לכבוד יום האישה הבינלאומי החל היום אני רוצה לספר לכם על הדר, אשת היי-טק תל אביבית, וחברה טובה של בני הבכור. מסתבר שהדר תמיד חלמה על דירה על אי יווני. מאחר והדר יודעת שאני עוסק בנדל״ן בינלאומי היא ביקשה מבני להיפגש איתי כדי להתייעץ לגבי הצעה שקיבלה מחבר, שהגדיר אותה כהזדמנות פז: להצטרף כשותפה בחברה שרוכשת בניין ישן בכרתים, משפצת אותו, תוך שהיא מסבה אותו למלון דירות ומוכרת את הדירות ברווח. כחלק מההסכם וההשקעה, כך הוסבר להדר, היא תהיה זכאית לדירה משופצת בבניין.
״את מכירה מי יהיו השותפים בחברה? כמה שותפים יהיו?״ שאלתי.
״לא שאלתי, כי לא ידעתי מה אני צריכה לשאול ולבדוק. בשביל זה ביקשתי לפגוש אותך״ השיבה.
חייכתי לעצמי בסיפוק. לא כל יום מגיעים לפגישה אנשים שמבינים את החשיבות של ייעוץ וליווי נכון.
הדר היתה נלהבת. השקעה נמוכה יחסית, פוטנציאל רווח גבוה, ובעיקר - דירה משלה בחופים שטופי השמש של יוון. אני נכנסתי לתמונה כמו השד שיושב לך על הכתף ולוחש לך באוזן את כל הדברים הרעים, כל הדברים שיכולים להשתבש בדרך, כל הדברים שצריך להיזהר מפניהם כשנכנסים לסוג כזה של השקעה.
״אין לך ניסיון קודם בנדל״ן?״ שאלתי.
״לא״.
״אז בואי נתחיל מהתחלה - אני חושב שאת צריכה להבין יותר פרטים על ההצעה כדי להבין אם היא מתאימה לך. יש פה הרבה סוגיות שצריך לבחון. איזה סוג של חברה מקימים? מי יהיו בעלי המניות ומה יהיה חלקך? מה תהיה יכולת ההשפעה שלך על קבלת החלטות בחברה?״
״אני מבינה שאני צריכה לדעת עם מי אני נכנסת למיטה, אבל מי אמר שאני רוצה שתהיה לי יכולת השפעה על החלטות?״ שאלה בתמימות.
״כי בסופו של דבר את שמה כסף, שאם לא ינהלו אותו נכון יכול גם לרדת לטמיון.״ השבתי, ״את צריכה להבין שאין סיכוי בלי סיכון. החל מחילוקי דעות בין בעלי המניות, עד תכנון לא נכון שעשוי להוביל להוצאות גדולות או בלתי צפויות, מה שעשוי לחייב אותך כשותפה בחברה להביא עוד כסף לטובת המיזם.״
ראיתי אותה מתכווצת בכסא מולי. ״אני מבינה״, אמרה בחצי חיוך. ״ואני כבר ראיתי את עצמי כיזמית נדל״ן בינלאומי״.
״ועוד לא דיברנו על לבדוק מי הצוות שלהם, מי המנהל, מי האדריכל, מי המהנדס, מי הקבלן המבצע ומה הניסיון שלו בעבודות כאלה, עוה״ד המקומי שמלווה אותם ביוון. לכל הגורמים האלה, הזהות של הכוורת המקצועית שמלווה את הפרויקט, יש השפעה מכרעת על הצלחתו״ הוספתי.
״ידעתי שזה לא פשוט ואני לא יכולה סתם ככה לתת להם את הכסף, אבל לא חשבתי שזה כל כך מורכב״, השיבה.
״ועוד לא נכנסתי איתך לשאלות של מיסוי, ביוון ובישראל, שלא לדבר על שאלת המודל העסקי והתכנית העסקית, כי ממה שאת מספרת לי אני לא מצליח להבין איך את תישארי עם דירה בפרויקט וגם תרוויחי ממנו כסף.״
״אני מבינה לחלוטין. זה נשמע גם לי קצת לא ברור כל הסיפור הזה. בגלל זה ביקשתי לנסות להבין קצת יותר ממך. אשמח אם תוכל ללוות ולהנחות אותי בדרך״ סיכמה.
השאלות שהעליתי בפני הדר הן חשובות מאוד להבנה כאשר נכנסים להשקעה בנדל״ן, בטח מהסוג של שותפות בחברה במדינה זרה. צריך להבין את המשמעות וההשלכות של השותפות, והאם זה בכלל מתאים לצרכים ולאופי שלכם? הרי בסופו של דבר אתם הופכים להיות חלק מהאחראים לתוצאות המיזם/פרויקט, ואז מה קורה אם יש הפסד?
לאחר שהבנו מהיזם/מארגן את מבנה העסקה שהוצעה להדר נפגשתי איתה שוב כדי להסביר לה כי המדובר בהצטרפות לשותפות שתוקם פה בארץ ובעתיד היא תקבל מניות בחברה יוונית שתוקם לצורכי הפרויקט. היזם/מארגן יקבל על עצמו את סמכויות הניהול, מבלי שלשאר השותפים תהיה זכות לקחת חלק פעיל בקבלת ההחלטות ובניהול השוטף. בנוסף, היזם/מארגן שומר לעצמו את הזכות להגדיל את סכום ההשקעה באמצעות הכנסת משקיעים נוספים שיוכלו לדלל את הדר עד 50% מהאחזקות הראשוניות שלה.
עוד התברר לנו במהלך הבדיקות הראשוניות כי היזם/מארגן אמנם בעל ניסיון בארגון קבוצות רכישה בארץ, אך מדובר במיזם ראשון שלו בחו״ל. בנוסף, תוך כדי השיחות שלי איתו הבנתי שתמורת גיוס המשקיעים הוא מוכן לתת לחברים או המגייסים אחוזים במיזם בתמורה לכסף שיגייסו.
אין צורך להרחיב, משום שבשלב הזה הדר עצרה אותי ״זו לא השקעה שמתאימה לי״ אמרה, ״אני רוצה משהו יותר סולידי ובטוח. אם אי פעם ארצה ליזום נדל״ן או לקחת סיכונים, אעשה זאת עם אנשים שאני מכירה וסומכת עליהם. אבל, אני רוצה דירה או בית ביוון או באחד האיים. תוכל לעזור לי?״
הסיפורים מבוססים על מקרים מהשטח. פרטים מזהים שונו. אין לראות בהם ייעוץ משפטי.