Закон даёт Вам вопросы. Ответы нужно требовать у застройщика и записывать в договор.
Шесть строк, от руки, на листе, сложенном вчетверо.
Гиль достал его из кармана пиджака в кафе в Клуже, за полчаса до встречи с застройщиком, и разложил на столе. «Я ещё раз просмотрел это в самолёте, - сказал он. - Я всё ещё не уверен, что понимаю пятую строку».
Лист мы написали вместе двумя неделями раньше, на созвоне в Zoom, начавшемся с совсем другого вопроса. Гиль спросил, безопасно ли теперь, после закона Nordis, покупать квартиру на бумаге в Румынии. Я ответил, что закон не отвечает на этот вопрос. Но он отвечает на другой, не менее важный: что именно спрашивать.
Дочь Гиля учится на врача в Клуже, третий курс из шести. Три года он платит за аренду, и каждое лето приходит очередное повышение. Его расчёт был простым: двухкомнатная квартира возле университета, в которой дочь будет жить до конца учёбы, а потом её будут сдавать следующему студенту. Новый проект, десять минут пешком от кампуса, сдача запланирована на лето 2028 года.
Закон, вступивший в силу 11 декабря 2025 года, внёс изменения в румынский закон о качестве строительства и в закон о недвижимости. Каждая строка на листе Гиля родилась из одной его статьи.
Первая строка: зарегистрировано ли разрешение на строительство в земельных книгах? Без этого нельзя подписать предварительный договор на будущую квартиру. Сам договор подписывается только у нотариуса, который подаёт его на регистрацию в тот же или на следующий рабочий день. Закон призван закрыть возможность продать одну и ту же квартиру дважды.
Вторая строка: на какой счёт идут авансы? По закону - на отдельный банковский счёт, предназначенный только для этого проекта. Третья: кто утверждает платежи с него? Технадзор на площадке. Без его одобрения деньги не выходят.
Четвёртая строка: сколько платят при бронировании? Закон ограничивает плату за бронирование 5% от цены на срок до шестидесяти дней.
Пятая строка, та, в которой Гиль не был уверен: что происходит с деньгами сверх лимитов? Закон разрешает выводить со счёта до 25% цены на каркас, а после завершения каркаса ещё до 20% на системы. Что касается суммы сверх этого и вопроса, когда именно застройщик может к ней прикоснуться, закон почти молчит. «И что делать с молчанием?» - спросил Гиль в Zoom. Записывать его в договор.
Шестая строка вообще не из закона: что происходит, если сдача задерживается? В Румынии, когда срок подписания окончательного договора проходит без согласованного продления, покупатель вправе требовать компенсацию от застройщика. Желательно, чтобы сумма была записана заранее, а не оставлена на последующий спор.
Сама встреча прошла лучше, чем ожидал Гиль. Застройщик, местный, построивший уже несколько проектов в городе, прошёл по списку, не смутившись. Показал выписку из реестра с зарегистрированным разрешением. Дал реквизиты счёта проекта и имя технадзора. По пятой строке сам предложил формулировку: деньги сверх лимитов остаются на счёте до разрешения на заселение. «Вы первый покупатель, который спрашивает меня об этом, - сказал он Гилю. - Большинство спрашивает только про этаж».
А потом пришла форма бронирования.
Маркетолог прислала её в тот же вечер. Плата за бронирование 10% и срок бронирования девяносто дней. Гиль сфотографировал и прислал мне с одним вопросительным знаком.
Это не было упражнением. Это была форма до закона, оставшаяся на компьютере у маркетолога. Но такая форма - не технический вопрос. Бронирование, выходящее за лимит, подвержено заявлению о ничтожности, а тот, кто подписал её добросовестно, рискует оказаться спорящим о своих деньгах вместо спора о квартире.
Я написал застройщику. Ответ пришёл на следующий день, с извинением и исправленной формой: 5%, шестьдесят дней.
Только за это время прошло почти две недели. А квартира, которую хотел Гиль, на четвёртом этаже, с балконом в сторону холма, была продана тому, кто подписал старую форму, не задав ни одного вопроса.
Гиль взял квартиру под ней. Та же планировка, без вида.
«Он получил балкон, - написал мне Гиль после подписания у нотариуса. - Я получил договор, который понимаю».
Иногда я думаю о том покупателе. Скорее всего, у него всё сложится. Застройщик серьёзный, форма уже исправлена, проект продвигается. Но он подписал документ, не соответствовавший закону, и не имеет об этом понятия.
Большинство инвесторов, приходящих ко мне, спрашивают, защищает ли их новый закон. Это вопрос «да или нет», а этот закон так не работает. Он сам по себе ничего не гарантирует. Он даёт Вам список. Тот, кто приходит на встречу со списком, очень быстро обнаруживает, какой застройщик умеет отвечать и где сам закон оставляет пустое место, которое нужно заполнить в договоре.
Вопросы, которые я задал бы на Вашем месте
- Зарегистрировано ли разрешение на строительство в земельных книгах, и я видел это своими глазами, а не только слышал?
- На какой счёт я перевожу деньги и кто утверждает каждый платёж, выходящий с него?
- Что говорит мой договор о деньгах, о которых закон не говорит ничего?
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית