Ne cunoaștem de peste un deceniu. Ne întâlnim din când în când la o cafea. Ori de câte ori ajung în oraș și aflu că și el se află acolo, ieșim împreună și la cină și la un pahar (la urma urmei, doi bărbați într-un oraș străin se bucură mereu de companie și de o conversație în limba maternă). În ultimii ani s-a concentrat pe domeniul hotelier, așa că, atunci când mi-a ajuns în față oportunitatea unui hotel scos la vânzare în orașul în care activează, m-am adresat imediat lui cu datele inițiale. I-a luat mai puțin de 24 de ore să-mi răspundă și să-mi ceară să cumpăr un bilet de avion și să organizez o întâlnire cu vânzătorul.
Vânzătorul, un om în vârstă, de peste 80 de ani, nu este hotelier. Cu câțiva ani în urmă a cumpărat clădirea și a hotărât să o transforme în hotel. Lucrările s-au oprit, iar locul a fost lăsat în paragină. După o vizită în clădire am ajuns la întâlnirea cu vânzătorul. Un prânz la un restaurant local ales de vânzător. Între aperitiv și felul principal, și după câteva păhărele din băutura locală, am început să punem întrebări.
„Există jurnale de lucrări în care să vedem exact ce s-a făcut și când?” am întrebat.
„Nu știu. Nu contează.” a răspuns.
„Cum adică?” a întrebat cumpărătorul.
„Vând asta as is”, a răspuns. „Nu contează ce s-a făcut, când și cum … nu interesează. Nu este relevant. Aceasta este clădirea. Acesta este prețul.”
„Prețul pe care îl cereți este scump. Este prețul pe care obișnuim să-l plătim pentru o cameră de hotel de cel puțin 4 stele, mobilată și funcțională, pentru care pot afla și care sunt veniturile și care va fi randamentul. Dumneavoastră îmi oferiți o clădire neterminată. Nu știu dacă ce este construit reprezintă 50%, 60% sau 40%. Din ce am văzut, mai este necesară o investiție mare.” am încercat să explic.
Cumpărătorul a fost de acord cu mine și a încercat să-i explice că există aici un set de riscuri pe care trebuie să le ia în calcul, dar că prețul este scump.
Omul rămâne pe refuz și insistă să nu negocieze prețul.
Cumpărătorul a propus chiar să plătească prețul integral, cu condiția ca vânzătorul să finalizeze construcția hotelului.
„Sunt un om în vârstă. Nu mai am niciun interes să mă ocup de asta”, a răspuns vânzătorul.
În acest stadiu am cerut aprobarea vânzătorului de a ne întâlni cu membrii echipei profesionale care l-a însoțit la construcție, cu arhitectul supervizor. La început a refuzat, iar după ce i-am explicat că vrem să înțelegem starea clădirii și ce mai este necesar pentru a finaliza construcția, a cedat și am stabilit o nouă întâlnire pentru continuarea săptămânii, după ce ne vom întâlni cu membrii echipei lui.
Clădirea nu a fost cumpărată până la urmă, deoarece, după discuția cu echipa, am efectuat o evaluare a riscurilor, iar cumpărătorul a ajuns la concluzia că investiția nu i se potrivește.
Identificarea riscurilor și efectuarea unei evaluări a riscurilor trebuie să fie o parte integrantă din orice proces decizional, cu atât mai mult dintr-un proces de investiție imobiliară peste hotare. Primul pas este să identificați și să înțelegeți diferitele tipuri de riscuri asociate investițiilor imobiliare, inclusiv riscul de piață, riscul de credit, riscul de lichiditate, riscul operațional, politic și riscul de reglementare. Apoi trebuie efectuată o evaluare a riscurilor, a modului în care vor influența investiția și a probabilității producerii lor.
Iată câteva sfaturi pentru gestionarea riscurilor la cumpărarea unui imobil de investiție:
1. Concentrare. Cumpărarea unui apartament de locuit nu este același lucru cu cumpărarea unui teren pentru construcție. Cumpărarea sau construirea unui centru comercial nu este același lucru cu construirea unui centru logistic sau a unei clădiri industriale. Experiența și familiarizarea cu domeniul imobiliar în care activați vor reduce riscul de greșeli și riscul investiției.
2. Identificați și analizați riscurile investiției. Piața imobiliară este supusă fluctuațiilor, dobânzile se schimbă din când în când, ceea ce poate afecta planul de afaceri și fluxul dumneavoastră de numerar, există țări în care reglementarea se schimbă în urma presiunilor politice sau de altă natură, este posibil să întâlniți chiriași problematici care nu vor plăti chiria la timp sau vor provoca daune imobilului.
„Riscul este o parte inseparabilă a vieții. Iar dacă nu îți asumi riscuri, nu trăiești” - Warren Buffett
3. Constituiți-vă un „stup” profesional. Un arhitect și un proiectant profesioniști și cu experiență, care să vă poată orienta prin meandrele procedurilor locale de planificare, un contabil autorizat/consultant fiscal, pentru a înțelege implicațiile care decurg din investiție și din exploatarea ei, un avocat care cunoaște domeniul imobiliar (și poate chiar domeniul specific în care urmează să investiți) și care vă poate ajuta nu doar la pregătirea setului de acorduri juridice, ci și la înțelegerea reglementărilor locale și la protejarea intereselor dumneavoastră.
Țineți minte, o investiție imobiliară poate fi ca o plimbare cu roller-coasterul. Există momente de mare emoție și pot exista și momente de frică și neliniște. Dar dacă vă faceți cercetarea și sunteți pregătiți pentru orice scenariu, veți putea savura plimbarea și veți ieși din ea cu un profit frumos.
Cum gestionați dumneavoastră riscurile în investițiile imobiliare de peste hotare?
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית