По случаю Международного женского дня, который начинается сегодня, я хочу рассказать Вам о Хадар, тель-авивской женщине из хай-тека и хорошей подруге моего старшего сына. Оказывается, Хадар всегда мечтала о квартире на греческом острове. Поскольку Хадар знает, что я занимаюсь международной недвижимостью, она попросила моего сына устроить ей встречу со мной, чтобы проконсультироваться по поводу предложения, полученного от друга, который назвал его невероятной возможностью: войти партнёром в компанию, которая покупает старое здание на Крите, ремонтирует его, превращает в апарт-отель и продаёт квартиры с прибылью. В рамках договора и инвестиции, как объяснили Хадар, она будет иметь право на отремонтированную квартиру в здании.
«Знаете ли Вы, кто будет партнёрами в компании? Сколько будет партнёров?» - спросил я.
«Я не спрашивала, потому что не знала, что мне нужно спрашивать и проверять. Для этого я и попросила встречи с Вами», - ответила она.
Я с удовлетворением улыбнулся про себя. Не каждый день на встречу приходят люди, понимающие важность правильной консультации и сопровождения.
Хадар была в восторге. Сравнительно небольшая инвестиция, высокий потенциал прибыли и, главное, собственная квартира на залитых солнцем пляжах Греции. Я вошёл в картину как бесёнок, который сидит у Вас на плече и шепчет на ухо всё плохое, всё, что может пойти не так по дороге, всего, чего нужно остерегаться, когда входишь в такого рода инвестицию.
«У Вас нет предыдущего опыта в недвижимости?» - спросил я.
«Нет».
«Тогда давайте начнём с начала. Я думаю, Вам нужно узнать больше подробностей о предложении, чтобы понять, подходит ли оно Вам. Здесь много вопросов, которые нужно изучить. Какого типа компания создаётся? Кто будет акционерами и какой будет Ваша доля? Какова будет Ваша возможность влиять на принятие решений в компании?»
«Я понимаю, что мне нужно знать, с кем я ложусь в одну постель, но кто сказал, что я хочу иметь возможность влиять на решения?» - наивно спросила она.
«Потому что в итоге Вы вкладываете деньги, которые, если ими не управлять правильно, могут и пропасть», - ответил я, - «Вам нужно понимать, что без риска не бывает шанса. Начиная с разногласий между акционерами и заканчивая неправильным планированием, которое может привести к большим или непредвиденным расходам, из-за чего Вас как партнёра в компании могут обязать внести ещё деньги на нужды предприятия».
Я видел, как она съёжилась в кресле передо мной. «Я понимаю», - сказала она с полуулыбкой. «А я уже видела себя международным девелопером недвижимости».
«И мы ещё не говорили о проверке их команды: кто руководитель, кто архитектор, кто инженер, кто подрядчик-исполнитель и какой у него опыт в такого рода работах, местный адвокат, который их сопровождает в Греции. Для всех этих сторон - то есть для состава профессионального «улья», сопровождающего проект, - есть решающее влияние на его успех», - добавил я.
«Я знала, что это непросто и что я не могу просто так отдать им деньги, но не думала, что это так сложно», - ответила она.
«И я ещё не затрагивал с Вами вопросы налогообложения, в Греции и в Израиле, не говоря уже о вопросе бизнес-модели и бизнес-плана, потому что из того, что Вы рассказываете, я не могу понять, как Вы останетесь с квартирой в проекте и при этом заработаете на нём деньги».
«Я полностью понимаю. Мне тоже вся эта история кажется немного непонятной. Поэтому я и попросила попробовать разобраться у Вас. Буду рада, если Вы сможете сопровождать и направлять меня по пути», - подытожила она.
Вопросы, которые я задал Хадар, очень важны для понимания при входе в инвестицию в недвижимость, тем более такого типа, как партнёрство в компании в чужой стране. Нужно понимать значение и последствия партнёрства и подходит ли оно вообще Вашим потребностям и характеру. Ведь в итоге Вы становитесь одним из тех, кто отвечает за результаты предприятия/проекта, а что тогда, если будет убыток?
После того как мы выяснили у девелопера/организатора структуру сделки, предложенной Хадар, я снова встретился с ней, чтобы объяснить, что речь идёт о вхождении в партнёрство, которое будет создано здесь, в Израиле, а в будущем она получит акции в греческой компании, которая будет создана для нужд проекта. Девелопер/организатор возьмёт на себя полномочия по управлению, а остальные партнёры не будут иметь права принимать активное участие в принятии решений и в текущем управлении. Кроме того, девелопер/организатор оставляет за собой право увеличить сумму инвестиции, привлекая дополнительных инвесторов, которые смогут размыть долю Хадар до 50% от её первоначальных активов.
В ходе первоначальных проверок нам стало известно также, что девелопер/организатор действительно имеет опыт организации покупательских групп в Израиле, но это его первое предприятие за границей. Кроме того, во время моих бесед с ним я понял, что за привлечение инвесторов он готов дать друзьям или привлекающим процент в предприятии в обмен на деньги, которые они привлекут.
Нет нужды продолжать, потому что на этом этапе Хадар остановила меня: «Это не инвестиция, которая мне подходит», - сказала она, - «я хочу чего-то более солидного и надёжного. Если когда-нибудь я захочу заняться девелопментом недвижимости или рискнуть, то сделаю это с людьми, которых знаю и которым доверяю. Но я хочу квартиру или дом в Греции или на одном из островов. Вы можете мне помочь?»
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית