Legea vă oferă întrebările. Răspunsurile trebuie cerute dezvoltatorului și scrise în contract.
Șase rânduri, scrise de mână, pe o foaie pliată în patru.
Gil a scos-o din buzunarul gecii într-o cafenea din Cluj, cu o jumătate de oră înainte de întâlnirea cu dezvoltatorul, și a întins-o pe masă. „Am parcurs-o din nou în avion”, a spus. „Încă nu sunt sigur că înțeleg rândul cinci.”
Foaia o scrisesem împreună cu două săptămâni înainte, într-o convorbire pe Zoom care începuse cu o cu totul altă întrebare. Gil întrebase dacă acum, după legea Nordis, este sigur să cumperi un apartament pe hârtie în România. I-am răspuns că legea nu răspunde la această întrebare. Dar răspunde la alta, la fel de importantă: ce anume să întrebi.
Fiica lui Gil studiază medicina la Cluj, anul trei din șase. Trei ani plătește chirie, iar în fiecare vară vine o nouă majorare. Calculul lui era simplu: un apartament cu două camere lângă universitate, în care fiica să locuiască până la finalul studiilor, iar apoi să fie închiriat următorului student. Un proiect nou, la zece minute pe jos de campus, predare planificată pentru vara lui 2028.
Legea, intrată în vigoare la 11 decembrie 2025, a modificat legea privind calitatea în construcții din România și legislația privind cartea funciară. Fiecare rând de pe foaia lui Gil s-a născut dintr-un articol al ei.
Rândul întâi: autorizația de construire este înscrisă în cartea funciară? Fără asta nu se poate semna un antecontract pentru un apartament viitor. Antecontractul însuși se semnează numai la notar, care îl depune spre înscriere în aceeași zi sau în următoarea zi lucrătoare. Legea urmărește să închidă posibilitatea de a vinde același apartament de două ori.
Rândul doi: în ce cont merg avansurile? Conform legii, într-un cont bancar separat, destinat exclusiv acestui proiect. Al treilea: cine aprobă plățile din el? Supervizorul de șantier. Fără aprobarea lui banii nu ies.
Rândul patru: cât se plătește la rezervare? Legea limitează avansul de rezervare la 5% din preț, pe o perioadă de cel mult șaizeci de zile.
Rândul cinci, cel despre care Gil nu era sigur: ce se întâmplă cu banii care depășesc plafoanele? Legea permite scoaterea din cont a maximum 25% din preț pentru structură, iar după terminarea structurii încă până la 20% pentru instalații. Cu privire la ce depășește acest nivel și la întrebarea când anume dezvoltatorul poate pune mâna pe acești bani, legea aproape tace. „Și ce facem cu tăcerea?”, a întrebat Gil pe Zoom. O scriem în contract.
Rândul șase nu vine deloc din lege: ce se întâmplă dacă predarea întârzie? În România, când data semnării contractului final trece fără o prelungire convenită, cumpărătorul are dreptul să ceară despăgubire de la dezvoltator. Merită ca suma să fie scrisă dinainte, nu lăsată la o dispută de mai târziu.
Întâlnirea în sine a fost mai bună decât se aștepta Gil. Dezvoltatorul, un localnic care construise deja mai multe proiecte în oraș, a parcurs lista fără să se încurce. A arătat un extras de carte funciară cu autorizația înscrisă. A dat datele contului proiectului și numele supervizorului. La rândul cinci a propus el însuși o formulare: banii care depășesc plafoanele rămân în cont până la autorizația de ocupare. „Ești primul cumpărător care mă întreabă despre asta”, i-a spus lui Gil. „Majoritatea întreabă doar la ce etaj.”
Apoi a venit formularul de rezervare.
Agenta de marketing l-a trimis în aceeași seară. Avans de rezervare de 10% și o perioadă de rezervare de nouăzeci de zile. Gil l-a fotografiat și mi l-a trimis cu un singur semn de întrebare.
Nu era un exercițiu. Era un formular de dinaintea legii, rămas în calculatorul agentei. Dar un asemenea formular nu este o chestiune tehnică. O rezervare care depășește plafonul este expusă pretenției că este nulă, iar cel care a semnat-o cu bună-credință se poate trezi disputând banii lui în loc de apartament.
I-am scris dezvoltatorului. Răspunsul a venit a doua zi, cu scuze și un formular corectat: 5%, șaizeci de zile.
Doar că între timp trecuseră aproape două săptămâni. Iar apartamentul pe care îl voia Gil, la etajul patru, cu balconul spre deal, fusese vândut cuiva care semnase vechiul formular fără să întrebe nimic.
Gil a luat apartamentul de dedesubt. Același plan, fără priveliște.
„El a primit balconul”, mi-a scris Gil după semnarea la notar. „Eu am primit un contract pe care îl înțeleg.”
Mă gândesc uneori la celălalt cumpărător. E probabil că la el totul se va aranja. Dezvoltatorul e serios, formularul a fost deja corectat, proiectul avansează. Dar a semnat un document care nu respecta legea și habar n-are.
Majoritatea investitorilor care vin la mine întreabă dacă legea nouă îi protejează. E o întrebare cu da sau nu, iar legea aceasta nu funcționează așa. Nu promite nimic de una singură. Vă dă o listă. Cine vine la întâlnire cu lista află repede care dezvoltator știe să răspundă și unde legea însăși lasă un gol care trebuie umplut în contract.
Întrebarea pe care aș pune-o eu în locul dumneavoastră
- Autorizația de construire este înscrisă în cartea funciară și am văzut asta cu ochii mei, nu doar am auzit?
- În ce cont transfer banii și cine aprobă fiecare plată care iese din el?
- Ce spune contractul meu despre banii despre care legea nu spune nimic?
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית