנת מערכת ההסכמים המשפטיים אלא גם בהבנת הרגולציה המקומית והגנה על האינטרסים שלכם.
זכרו, השקעה נדל״נית יכולה להיות כמו רכיבה על רכבת הרים. ישנם רגעים של התרגשות רבה, ויכולים להיות גם רגעים של פחד וחשש. אבל אם תעשו את המחקר שלכם ותהיו מוכנים לכל תרחיש, תוכלו ליהנות מהנסיעה ולצאת ממנה עם רווח נאה.
איך אתם מנהלים את הסיכונים בהשקעות הנדל״ן שלכם מעבר לים?
הסיפורים מבוססים על מקרים מהשטח. פרטים מזהים שונו. אין לראות בהם ייעוץ משפטי.