Я немало летаю и со временем понял, что лучшие, а порой и самые невероятные истории я слышу в самолётах. Сосед, который сидит рядом в полёте, или кто-то, кто узнаёт Ваше лицо по социальным сетям, расскажет Вам о своих проблемах, а когда выяснит (если не знал заранее), что Вы занимаетесь недвижимостью в стране, в которую вы летите, попросит совета или юридической помощи.
С Амитом я познакомился в рейсе в Бухарест. Он сидел в кресле рядом, и ближе к концу полёта, во время которого я работал на ноутбуке над юридическим документом, обратился ко мне и попросил поделиться своими злоключениями. Амит несколько лет копил и после консультаций с разными финансовыми консультантами решил вложиться в покупку квартиры, чтобы начать создавать себе пассивный доход (так утверждали все, кто ему советовал). Поскольку накопленный капитал был невелик, а проведённые проверки показали, что текущая доходность за границей будет выше, к тому же собственного капитала хватало на покупку квартиры без ипотеки, он решил купить квартиру в Румынии.
Брокер, нашедший ему квартиру, по его словам, проделал отличную работу и помог с процедурой покупки. Амит чувствовал себя уверенно в процессе покупки и доверился брокеру, когда тот порекомендовал ему управляющую компанию, которая будет управлять для него квартирой. Перед тем как квартира была выставлена на аренду, в ней был сделан косметический ремонт, по его словам.
«С того момента, как я связался с управляющей компанией, начались проблемы», - рассказал он. «Первый жилец был хорошим. Платил вовремя, а через год попросил освободить квартиру. Компания рекомендовала покрасить квартиру. Я согласился. Второй жилец, которого они привели, не справлялся с ежемесячными платежами. Всё время были задержки, пока в какой-то момент они не решили, с моего согласия, выселить его из квартиры. Оказалось, что он оставил долги за электричество и воду, которые мне пришлось оплатить». Он продолжил рассказывать: «А потом, спустя 6 месяцев, привели третьего арендатора и снова попросили взять плату за юридический договор и снова комиссию за поиск арендатора».
Оказалось, что и третий, и четвёртый, и пятый арендаторы не задержались в квартире слишком надолго (то ли их выселили после просрочки платежей, то ли они внезапно съехали по собственному желанию), и каждый раз при смене арендатора с Амита просили плату за юридический договор и за поиск арендатора. Между делом с Амита взимали плату за уборку квартиры между разными арендаторами. Квартальные отчёты, обещанные Амиту вначале, тоже перестали приходить, а доходы шли на убыль от квартала к кварталу. За месяц до перелёта Амит уволил управляющую компанию, и теперь, рассказал он, он летит в Бухарест искать новую управляющую компанию.
«Нет ли у Вас, может быть, управляющей компании, которую Вы могли бы мне порекомендовать?» - спросил он.
«Я не очень люблю рекомендовать, но с удовольствием хотел бы понять, какие у Вас критерии, чего Вы ищете в управляющей компании, прежде чем я решу, рекомендовать ли Вам какую-либо компанию», - ответил я.
«У меня нет критериев поиска. Я хочу кого-то надёжного», - ответил он.
«Помимо надёжности, что Вы хотите, чтобы компания делала? Как Вы хотите, чтобы она действовала?» - попытался я уточнить.
У Амита не было чёткой картины критериев или требований к управляющей компании, и это неудивительно, поскольку значительная часть инвесторов, которых я встречал за эти годы, не знали, как проверять, что должна делать управляющая компания (кроме как найти арендатора, получить платёж и передать владельцу), каковы её возможности и так далее. Не случайно Вы слышите истории об объектах, которые месяцами стояли пустыми, жильцах, которым трудно вносить платежи, незапланированных расходах на содержание и многом другом. Вопреки распространённому мнению, этап покупки объекта - не критический этап успешной инвестиции (хотя он важен и критичен сам по себе для успеха инвестиции), а успех инвестиции зависит от правильного управления объектом, которое обеспечит стабильную доходность и предотвратит падение стоимости объекта. Для этого управляющая компания, с которой Вы заключаете договор, должна уметь проводить отбор жильцов и выбирать для Вас надёжных жильцов, проверять их финансовое положение, историю аренды (да, просить поговорить с прежними владельцами квартир) и проводить с ними собеседование. Кроме того, управляющая компания должна проводить профилактическое и текущее обслуживание, чтобы сохранять стоимость объекта и экономить расходы в долгосрочной перспективе, проводить периодические проверки и заблаговременно устранять неисправности. И Вы как владельцы тоже обязаны уделять внимание и постоянно следить за доходами и расходами (а если есть возможность заключить договор с управляющей компанией, использующей продвинутую компьютеризованную систему управления, это только поможет Вам контролировать процессы). Вам также нужно обращать внимание на регуляторные изменения, такие как обновления налогообложения или новые требования к аренде.
Управление Вашим объектом - стратегический инструмент, который может сделать инвестицию успешной и увеличит Вашу доходность.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית