חברים שלי מקניטים אותי וטוענים שאני דייל. לא מספיק לחזור מנסיעת עבודה וכבר בדרך לנסיעה הבאה… אבל האמת היא שאני רואה את העבודה שלי כסוג של שליחות. יחד עם זאת הדבר שאני הכי אוהב זה בסיומו של עוד יום עבודה בחו״ל לשבת בבר של המלון, להזמין כוס נגרוני ולסכם לעצמי את היום.
ישבתי בבר של המלון הקבוע שלנו בבירה האירופית, וכשראיתי אותה יוצאת מהמעלית מיד ביקשתי מהברמן להכין גם לה כוס נגרוני. היא התיישבה לידי, לגמה מהמשקה באיטיות.
״אני רוצה להתקדם כמה שיותר מהר״ אמרה לי היזמת ״תכין את נוסח הסכמי הרכישה בהתאם לסיכומים בינינו כדי שאוכל לצאת לשיווק״
״אני מבין, אדבר גם עם השותפה המקומית, נכין את המסמכים הנדרשים, אבל למיטב הבנתי אנחנו עוד לא על המסלול של למכור ללקוחות״ השבתי.
״יהיה בסדר. אל תדאג. תראה שבסוף הכל יסתדר לטובה״ השיבה.
אכן, נחתם הסכם כוונות לרכישת בניין בבירה אירופאית אשר אותו היא מתכוונת להסב ממשרדים לבניין מגורים, כשמחיר העסקה מאוד אטרקטיבי ויסב רווח נאה ללקוחה, נחתם הסכם עם אדריכל שילווה את הפרויקט מול הרשויות המקומיות, אבל יחד עם זאת ישנם עוד כמה מכשולים בדרך. הבניין מורכב מכמה בעלים, אשר חלקם הלכו לעולמם וחלק מהיורשים שלהם מצויים מחוץ למדינה, מה שמקשה על ניהול המו״מ. בנוסף, יש בבניין עוד כמה שוכרים עם הסכמים לטווח ארוך.
הקושי העיקרי שצפינו, השותפה המקומית ואני, היה בהוצאת השוכרים. מהסכמי השכירות שלהם ניתן היה להבין שלא ימהרו לעזוב את הנכסים מאחר ושילמו דמי שכירות נמוכים יחסית למחירי השוק, שכן מדובר בהסכמים ישנים. שניים מתוך השוכרים לא היוו מבחינתי בעיה, שכן הסכמי השכירות שלהם אמורים היו להסתיים בסוף השנה האזרחית ועד אז, גם אם כל הצדדים יפעלו מהר, לא נתקדם לבנייה. הבעיה המרכזית היתה עם שוכר של אחת הקומות שהסכם השכירות שלו התחדש רק לפני מספר חודשים לשנתיים. לא הצלחנו למצוא פירצה בהסכם שתאפשר לנו לפנות אותו מוקדם יותר. הצעתי כי נתלה את השלמת עסקת הרכישה בקבלת הסכמת השוכר לפנות המושכר בתוך 30 יום מהיום בו נקבל היתר בנייה.
עוה״ד של המוכרים החלו לנהל מו״מ עם השוכר. במקביל הלקוחה שלנו ממשיכה לקדם את הפרויקט ולהוציא כספים על בדיקות הנדסיות, תכנון אדריכלי ועוד. ללא הועיל המלצנו לה, לא פעם ולא פעמיים, להאט מעט את הקצב ולהמתין לתוצאות המו״מ עם השוכר הבעייתי. היא ממשיכה בכל הכוח.
המועד לחתימת ההסכם הגיע, והמוכרים ביקשו לדחות בשבוע. הניסיונות שלנו לקבל הסבר לא צלחו. בתום השבוע נתבקשה ארכה של חודש נוסף, שכן הם טרם הגיעו להבנות עם השוכר הבעייתי. מנגד הלקוחה, מראה סימני עצבנות, אבל ממשיכה בדרכה ובהליכי התכנון.
לאחר חודשיים של דחיות הודיעו עוה״ד של המוכרים שהם לא יכולים להתחייב על התנאי המתלה, שכן לא נראה שיצליחו לשכנע את השוכר לקצר את תקופת השכירות. עלינו על מטוס הלקוחה ואני ונסענו ל-24 שעות של סיעור מוחות וניסיון להציל את העסקה. יחד עם השותפה המקומית נפגשנו עם עוה״ד של המוכרים. עלו כל מיני רעיונות, וניסינו למצוא דרך שתאפשר את קיום העסקה, אבל בסופו של דבר הגענו למבוי סתום. בפגישה שקיימנו עם מנהל החברה השוכרת ניסתה הלקוחה להציע פיצוי כספי כלשהו, אולם הדרישות שהציב בכדי לפנות את הנכס לפני המועד היו מופרזות. בערב, בבר במלון, היא הודיעה לי שהיא מוותרת על הפרויקט וביקשה שאפעל לקבל את דמי הרצינות שהפקידה בנאמנות אצל עוה״ד של המוכרים.
כמה אתם מאמינים בפרויקט וכמה אתם מוכנים להשקיע עוד לפני שנחתם הסכם הרכישה? התשובה לכך לא פעם מפתיעה אותי, ובעיקר מעידה על הלהט והאמונה של היזם/ת. אף אחד הרי לא אוהב להפסיד כסף, או להוציא כספים שלאחר מכן יתברר כי הוצאו לשווא, אבל יש גם כאלו שיודעים ש-1 מ-14 סטארטאפים מצליח לעשות אקזיט, ושלא כל עסקת נדל״ן או הזדמנות יוצאת לפועל, אבל כדי להבין ולגלות את זה צריך להשקיע ולפעמים גם להפסיד כספים.
הסיפורים מבוססים על מקרים מהשטח. פרטים מזהים שונו. אין לראות בהם ייעוץ משפטי.