Эрез позвонил мне утром. Не просил консультации. Не задавал вопроса. Сказал одну фразу:
«Илан, прошло полтора года. Разрешения всё ещё нет. А у меня десять покупателей ждут».
Этот тон я знал. Не у того, кто просит совета, - у того, кому уже некуда идти.
Эрез - серьёзный застройщик. Делал проекты в Израиле, знает графики, знает задержки, знает подрядчиков, которые опаздывают. В Румынию он вошёл не по наивности, а расчётливо. Дешёвая земля, растущий спрос, растущие цены. Провёл проверки. Приезжал бессчётное число раз, пока не принял решение. Привёл местного партнёра с послужным списком, с рекомендациями от тех, кто уже с ним работал.
Партнёр сказал ему прямо, не заикаясь: «Четыре месяца - и у тебя разрешение. Я знаю нужных людей в мэрии».
С такими рекомендациями, с такой уверенностью трудно не поверить.
Эрез купил землю. Подписал договоры купли-продажи с десятью покупателями, все израильтяне, все инвесторы, которых он знал. Договоры с определённой датой передачи. Названная цена. Письменное обязательство.
Прошло четыре месяца. Разрешение не пришло.
Местный партнёр объяснил: «Орган попросил небольшую правку в плане. Неделя-две».
Через две недели: «Хотят заключение независимого инженера. Организуем».
Ещё через месяц: «Есть вопрос с документированием границы с соседним объектом. Не наш, но они это связывают. Несправедливо, но так есть».
Каждый раз «это две недели». Каждый раз тянулось месяц и больше. Эрез пытался решить изнутри, через партнёра, через связи, которые партнёр обещал. Не понимая, что именно эти инструменты уже не работают.
Когда он обратился ко мне, спустя полтора года, я попросил прислать всю документацию. Договоры, досье с заявкой на разрешение, переписку с органом, всё, что есть.
Я прочитал всё. И тогда понял, что произошло.
Румынский закон устанавливает сроки. Когда подаётся заявка на разрешение на строительство, у органа есть определённый период для ответа - одобрение, отказ или просьба об исправлении. Это не обычай, это закон. Но в деле Эреза я увидел повторяющуюся модель: каждый раз, когда орган просил исправить, заявка подавалась заново с недостатками. Не хватало приложений, формы заполнялись не так, как требовалось. Каждая некачественная подача заново запускала отсчёт с нуля, и так процесс, который должен занимать месяцы, растягивается на годы, не по злому умыслу, а из-за непрофессионализма тех, кто должен был им управлять.
Проблема была не только юридической. Заявка на разрешение на строительство - командная работа: архитектор, инженеры, юрист. Каждый отвечает за свою часть досье. Когда подача возвращается от органа с замечаниями, нужно знать, кто занимается каждой деталью: технической, проектной, юридической. В команде Эреза такой ясности не было. Партнёр сосредоточил всё в своих руках и не делегировал. Когда он наталкивался на трудность, которую не умел решить, он её не признавал. Он отправлял Эрезу обновление.
Я задал Эрезу прямой вопрос: кто именно занимается заявкой в органе? Архитектор? Местный юрист? Сам партнёр?
Точно он ответить не мог. «Партнёр занимается», - сказал он.
В этот момент я понял, что настоящая проблема была не в бюрократии. Дело было в том, что никто не управлял процессом как следует, и никто не знал достаточно об этом конкретном органе, чтобы понимать, чего он требует.
В Румынии, как и в Греции и на Кипре, органы гипер-локальны. То, что работает в Клуже, не работает в Бухаресте. То, что работает в одном отделе, не работает в соседнем. Партнёр, объявляющий «у меня есть связи в мэрии», - вопрос, который нужно задать: в какой именно мэрии? По какому пути согласования? И что он там реально сделал?
Эрез не спросил. Меня в тот момент рядом не было.
Мы работали в двух плоскостях. Первая: заново собрали команду. Местный юрист с подтверждённым опытом в разрешениях на строительство в этом конкретном районе, архитектор, знающий требования именно этого органа, и тот, кто координирует между ними и следит, чтобы каждая подача уходила полной. Не тот, кого рекомендовал партнёр, а те, кого мы нашли путём независимой проверки.
Вторая: написали покупателям. Не письмо, пытающееся успокоить. Честное обновление с реалистичной временной шкалой и с тем, что делается. Люди лучше справляются с тяжёлой реальностью, чем с молчанием.
Эрез получил разрешение через двадцать два месяца.
Проект ожил.
Квартиры были переданы с опозданием, с компенсациями части покупателей, а трое наняли отдельных юристов. То, что могло стать удачным первым проектом за границей, превратилось в нечто, из чего он вышел уставшим.
В конце он сказал мне: «В следующем проекте я сначала проверю команду, и только потом буду строить».
Это правильная фраза. Только лучше было бы произнести её раньше.
Если Вы израильские застройщики, привлекающие местного партнёра к проекту за границей, прежде чем подписывать договоры купли-продажи с покупателями, убедитесь, что у Вас есть чёткая профессиональная команда: кто подаёт, кто отслеживает, кто координирует и кто несёт ответственность, когда приходит замечание от органа. Связи - актив, но только когда точно знаешь, чего они стоят и где работают.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית