القانون يمنحكم الأسئلة. أما الأجوبة فعليكم أن تطلبوها من المطوّر، وأن تُكتب في العقد.
ستة أسطر، بخط اليد، على ورقة مطوية أربع طيّات.
أخرجها جيل من جيب السترة في مقهى في كلوج، قبل نصف ساعة من الاجتماع مع المطوّر، وفرشها على الطاولة. «راجعت هذا مرة أخرى في الطائرة»، قال. «ما زلت غير متأكد أنني أفهم السطر الخامس».
كتبنا الورقة معًا قبل أسبوعين، في مكالمة زوم بدأت بسؤال مختلف تمامًا. سأل جيل هل صار الآن، بعد قانون Nordis، آمنًا شراء شقة على الورق في رومانيا. أجبته أن القانون لا يجيب عن هذا السؤال. لكنه يجيب عن سؤال آخر لا يقل أهمية: ماذا بالضبط تسأل.
ابنة جيل تدرس الطب في كلوج، في السنة الثالثة من ست. منذ ثلاث سنوات يدفع إيجارًا، وفي كل صيف تأتي زيادة أخرى. كان حسابه بسيطًا: شقة من غرفتين قرب الجامعة، تسكنها الابنة حتى نهاية الدراسة، ثم تُؤجَّر للطالب التالي. مشروع جديد، على بعد عشر دقائق مشيًا من الحرم الجامعي، والتسليم مخطط له لصيف 2028.
القانون، الذي دخل حيز التنفيذ في 11 كانون الأول/ديسمبر 2025، عدّل قانون جودة البناء الروماني وقانون العقارات. وكل سطر في ورقة جيل وُلد من بند واحد فيه.
السطر الأول: هل رخصة البناء مسجَّلة في سجلات العقارات؟ دون ذلك لا يمكن التوقيع على اتفاق تمهيدي لشقة مستقبلية. والاتفاق نفسه لا يُوقَّع إلا لدى كاتب العدل، الذي يقدّمه للتسجيل في اليوم نفسه أو في يوم العمل التالي. القانون مخصص لإغلاق إمكانية بيع الشقة نفسها مرتين.
السطر الثاني: إلى أي حساب تذهب الدفعات المقدّمة؟ بحسب القانون، إلى حساب مصرفي منفصل مخصص لهذا المشروع فقط. والثالث: من يوافق على الدفعات منه؟ مشرف الموقع. دون موافقته لا يخرج المال.
السطر الرابع: كم يُدفع عند الحجز؟ القانون يحدد رسوم الحجز بـ5% من السعر، لمدة تصل إلى ستين يومًا.
السطر الخامس، الذي لم يكن جيل متأكدًا بشأنه: ماذا يحدث للمال الذي يتجاوز السقوف؟ يجيز القانون سحب ما يصل إلى 25% من السعر من الحساب للهيكل، وبعد اكتمال الهيكل ما يصل إلى 20% أخرى للأنظمة. وعمّا يتجاوز ذلك، وعن متى بالضبط يستطيع المطوّر أن يلمسه، يكاد القانون يصمت. «إذًا ماذا نفعل بالصمت؟» سأل جيل في الزوم. نكتبه في العقد.
السطر السادس لم يأتِ من القانون أصلًا: ماذا يحدث إن تأخر التسليم؟ في رومانيا، حين يمرّ موعد التوقيع على الاتفاق النهائي دون تمديد متفق عليه، يحق للمشتري أن يطالب المطوّر بتعويض. من الأفضل أن يكون المبلغ مكتوبًا مسبقًا، لا موضع جدال لاحقًا.
كان الاجتماع نفسه أفضل مما توقعه جيل. المطوّر، محلي بنى عدة مشاريع في المدينة، راجع القائمة دون ارتباك. أراه مستخرج تسجيل مع الرخصة مسجَّلة. وأعطاه بيانات حساب المشروع واسم المشرف. وعن السطر الخامس اقترح بنفسه صياغة: المال الذي يتجاوز السقوف يبقى في الحساب حتى رخصة الإشغال. «أنت المشتري الأول الذي يسألني عن هذا»، قال لجيل. «معظم الناس يسألون عن الطابق فقط».
ثم جاء نموذج الحجز.
أرسلته المسوّقة في المساء نفسه. رسوم حجز 10%، ومدة حجز تسعون يومًا. صوّره جيل وأرسله لي بعلامة استفهام واحدة.
لم يكن تمرينًا. كان نموذجًا من قبل القانون، بقي في حاسوب المسوّقة. لكن نموذجًا كهذا ليس مسألة تقنية. الحجز الذي يتجاوز السقف معرَّض للادعاء ببطلانه، ومن وقّع عليه بحسن نية قد يجد نفسه يتجادل حول ماله بدل الشقة.
كتبت إلى المطوّر. وصل الرد في اليوم التالي، مع اعتذار ونموذج مصحَّح: 5%، ستون يومًا.
إلا أنه في هذه الأثناء مضى نحو أسبوعين. والشقة التي أرادها جيل، في الطابق الرابع بشرفة تطل على التلة، بيعت لشخص وقّع على النموذج القديم دون أن يسأل شيئًا.
أخذ جيل الشقة التي تحتها. التخطيط نفسه، دون الإطلالة.
«هو حصل على الشرفة»، كتب لي جيل بعد التوقيع لدى كاتب العدل. «وأنا حصلت على عقد أفهمه».
أفكر أحيانًا في ذلك المشتري. من المرجح أن كل شيء سيستقيم عنده. فالمطوّر جاد، والنموذج صُحِّح بالفعل، والمشروع يتقدم. لكنه وقّع على مستند لم يكن مطابقًا للقانون، وليس لديه أي فكرة.
معظم المستثمرين الذين يأتونني يسألون هل يحميهم القانون الجديد. هذا سؤال نعم أو لا، وهذا القانون لا يعمل هكذا. هو لا يضمن شيئًا بمفرده. إنه يعطيكم قائمة. ومن يصل إلى الاجتماع ومعه القائمة يكتشف بسرعة كبيرة أي مطوّر يعرف كيف يجيب، وأين يترك القانون نفسه فراغًا ينبغي ملؤه في العقد.
السؤال الذي كنت سأطرحه لو كنت مكانكم
- هل رخصة البناء مسجَّلة في سجلات العقارات، وهل رأيت ذلك بعيني ولم أسمعه فقط؟
- إلى أي حساب أحوّل المال، ومن يوافق على كل دفعة تخرج منه؟
- ماذا يقول عقدي عن المال الذي لا يقول القانون عنه شيئًا؟
القصص مبنية على حالات حقيقية مع تغيير التفاصيل التعريفية. لا تُعدّ استشارة قانونية.
مترجم عن الأصل العبري. עברית