Cele douăsprezece luni de garanție din contract sunt o fereastră pentru reclamații. Nu sunt plafonul expunerii dumneavoastră.
„Perioada s-a încheiat în august.”
Ronen a spus-o când stăteam pe acoperișul clădirii lui din Larnaca, la începutul lunii, a doua zi după prima ploaie a sezonului. Sub noi erau optsprezece apartamente, șaisprezece dintre ele ale israelienilor. Pe acoperiș, în locul în care izolația trebuia să coboare spre jgheab, stătea o băltoacă. Iar în două apartamente de la ultimul etaj, o fisură în tavan se tot lungea în timpul iernii.
Nu a spus-o supărat. A spus-o ca cineva care ține în mână un argument juridic și speră că e suficient.
În contractele de vânzare ale lui Ronen exista o clauză ordonată: douăsprezece luni de garanție pentru defecte de la data predării. Predarea fusese în august anul trecut. Șase cumpărători îi scriseseră în septembrie, în grupul de WhatsApp al clădirii și apoi și prin e-mail, cu fotografii. Conform contractului, întârziaseră cu o lună.
Așa că am scos tabelul. Nu contractul, bugetul.
Ronen este un dezvoltator bun. Proiectul acesta, al doilea al lui în Cipru, a fost predat la timp și vândut integral înainte să se termine structura. Dar când am parcurs bugetul, un rând pur și simplu nu exista în el. Nu exista rezervă pentru garanție. În aceeași zi în care a fost predată clădirea, Ronen i-a plătit antreprenorului general ultima tranșă, inclusiv suma reținută. Antreprenorul a trecut la un proiect din Limassol. Din punctul de vedere al fluxului de numerar, proiectul se închisese.
Și nu doar din punctul de vedere al fluxului de numerar. Ronen a ajuns în Cipru după zece ani ca manager de proiecte la o firmă de construcții din Israel. Știe să citească un plan de structură, cunoaște fiecare subantreprenor pe nume și este mândru, pe bună dreptate, că niciun cumpărător al lui nu a așteptat cheia mai mult de o zi peste contract. În mintea lui, clădirea din Larnaca era deja în spate. Stătuse deja pe un teren din Limassol, se așezase deja cu un arhitect, se gândea deja la randări. Băltoaca de pe acoperiș era, din punctul lui de vedere, o chestiune a unui proiect încheiat.
I-am explicat că ce scrie în contractul lui nu este întreaga imagine.
În Cipru nu există o garanție legală automată care să se aplice oricărui defect din orice apartament nou. Ce există este contractul și un termen de prescripție. O acțiune contractuală se prescrie acolo, de regulă, după șase ani. Perioada de garanție a lui Ronen stabilește până când s-a angajat să repare rapid și fără dispută. Nu stabilește până când poate fi dat în judecată pentru o construcție defectuoasă. Și mai există un strat. Când cumpărătorii sunt persoane fizice, o clauză care încearcă să le închidă ușa după un singur an poate fi atacată, în temeiul legii cipriote privind protecția consumatorilor, ca o condiție abuzivă.
„Adică clauza mea nu valorează nimic?”, a întrebat Ronen.
Valorează ceva. Stabilește o ordine, o procedură, un calendar. Dar nu este un zid.
Apoi i-am spus ce credeam că e mai important decât propoziția aceea. Proiectul lui următor, din Limassol, îl planifică să-l vândă exact acelorași oameni. Nu acelorași cumpărători, ci aceluiași public. Israelieni care cunosc israelieni, care stau în aceleași grupuri, care cer o recomandare de la un prieten care a cumpărat deja. Cumpărătorii cu fotografii cu fisuri și igrasie pe pereți nu sunt un proces. Sunt o campanie.
Ronen a tăcut un minut lung pe acoperiș. Apoi a spus: „Cât?”
Un inginer de hidroizolații a estimat lucrarea la treizeci și opt de mii de euro: desfacerea stratului de hidroizolație al acoperișului, refacerea pantelor pentru scurgere și repararea tavanelor din cele două apartamente. Antreprenorul general, care primise deja toți banii, a fost de acord să trimită o echipă pentru o verificare. Atât. Fără o sumă reținută în mână, Ronen nu avea pârghie să-l preseze. Toată suma a plătit-o din profitul proiectului.
Lucrarea s-a făcut la sfârșitul lunii, înainte de ploile mari. Ronen a scris el însuși în grupul de WhatsApp al clădirii, a anunțat reparația și a publicat un calendar. Unul dintre cumpărători, cel mai furios, a răspuns într-o singură propoziție: „Mulțumesc. Nu credeam că o vei face.”
La proiectul din Limassol trei lucruri sunt deja diferite. În contractul cu antreprenorul s-a stabilit o sumă reținută care se eliberează abia după douăzeci și patru de luni, nu în ziua predării. În buget există un rând nou, rezerva pentru garanție, calculată dinainte din venituri și nelăsată la o decizie de mai târziu. Iar în contractul cu cumpărătorii există o procedură clară: cum se raportează un defect, în cât timp se ajunge și o verificare comună în luna a unsprezecea, înainte ca perioada să se încheie, nu după.
„Am plătit treizeci și opt de mii pentru o lecție”, mi-a spus. „În proiectul următor va fi deja în buget.”
Ce m-a prins în povestea aceasta nu este acoperișul. Acoperișurile curg, face parte din meserie. M-a prins cât de mulți dezvoltatori își calculează proiectul până la cheie, de parcă acolo s-ar sfârși. Clădirea continuă să stea încă mulți ani, iar în toți acești ani numele dumneavoastră stă pe ea. Perioada din contract se poate încheia în august. Clădirea nu.
Întrebarea pe care aș pune-o eu în locul dumneavoastră
- Dacă mâine sosește o cerere de reparație de treizeci de mii de euro, din ce rând al bugetului o plătesc?
- Ce îmi rămâne în mână față de antreprenorul general în ziua de după predare?
- Clauza de garanție din contractul meu este construită ca să gestioneze defectele sau ca să le evite?
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית