אני טס לא מעט, ועם הזמן למדתי שאת הסיפורים הכי טובים, ולפעמים הכי הזויים, אני שומע בטיסות. השכן שיושב על ידך בטיסה, או מישהו שמזהה את פניך מהרשתות החברתיות, יספר לך את הבעיות שלו, וכשיגלה (אם לא ידע מראש) שאתה עוסק בנדל״ן במדינה אליה אתם טסים, יבקש עצה או שירות משפטי.
את עמית פגשתי בטיסה לבוקרשט. הוא ישב במושב לידי ולקראת סיום הטיסה, במהלכה עבדתי על המחשב הנייד שלי על מסמך משפטי, פנה וביקש לשתף בתלאותיו. עמית חסך במשך מספר שנים והחליט לאחר התייעצות עם יועצים כלכליים שונים להשקיע ברכישת דירה כדי להתחיל לייצר לעצמו הכנסות פאסיביות (ככה טענו כל אלו שייעצו לו). מאחר וההון שצבר לא היה גדול, ולאחר בדיקות שביצע, מהן למד כי התשואה השוטפת תהיה גבוהה יותר בחו״ל, מה גם שההון העצמי מספיק לרכישת דירה מבלי שיידרש למשכנתא, החליט לרכוש דירה ברומניה.
המתווך שאיתר עבורו את הדירה עשה לדבריו עבודה מצוינת, וסייע לו בהליכי הרכישה. עמית הרגיש בטוח בהליך הרכישה, וסמך על המתווך כאשר המליץ לו על חברת ניהול שתנהל עבורו את הדירה. לפני שהוצעה הדירה להשכרה בוצע בה שיפוץ קוסמטי, לדבריו.
״מרגע שהתחברתי עם חברת הניהול התחילו הבעיות״ סיפר, ״הדייר הראשון היה דייר טוב. שילם במועד, ואחרי שנה ביקש לעזוב את הדירה. החברה המליצה לסייד את הדירה. הסכמתי. הדייר השני שהביאו לא עמד בתשלומים החודשיים. כל הזמן היו עיכובים, עד שבשלב מסוים הם החליטו, בהסכמתי, להוציא אותו מהדירה. הסתבר שהוא השאיר חובות חשמל ומים, שנדרשתי לשלם.״ המשיך לספר, ״ואז אחרי 6 חודשים הביאו שוכר שלישי וביקשו לגבות שוב עבור הסכם משפטי ושוב עמלה עבור איתור השוכר״.
מסתבר שגם השוכר השלישי, הרביעי והחמישי לא החזיקו מעמד בדירה זמן רב מדי (בין אם משום שסולקו לאחר שפיגרו בתשלומים ובין אם שעזבו מרצונם בפתאומיות), ובכל פעם שהוחלף שוכר ביקשו לגבות מעמית עבור ההסכם המשפטי ועבור איתור השוכר. בין לבין גבו מעמית עבור ניקוי הדירה בין השוכרים השונים. גם הדוחות הרבעוניים שהובטחו לעמית בתחילת הדרך הפסיקו להגיע, וההכנסות הלכו ופחתו מרבעון לרבעון. חודש לפני הטיסה פיטר עמית את חברת הניהול, ועכשיו, סיפר, הוא בדרכו לבוקרשט לאתר חברת ניהול חדשה.
״יש לך אולי חברת ניהול שתוכל להמליץ לי עליה?״ שאל.
״אני לא כל כך אוהב להמליץ, אבל אשמח להבין מה הקריטריונים שלך שאתה מחפש אצל חברת ניהול לפני שאני מחליט אם להמליץ לך על חברה כלשהי״ השבתי.
״אין לי קריטריונים לחיפוש. אני רוצה מישהו אמין״ השיב.
״מלבד אמינות, מה אתה רוצה שהחברה תעשה? איך אתה רוצה שתפעל?״ ניסיתי להקשות.
לעמית לא היתה תמונה ברורה לקריטריונים או הדרישות שלו מחברת הניהול, וזה לא מפתיע מאחר וחלק גדול מהמשקיעים שפגשתי במהלך השנים לא ידעו כיצד לבדוק, מה אמורה חברת הניהול לעשות (למעט למצוא שוכר ולגבות תשלום ולהעביר לבעלים), מה היכולות וכיוב׳. לא בכדי אתם שומעים סיפורים על נכסים שעמדו ריקים במשך חודשים, דיירים המתקשים בעמידה בתשלומים, הוצאות תחזוקה בלתי מתוכננות ועוד. בניגוד למה שמקובל לחשוב, שלב רכישת הנכס הוא לא השלב הקריטי להשקעה מוצלחת (אם כי הוא חשוב וקריטי כשלעצמו לטובת הצלחת ההשקעה), אלא ההצלחה של ההשקעה תלויה בניהול נכון של הנכס שיבטיח תשואה יציבה וימנע ירידת ערך של הנכס. לשם כך חברת הניהול שאתם מתקשרים איתה צריכה לדעת לבצע סינון דיירים ולבחור לכם דיירים אמינים, לבדוק רקע כלכלי שלהם, היסטוריית שכירות (כן, לבקש לדבר עם בעלי דירות קודמים) ולראיין אותם. בנוסף, חברת הניהול צריכה לבצע תחזוקה מונעת ושוטפת כדי לשמר את ערך הנכס ולחסוך בעלויות לטווח הארוך, לבצע בדיקות תקופתיות ולהקדים לתקן תקלות. וגם אתם כבעלים נדרשים להקדיש תשומת לב ולעקוב באופן שוטף אחר ההכנסות וההוצאות (ואם יש אפשרות להתקשר עם חברת ניהול שמשתמשת במערכת ניהול ממוחשבת מתקדמת זה רק יעזור לכם לשלוט בתהליכים). אתם גם צריכים לשים לב לשינויי רגולציה כמו עדכוני מיסוי או דרישות שכירות חדשות.
ניהול הנכס שלכם הוא כלי אסטרטגי שיכול להפוך את ההשקעה להצלחה ויגדיל את התשואה שלכם.
הסיפורים מבוססים על מקרים מהשטח. פרטים מזהים שונו. אין לראות בהם ייעוץ משפטי.