Договор, который мне показали на встрече, был совершенно понятным. Я уже писал договоры такого рода. Девелопер объединил группу инвесторов договором, каждый из них получил акции/доли владения в юридическом лице, созданном для проекта в стране, где проект будет осуществляться, пропорционально своей доле в общем объёме инвестиций. Объект был куплен юридическим лицом, девелопер управляет всем процессом, а инвесторы рассчитывают на доходность - от аренды, от прибыли при продаже после повышения стоимости объекта или от того и другого.
Знакомо? Полагаю, Вы слышали о таком проекте, читали о нём или участвовали в нём. Такие группы инвесторов появляются как грибы после дождя.
Клиент, сидевший передо мной, вложился в такую группу. Всё работало так, как было обещано. Был куплен жилой дом. Квартиры были разделены, отремонтированы, сданы в аренду, а доход от аренды делился между инвесторами каждый квартал со времени окончания работ по повышению стоимости. Но клиент попал в денежные затруднения, и ему понадобились деньги на лечение близкого родственника первой степени родства, которому требовалось дорогое медицинское лечение, и он просит реализовать свою долю. Девелопер/организатор отослал его к договору, где есть механизм выхода. Стандартный механизм в договорах такого типа, позволяющий продать акции/доли владения третьему лицу, если девелопер или кто-либо из членов группы не заинтересован в покупке.
«Мне нужно оплатить спасающую жизнь операцию. Я не могу сейчас ждать 3-6 месяцев, пока найдётся покупатель на мою долю, чтобы получить деньги», - говорит он мне со слезами на глазах. «А что, если покупатель не найдётся?»
«На такой случай в договоре тоже есть механизм, только тогда пройдёт чуть больше времени, пока Вы сможете получить деньги», - ответил я. «Я знаком со сроками в таких договорах. Я понимаю Ваше положение, но можно попробовать поговорить с девелопером/организатором, чтобы ускорить сроки, или он найдёт Вам альтернативное решение, можно привлечь промежуточное финансирование до получения денег от проекта. Не видьте всё в чёрном цвете... Давайте попробуем найти решение, которое принесёт Вам деньги в течение нескольких недель, а не нескольких месяцев».
У такого вида инвестиции есть преимущества, начиная с требуемого собственного капитала, который, как правило, невысок по сравнению с индивидуальной инвестицией, что влияет и на уровень риска инвестора. И в этом же состоит риск, который берётся на себя при такой групповой инвестиции. Как инвестор Вы - часть группы, которая вместе покупает объект, так что инвестиция не выражена в конкретной квартире, которую можно продать, из-за чего трудно выйти из группы и получить свою долю обратно в любой момент. Вы зависите от группы, и это нужно учитывать, когда Вы входите в сделку такого рода.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית