نعرف بعضنا منذ أكثر من عقد. نلتقي من حين إلى آخر على القهوة. وفي كل مرة أصل فيها إلى المدينة وأكتشف أنه هناك أيضًا، نخرج معًا لتناول العشاء ومشروب (فنحن في النهاية رجلان في مدينة غريبة، وسنسعد دائمًا برفقة وحديث بلغة أمّنا). في السنوات الأخيرة ركّز على مجال الفنادق، ولذلك حين وصلتني فرصة فندق معروض للبيع في المدينة التي ينشط فيها، تواصلت معه فورًا بالمعطيات الأولية. استغرق الأمر أقل من 24 ساعة ليعود إليّ ويطلب أن أشتري تذكرة طيران وأرتب لقاءً مع البائع.
البائع، رجل مسنّ في الثمانينات من عمره، ليس من أهل الفنادق. قبل بضع سنوات اشترى المبنى وقرر تحويله إلى فندق. توقفت الأعمال وأُهمل المكان. بعد جولة في المبنى وصلنا إلى اللقاء مع البائع. وجبة غداء في مطعم محلي اختاره البائع. بين الطبق الأول والطبق الرئيسي، وبعد عدة كؤوس صغيرة من المشروب المحلي، بدأنا نطرح الأسئلة.
«هل هناك سجلات عمل نستطيع أن نرى منها ما الذي أُنجز بالضبط ومتى؟» سألت.
«لا أعرف. هذا لا يهم.» أجاب
«ماذا تعني؟» سأل المشتري.
«أنا أبيع هذا as is» أجاب «لا يهم ما الذي أُنجز ومتى وكيف … هذا غير مهم. غير ذي صلة. هذا هو المبنى. هذا هو السعر.»
«السعر الذي تطلبه سعر مرتفع. إنه سعر ندفعه عادةً لغرفة فندق مصنفة 4 نجوم على الأقل، مؤثثة وعاملة، ويمكنني أيضًا أن أعرف إيراداتها وما سيكون عائدها. أنت تعرض عليّ مبنى غير مكتمل. لا أعرف إن كان المبني منه بمستوى 50% أو 60% أو 40%. وبحسب ما رأيت هناك استثمار كبير آخر مطلوب هنا» حاولت أن أشرح.
وافقني المشتري وحاول أن يشرح له أن هناك منظومة من المخاطر عليه أن يأخذها في الحسبان، لكن السعر مرتفع.
بقي الرجل على رفضه، وأصرّ على عدم التفاوض على السعر.
بل عرض المشتري أن يدفع السعر كاملًا، بشرط أن يكمل البائع بناء الفندق.
«أنا رجل مسنّ. لم يعد لدي أي اهتمام بالانشغال بهذا» أجاب البائع.
في هذه المرحلة طلبت من البائع الإذن بلقاء أفراد الطاقم المهني الذين رافقوه في البناء، والمهندس المعماري المشرف. رفض في البداية، وبعد أن شرحت له أننا نسعى إلى فهم حالة المبنى وما الذي يلزم أيضًا لإكمال البناء، اقتنع وحدّدنا لقاءً آخر في مواصلة الأسبوع بعد أن نلتقي بأفراد طاقمه.
لم يُشترَ المبنى في النهاية، لأننا بعد الحديث مع الطاقم أجرينا تقييمًا للمخاطر وتوصل المشتري إلى استنتاج أن الاستثمار لا يلائمه.
تحديد المخاطر وإجراء تقييم المخاطر يجب أن يكونا جزءًا مدمجًا في كل عملية اتخاذ قرار، وبالأخص في عملية الاستثمار في العقارات وراء البحار. الخطوة الأولى هي تحديد وفهم أنواع المخاطر المختلفة المرتبطة باستثمارات العقارات، بما في ذلك مخاطر السوق ومخاطر الائتمان ومخاطر السيولة والمخاطر التشغيلية والسياسية والمخاطر التنظيمية. بعد ذلك يجب إجراء تقييم للمخاطر، وكيف ستؤثر في الاستثمار، واحتمال حدوثها.
إليكم بعض النصائح لإدارة المخاطر عند شراء عقار للاستثمار:
1. التركيز. ليس شراء شقة سكنية كشراء قطعة أرض للبناء. وليس شراء أو بناء مركز تجاري كبناء مركز لوجستي أو مبنى صناعي. التركيز على المجال العقاري الذي تعملون فيه والإلمام به سيقلل خطر الأخطاء وخطر الاستثمار.
2. حدّدوا وافحصوا المخاطر في الاستثمار. سوق العقارات عرضة للتقلبات، والفوائد تتغير من حين إلى آخر، وهو ما قد يضر بالخطة التجارية وبتدفقكم النقدي، وهناك دول تتغير فيها الأنظمة نتيجة ضغوط سياسية أو غيرها، وقد تصادفون مستأجرين إشكاليين لن يدفعوا الإيجار في موعده أو يتسببون بضرر للعقار.
«المخاطرة جزء لا يتجزأ من الحياة. وإذا كنت لا تخاطر، فأنت لا تعيش» - وارن بافيت
3. أقيموا لكم شبكة مهنية. مهندس معماري ومخطط محترفان وذوا خبرة يستطيعان إرشادكم في دهاليز إجراءات التخطيط المحلية، ومحاسب قانوني/مستشار ضرائب لفهم التبعات الناجمة عن الاستثمار وتشغيله، ومحامٍ يعرف مجال العقارات (وربما حتى المجال المحدد الذي ستستثمرون فيه) ويستطيع أن يساعد ليس في إعداد منظومة الاتفاقيات القانونية فحسب، بل أيضًا في فهم الأنظمة المحلية وحماية مصالحكم.
تذكروا، الاستثمار العقاري قد يكون كركوب القطار الأفعواني. هناك لحظات من الإثارة الكبيرة، وقد تكون هناك أيضًا لحظات من الخوف والقلق. لكن إن أجريتم بحثكم وكنتم مستعدين لكل سيناريو، فستتمكنون من الاستمتاع بالرحلة والخروج منها بربح جميل.
كيف تديرون المخاطر في استثماراتكم العقارية وراء البحار؟
القصص مبنية على حالات حقيقية مع تغيير التفاصيل التعريفية. لا تُعدّ استشارة قانونية.
مترجم عن الأصل العبري. עברית