Zbor destul de des și, cu timpul, am învățat că cele mai bune povești, și uneori cele mai nebunești, le aud în avioane. Vecinul care stă lângă dumneavoastră în zbor, sau cineva care vă recunoaște chipul din rețelele sociale, vă va povesti problemele lui, iar când va descoperi (dacă nu știa dinainte) că vă ocupați de imobiliare în țara spre care zburați cu toții, va cere un sfat sau un serviciu juridic.
Pe Amit l-am cunoscut într-un zbor spre București. Stătea pe locul de lângă mine, iar spre finalul zborului, în timpul căruia lucrasem pe laptop la un document juridic, s-a întors spre mine și a cerut să-și împărtășească necazurile. Amit economisise câțiva ani și, după ce s-a consultat cu diverși consilieri financiari, a hotărât să investească în cumpărarea unui apartament pentru a începe să-și genereze venituri pasive (așa pretindeau toți cei care l-au sfătuit). Întrucât capitalul acumulat nu era mare, iar după verificările pe care le-a făcut aflase că randamentul curent va fi mai mare în străinătate, cu atât mai mult cu cât capitalul propriu era suficient pentru cumpărarea unui apartament fără a avea nevoie de credit ipotecar, a hotărât să cumpere un apartament în România.
Agentul care i-a găsit apartamentul a făcut, după spusele lui, o treabă excelentă și l-a ajutat în procedura de cumpărare. Amit s-a simțit sigur în procedura de achiziție și s-a bazat pe agent când acesta i-a recomandat o firmă de administrare care să-i administreze apartamentul. Înainte ca apartamentul să fie oferit spre închiriere, s-a făcut în el o renovare cosmetică, după cum a spus.
„Din momentul în care m-am legat de firma de administrare au început problemele”, a povestit el, „primul chiriaș a fost un chiriaș bun. A plătit la timp, iar după un an a cerut să părăsească apartamentul. Firma a recomandat să zugrăvim apartamentul. Am fost de acord. Al doilea chiriaș pe care l-au adus nu și-a achitat ratele lunare. Au fost mereu întârzieri, până când, la un moment dat, au hotărât, cu acordul meu, să-l evacueze din apartament. S-a dovedit că a lăsat datorii la electricitate și apă, pe care a trebuit să le plătesc eu.” A continuat să povestească: „Iar apoi, după 6 luni, au adus un al treilea chiriaș și au cerut din nou să încaseze pentru un contract juridic și din nou un comision pentru găsirea chiriașului”.
Se pare că nici al treilea, al patrulea și al cincilea chiriaș nu au rezistat prea mult în apartament (fie pentru că au fost evacuați după ce au întârziat cu plățile, fie pentru că au plecat de bunăvoie, brusc), iar de fiecare dată când se schimba un chiriaș i-au cerut lui Amit să plătească pentru contractul juridic și pentru găsirea chiriașului. Între timp, i-au perceput lui Amit sume pentru curățenia apartamentului între chiriașii diferiți. Chiar și rapoartele trimestriale care i-au fost promise lui Amit la început au încetat să mai vină, iar veniturile au tot scăzut de la trimestru la trimestru. Cu o lună înainte de zbor, Amit a concediat firma de administrare și acum, a povestit el, se îndreaptă spre București ca să găsească o nouă firmă de administrare.
„Poate ai o firmă de administrare pe care să mi-o recomanzi?”, a întrebat.
„Nu-mi place prea mult să recomand, dar aș vrea să înțeleg care sunt criteriile tale, ce cauți la o firmă de administrare, înainte de a hotărî dacă să-ți recomand vreo firmă”, am răspuns.
„Nu am criterii de căutare. Vreau pe cineva de încredere”, a răspuns el.
„În afară de încredere, ce vrei să facă firma? Cum vrei să acționeze?”, am încercat să-l presez.
Amit nu avea o imagine clară a criteriilor sau a cerințelor sale față de firma de administrare, iar acest lucru nu e surprinzător, întrucât o mare parte dintre investitorii pe care i-am întâlnit de-a lungul anilor nu știau cum să verifice, ce trebuie să facă firma de administrare (în afară de a găsi un chiriaș, a încasa plata și a o vira proprietarilor), care sunt capacitățile ei și altele. Nu întâmplător auziți povești despre proprietăți care au stat goale luni de zile, chiriași care au dificultăți în a-și achita plățile, cheltuieli de întreținere neplanificate și altele. Contrar a ceea ce se crede în mod obișnuit, etapa achiziției proprietății nu este etapa critică pentru o investiție reușită (deși este importantă și critică în sine pentru reușita investiției), ci reușita investiției depinde de administrarea corectă a proprietății, care va asigura un randament stabil și va preveni scăderea valorii proprietății. Pentru aceasta, firma de administrare cu care contractați trebuie să știe să facă selecția chiriașilor și să aleagă pentru dumneavoastră chiriași de încredere, să le verifice situația financiară, istoricul de închiriere (da, să ceară să vorbească cu proprietarii anteriori) și să îi intervieveze. În plus, firma de administrare trebuie să efectueze întreținere preventivă și curentă pentru a păstra valoarea proprietății și a economisi costuri pe termen lung, să facă verificări periodice și să remedieze defecțiunile din timp. Și dumneavoastră, ca proprietari, trebuie să acordați atenție și să urmăriți curent veniturile și cheltuielile (iar dacă aveți posibilitatea de a contracta cu o firmă de administrare care folosește un sistem de administrare computerizat avansat, nu vă va face decât bine să controlați procesele). De asemenea, trebuie să fiți atenți la schimbările de reglementare, precum actualizările fiscale sau noile cerințe privind închirierea.
Administrarea proprietății dumneavoastră este un instrument strategic care poate transforma investiția într-un succes și vă poate crește randamentul.
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית