Закон в Португалии даёт Вам годы гарантии. Он не говорит Вам, с кого её требовать, и не ждёт Вас.
Фотография пришла в WhatsApp в половине девятого утра. Белая стена, окно, а под ним серое пятно в форме карты несуществующего острова. Под фотографией одна фраза по-английски: «It's getting bigger».
Фотографию прислала арендаторка Орит, медсестра, работающая в большой больнице в Порту и снимающая у неё квартиру уже два года. Орит переслала её мне спустя три месяца. За эти три месяца пятно продолжало расти, а арендаторка перешла спать в гостиную.
Орит купила квартиру в 2023 году, в новом доме в районе Бонфин, у местной девелоперской компании. Она не покупала на бумаге. Она дождалась, пока дом будет готов, дважды побывала в квартире и ещё заплатила инженеру, чтобы он проверил её до подписания. Ключ пришёл в январе 2024 года. Всё, что можно было проверить, она проверила. «Я знала, что новое строительство - это риск, - сказала она мне. - Поэтому я ждала, пока будет дом».
Порту не был случайным выбором. Орит гуляла там три раза, прежде чем решила, бродила по районам, сидела в кафе возле больницы и спрашивала, сколько стоит снять квартиру. Её расчёт был консервативным: новая квартира, долгосрочный арендатор, скромная доходность и никаких сюрпризов. Два года всё работало именно так. Арендная плата поступала первого числа месяца, арендаторка раз в несколько месяцев присылала фотографию нового горшка на балконе, и Орит почти забыла, что у неё есть квартира в Португалии.
Когда пришла фотография, Орит сделала то, что сделало бы большинство из нас. Она позвонила по номеру, который был у неё в телефоне, - прораба времён строительства. Никто не ответил. Он уже был на другом проекте, в другом городе, у другого подрядчика. Потом она поговорила с управляющей компанией, которая занимается квартирой. «Это конденсат, - сказали ей там. - Пусть арендаторка открывает окна. Мы привезём осушитель».
Привезли осушитель. Прошёл ещё месяц.
Когда Орит позвонила мне, её первым вопросом было, есть ли ещё о чём говорить. Прошло два года с ключа. Она была уверена, что уже поздно.
Поздно не было. Тот, кто покупает жилую квартиру в Португалии у компании, занимающейся продажей, по сделке, подписанной с 2022 года, защищён законом о защите потребителей, вступившим в силу в том же году. Закон даёт десять лет на дефекты конструктивных элементов здания и пять лет на прочие несоответствия. А если дефект обнаруживается в этот срок, презумпция такова, что он существовал уже в день передачи, а доказывать обратное должен продавец.
Но обратите внимание на это слово. Продавец.
Не подрядчик, который строил. Не прораб, который не отвечает. Компания, подписавшая акт перед Орит, та, что получила деньги. Все разговоры Орит за эти три месяца были с людьми, которые ей ничего не должны.
Первое, что мы сделали, - отправили инженера. Не чтобы гадать, а чтобы был документ. Он вскрыл штукатурку возле оконной рамы, и за двадцать минут у проблемы появилось название: проникновение воды снаружи, через стык между рамой и фасадом. Не конденсат. Осушитель сушил воздух в комнате, пока стена продолжала впитывать воду.
С этим заключением мы обратились в девелоперскую компанию. Официальное письмо, на португальском, с фотографиями, с датами, с заключением и со ссылкой на закон.
Первый ответ пришёл через две недели: они пришлют краску. Мы вежливо отказались. Краска закрывает пятно, она не решает проблему гидроизоляции. Второй ответ был серьёзнее. Выяснилось, что это была не единственная квартира в доме и что домовой комитет тоже уже обращался к ним. Фасад - общее имущество, и настоящий ремонт требовал лесов снаружи и утверждения общим собранием. Ещё месяц.
В апреле приехали леса. В июне стена была сухой, покрашенной, и арендаторка вернулась в спальню.
Ремонт девелоперская компания оплатила до последнего евро. Но за три месяца, пока арендаторка спала в гостиной, Орит предоставила ей скидку на аренду, и эту сумму компания отказалась возмещать. Речь шла о нескольких сотнях евро. Орит думала об этом несколько дней, а потом решила не вступать из-за них в процедуру. «Я заплатила за учёбу», - сказала она мне.
Я думаю об этих месяцах, прошедших до её звонка. Не из-за денег, они были невелики. Из-за предположения, стоявшего за ними: что после ключа всё, что происходит в квартире, уже её дело. Большинство инвесторов, которых я встречаю, знают срок гарантии как число. Гораздо меньше тех, кто знает, кто именно им её должен и что должно быть на руках, чтобы всерьёз её требовать. Португальский закон щедр. Он просто не звонит Вам, когда стена начинает намокать.
Вопросы, которые я задал бы на Вашем месте
- Кто именно продавец, подписавший со мной сделку купли-продажи, и знаю ли я, как до него добраться и после закрытия проекта?
- Когда в квартире, в которой я не живу, что-то выглядит неправильно, кто это документирует и когда?
- Сколько времени я готов ждать ответа «это ничего», прежде чем привлеку того, кто скажет мне, что это такое?
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית