Ури умеет заключать сделки. Десять лет инвестиций в недвижимость в Израиле, несколько квартир в Беэр-Шеве, опыт с арендаторами, которые не всегда шли на сотрудничество. Он считал, что знает эту тему.
Ури пришёл ко мне с улыбкой.
Не с улыбкой человека, нашедшего отличную сделку, а с улыбкой того, кто уже принял решение и хочет лишь подтверждения, что он ничего не упустил. Квартира в Афинах, две комнаты, хороший район, цена выглядит разумной. Он уже знал, что в Греции есть спрос на квартиры, что туризм кипит, что квартиры для краткосрочной аренды дают доходность, которой в Израиле не увидишь. Расчёт был закрыт.
«Там есть арендатор, - сказал он, - но мне сказали, что он съезжает в конце года».
Я спросил: «Кто Вам сказал?»
«Посредник».
Я остановился на этом. Не потому, что посредник обязательно солгал, а потому, что «арендатор съезжает в конце года» - то, чего посредник знать не может. Он может повторить то, что сказал ему продавец. Может передать понимание. Но в Греции, если закон говорит иное, слова продавца значения не имеют.
И действительно. Я проверил договор аренды. Арендатор подписал его за восемь месяцев до того, как Ури купил объект. Договор на год - так это выглядело на бумаге. Но в Греции закон о жилье устанавливает минимум в три года защиты для арендатора основного жилья, независимо от того, что написано в договоре. То есть даже если обе стороны подписали на год, арендатор вправе оставаться три года с даты подписания. Пока он соблюдает условия.
Я рассказал Ури. Улыбка пропала.
«То есть он может оставаться до какого срока?»
«Ещё два с небольшим года. А после этого, возможно, придётся начинать процедуру выселения, которая займёт ещё месяцы».
«А если он не будет платить?»
«Тогда есть основание. Но он платит вовремя, ничего не сломал, соседей не беспокоил».
В этот момент Ури понял реальный масштаб ситуации. Он купил не квартиру с «арендатором, съезжающим в конце года». Он купил квартиру с арендатором, защищённым как минимум до 2027 года, и никакого законного механизма сократить этот срок нет, кроме его собственного согласия.
И есть ещё кое-что, что нужно понимать о Греции: продажа объекта не является основанием для прекращения аренды. Как и в Израиле, покупатель в точности встаёт на место продавца. Тот же договор, те же ограничения. Даже если бы Ури захотел сам жить в квартире, закон этого не признаёт основанием для выселения. В Греции законные способы выселить жильца: неуплата аренды, существенный ущерб объекту, незаконное использование. Продавец, сказавший «он съезжает», - такого основания не существует.
Мы сели и посчитали. Ждать? То есть держать объект, приносящий долгосрочную аренду, в то время как весь план строился на краткосрочной, два года и больше. Идти в суд? Основания нет. Оставался один вариант: поговорить с арендатором.
Мы начали контакты. Без давления, без угроз. Представили простое предложение: единовременная компенсация, согласованный выезд, раньше срока, который гарантирует ему закон. Арендатор взвесил. На это ушло несколько недель. Он согласился.
Ури заплатил сумму, которая не планировалась. Не разорительную, но и не бесплатную. Когда потом мы сели и заново выстроили ROI, эти выплаты за выселение заметно снизили доходность первого года.
Он не потерял объект. Но заплатил дорогую цену за урок, вопрос по которому можно было задать до подписания.
И здесь я хочу расширить тему, потому что она не заканчивается Грецией.
В каждой стране, где я работаю, - Румыния, Болгария, Кипр, Португалия, - вопрос «что будет, если арендатор не съедет?» нужно задавать до покупки. Не после. В одних странах процесс выселения занимает шесть месяцев. В других - год. На Кипре, по закону о защищённой аренде для зданий, построенных до 1999 года, я видел процедуры, тянувшиеся два года и дольше, даже когда основание было очевидным.
Даже когда есть хорошее основание, даже когда есть решение суда, выселение - это процесс. Суды, сроки, апелляции. Арендатор, решивший остаться и понимающий местное право, может растягивать время снова и снова.
Кстати, в Греции в начале 2026 года вступила в силу реформа, ускоряющая процедуру, так называемый «ускоренный путь» выселения. Но и в нём минимум - около полугода с момента начала процедуры. Право арендатора на три года защиты реформа не затронула.
Когда покупают сдаваемый объект за границей, вопрос не «есть ли арендатор?», а «каковы права этого арендатора по местному закону и во сколько обойдётся заставить его съехать, если он решит остаться?» Оба эти вопроса должны быть включены в цену. А не сюрпризом после подписания.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית