أسافر جوًّا كثيرًا، وتعلمت مع الوقت أن أفضل القصص، وأحيانًا أغربها، أسمعها في الرحلات الجوية. الجار الذي يجلس بجانبك في الطائرة، أو شخص يتعرف إلى وجهك من الشبكات الاجتماعية، سيحكي لك مشكلاته، وحين يكتشف (إن لم يكن يعلم مسبقًا) أنك تعمل في العقار في الدولة التي تسافرون إليها، سيطلب نصيحة أو خدمة قانونية.
قابلت عميت في رحلة إلى بوخارست. جلس في المقعد المجاور لي، وقرب نهاية الرحلة، التي عملت خلالها على حاسوبي المحمول على مستند قانوني، التفت إليّ وطلب أن يشاركني معاناته. ادّخر عميت لسنوات عدة، وقرر بعد استشارة مستشارين ماليين مختلفين أن يستثمر في شراء شقة ليبدأ في توليد دخل سلبي لنفسه (هكذا ادّعى كل من نصحوه). ولأن رأس المال الذي جمعه لم يكن كبيرًا، وبعد فحوص أجراها تعلّم منها أن العائد الجاري سيكون أعلى في الخارج، فضلًا عن أن رأس ماله الذاتي كافٍ لشراء شقة من دون الحاجة إلى رهن عقاري، قرر شراء شقة في رومانيا.
الوسيط الذي عثر له على الشقة قام بعمل ممتاز على حد قوله، وساعده في إجراءات الشراء. شعر عميت بالأمان في إجراء الشراء، ووثق بالوسيط حين أوصى له بشركة إدارة تدير الشقة لصالحه. وقبل عرض الشقة للتأجير أُجري فيها ترميم تجميلي، على حد قوله.
«منذ اللحظة التي تعاقدت فيها مع شركة الإدارة بدأت المشكلات» روى، «المستأجر الأول كان مستأجرًا جيدًا. دفع في موعده، وبعد سنة طلب مغادرة الشقة. أوصت الشركة بطلاء الشقة. وافقت. المستأجر الثاني الذي أحضروه لم يلتزم بالدفعات الشهرية. كانت هناك تأخيرات دائمًا، إلى أن قرروا في مرحلة ما، بموافقتي، إخراجه من الشقة. تبيّن أنه ترك ديون كهرباء ومياه، اضطررت لدفعها.» تابع يروي، «ثم بعد 6 أشهر أحضروا مستأجرًا ثالثًا وطلبوا أن يتقاضوا مجددًا عن اتفاق قانوني ومجددًا عمولة عن العثور على المستأجر».
يتضح أن المستأجر الثالث والرابع والخامس أيضًا لم يصمدوا في الشقة وقتًا طويلًا جدًا (سواء لأنهم أُخرجوا بعد تأخرهم في الدفع أو لأنهم غادروا طوعًا بشكل مفاجئ)، وفي كل مرة بُدّل فيها مستأجر طلبوا أن يتقاضوا من عميت عن الاتفاق القانوني وعن العثور على المستأجر. وبين هذا وذاك تقاضوا من عميت عن تنظيف الشقة بين المستأجرين المختلفين. كما توقفت التقارير الربع سنوية التي وُعد بها عميت في البداية عن الوصول، وأخذت الإيرادات تتناقص من ربع إلى آخر. قبل شهر من الرحلة أقال عميت شركة الإدارة، والآن، روى، هو في طريقه إلى بوخارست للعثور على شركة إدارة جديدة.
«هل لديك ربما شركة إدارة يمكنك أن توصي لي بها؟» سأل.
«لا أحب التوصية كثيرًا، لكنني سأكون سعيدًا بأن أفهم ما هي المعايير التي تبحث عنها في شركة إدارة قبل أن أقرر هل أوصي لك بشركة ما» أجبت.
«ليست لدي معايير للبحث. أريد شخصًا موثوقًا» أجاب.
«وبالإضافة إلى الموثوقية، ماذا تريد من الشركة أن تفعل؟ كيف تريدها أن تعمل؟» حاولت أن أستوضح.
لم تكن لدى عميت صورة واضحة عن المعايير أو عن متطلباته من شركة الإدارة، وهذا غير مفاجئ لأن جزءًا كبيرًا من المستثمرين الذين التقيتهم على مر السنين لم يعرفوا كيف يفحصون، وماذا يُفترض بشركة الإدارة أن تفعل (باستثناء العثور على مستأجر وتحصيل الدفعة وتحويلها إلى المالك)، وما هي قدراتها وما إلى ذلك. ليس عبثًا أنكم تسمعون قصصًا عن عقارات بقيت فارغة أشهرًا، ومستأجرين يجدون صعوبة في الالتزام بالدفعات، ونفقات صيانة غير مخطط لها وغير ذلك. وخلافًا لما هو شائع، فإن مرحلة شراء العقار ليست المرحلة الحاسمة لاستثمار ناجح (مع أنها مهمة وحاسمة بحد ذاتها لنجاح الاستثمار)، بل يعتمد نجاح الاستثمار على إدارة صحيحة للعقار تضمن عائدًا مستقرًا وتمنع انخفاض قيمة العقار. ولهذا يجب أن تعرف شركة الإدارة التي تتعاقدون معها كيف تغربل المستأجرين وتختار لكم مستأجرين موثوقين، وتفحص خلفيتهم المالية وتاريخ الإيجار لديهم (نعم، اطلبوا الحديث مع مالكي شقق سابقين) وتجري معهم مقابلات. إضافة إلى ذلك، يجب على شركة الإدارة إجراء صيانة وقائية ودورية للحفاظ على قيمة العقار وتوفير التكاليف على المدى البعيد، وإجراء فحوص دورية والمبادرة إلى إصلاح الأعطال. وأنتم أيضًا كمالكين مطالبون بتخصيص انتباه ومتابعة الإيرادات والنفقات باستمرار (وإن كانت هناك إمكانية للتعاقد مع شركة إدارة تستخدم نظام إدارة محوسبًا متقدمًا فهذا لن يفيدكم إلا في السيطرة على العمليات). كما عليكم الانتباه إلى تغيّرات الأنظمة مثل تحديثات الضرائب أو متطلبات إيجار جديدة.
إدارة عقاركم أداة استراتيجية يمكنها أن تحوّل الاستثمار إلى نجاح وتزيد عائدكم.
القصص مبنية على حالات حقيقية مع تغيير التفاصيل التعريفية. لا تُعدّ استشارة قانونية.
مترجم عن الأصل العبري. עברית