Двенадцать месяцев гарантии в договоре - это окно для обращения. Это не потолок Вашей ответственности.
«Срок закончился в августе».
Ронен сказал это, когда мы стояли на крыше его дома в Ларнаке в начале месяца, на следующий день после первого дождя сезона. Под нами восемнадцать квартир, шестнадцать из них у израильтян. На крыше, там, где изоляция должна была спускаться к водостоку, стояла лужа. А в двух квартирах на верхнем этаже по потолку шла трещина, которая зимой становилась длиннее.
Он сказал это не со злостью. Он сказал это как человек, у которого есть юридический довод, и он надеется, что его достаточно.
В договорах купли-продажи Ронена был аккуратный пункт: двенадцать месяцев гарантии на недостатки со дня сдачи. Сдача была в августе прошлого года. Шесть покупателей написали ему в сентябре, в группе WhatsApp дома, а потом ещё и по почте, с фотографиями. По договору они опоздали на месяц.
Тогда я достал таблицу. Не договор, а бюджет.
Ронен - хороший застройщик. Этот проект, второй у него на Кипре, был сдан вовремя и целиком продан до окончания каркаса. Но когда мы прошли по бюджету, одной строки в нём просто не было. Не было резерва на гарантию. В тот самый день, когда дом сдали, Ронен выплатил генеральному подрядчику последний остаток, включая удержание. Подрядчик перешёл на проект в Лимасоле. С точки зрения денежного потока проект закрылся.
И не только с точки зрения денежного потока. Ронен приехал на Кипр после десяти лет работы руководителем проектов в подрядной компании в Израиле. Он умеет читать конструкторский план, знает каждого субподрядчика по имени и гордится, справедливо, тем, что ни один его покупатель не ждал ключ ни на день дольше срока по договору. В его голове дом в Ларнаке уже был позади. Он уже стоял на участке в Лимасоле, уже сидел с архитектором, уже думал о визуализациях. Лужа на крыше была, с его точки зрения, делом закончившегося проекта.
Я объяснил ему, что написанное в его договоре - это не вся картина.
На Кипре нет автоматической законной гарантии, распространяющейся на каждый дефект в каждой новой квартире. Есть договор и срок исковой давности. Договорный иск там, как правило, погашается давностью через шесть лет. Гарантийный срок Ронена определяет, до какого момента он обязался исправлять быстро и без споров. Он не определяет, до какого момента его можно привлечь к ответственности за дефектное строительство. И есть ещё один слой. Когда покупатели - частные лица, пункт, пытающийся закрыть перед ними дверь через один год, может быть оспорен по кипрскому закону о защите потребителей как несправедливое условие.
«То есть мой пункт ничего не стоит?» - спросил Ронен.
Он стоит кое-чего. Он устанавливает порядок, процедуру, график. Но он не стена.
И тогда я сказал ему то, что считал важнее юридической фразы. Свой следующий проект, в Лимасоле, он планирует продавать тем же самым людям. Не тем же покупателям, а той же аудитории. Израильтянам, которые знают израильтян, сидят в одних и тех же группах, просят рекомендацию у друга, который уже купил. Покупатели с фотографиями трещин и сырости на стенах - это не иск. Это кампания.
Ронен долго молчал на крыше. Потом сказал: «Сколько?»
Инженер по гидроизоляции оценил работу в тридцать восемь тысяч евро: демонтировать слой изоляции крыши, заново построить уклоны для водоотвода и исправить потолки в двух квартирах. Генеральный подрядчик, уже получивший все свои деньги, согласился прислать бригаду на осмотр. Не больше. Без удержания на руках у Ронена не было рычага, чтобы давить на него. Всю сумму он заплатил из прибыли проекта.
Работы выполнили в конце месяца, до сильных дождей. Ронен сам написал в группу WhatsApp дома, сообщил о ремонте и опубликовал график. Один из покупателей, самый злой, ответил одной фразой: «Спасибо. Не думал, что ты это сделаешь».
В проекте в Лимасоле три вещи уже иные. В договоре с подрядчиком установлено удержание, которое освобождается только через двадцать четыре месяца, а не в день сдачи. В бюджете есть новая строка, резерв на гарантию, рассчитываемый заранее из доходов и не оставляемый на решение потом. А в договоре с покупателями есть чёткая процедура: как сообщать о дефекте, в какие сроки приезжают и совместный осмотр на одиннадцатом месяце, до окончания срока, а не после него.
«Я заплатил тридцать восемь тысяч за урок, - сказал он мне. - В следующем проекте это уже будет в бюджете».
В этой истории меня зацепила не крыша. Крыши текут, это часть профессии. Зацепило то, сколько застройщиков закладывают в цену проект до ключа, как будто на нём всё заканчивается. Здание продолжает стоять ещё годы, и все эти годы на нём стоит Ваше имя. Срок в договоре может закончиться в августе. Здание - нет.
Вопросы, которые я задал бы на Вашем месте
- Если завтра придёт требование об исправлении на тридцать тысяч евро, из какой строки бюджета я его оплачу?
- Что остаётся у меня на руках против генерального подрядчика на следующий день после сдачи?
- Построен ли пункт о гарантии в моём договоре, чтобы управлять недостатками, или чтобы их избегать?
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית