Erez m-a sunat dimineața. Nu a cerut consultanță. Nu a pus o întrebare. A spus o singură propoziție:
„Ilan, a trecut un an și jumătate. Încă nu există autorizație. Și am zece cumpărători care așteaptă.”
Cunoșteam tonul acesta. Nu al celui care cere o consultanță, ci al celui care nu mai are unde să se ducă.
Erez este un dezvoltator serios. A făcut proiecte în Israel, cunoaște calendarele, cunoaște întârzierile, cunoaște constructorii care întârzie. Nu a intrat în România din naivitate, a intrat calculat. Teren ieftin, cerere în creștere, prețuri în urcare. A făcut verificări. A vizitat locul de nenumărate ori până să ia o decizie. A adus un partener local cu un palmares, cu recomandări de la cei care lucraseră deja cu el.
Partenerul i-a spus direct, fără să se bâlbâie: „Patru luni și ai autorizația. Îi cunosc pe oamenii potriviți de la primărie.”
Cu astfel de recomandări, cu o astfel de încredere, e greu să nu crezi.
Erez a cumpărat terenul. A semnat contracte de vânzare-cumpărare cu zece cumpărători, toți israelieni, toți investitori pe care îi cunoștea. Contracte cu termen de predare definit. Preț stabilit. Angajament în scris.
Au trecut patru luni. Autorizația nu a venit.
Partenerul local a explicat: „Autoritatea a cerut o mică modificare în plan. O săptămână-două.”
După două săptămâni: „Vor un aviz de la un inginer independent. Se rezolvă.”
După încă o lună: „Există o problemă cu documentația limitei cu proprietatea vecină. Nu e a noastră, dar ei fac legătura. Nu e corect, dar așa stau lucrurile.”
De fiecare dată „sunt două săptămâni”. De fiecare dată dura o lună sau mai mult. Erez a încercat să rezolve dinăuntru, prin partener, prin relațiile pe care partenerul le promisese. Fără să înțeleagă că exact acestea sunt instrumentele care nu mai funcționau.
Când s-a adresat mie, după un an și jumătate, i-am cerut să-mi trimită toată documentația. Contractele, dosarul cererii de autorizare, corespondența cu autoritatea, tot ce există.
Am citit totul. Apoi am înțeles ce se întâmplase.
Legea română stabilește termene. Când se depune o cerere de autorizație de construire, autoritatea are un interval definit pentru a răspunde - aprobare, refuz sau cerere de completare. Nu e un obicei, e lege. Dar în dosarul lui Erez am văzut un tipar care se repeta: de fiecare dată când autoritatea cerea o completare, cererea era depusă din nou cu lipsuri. Lipseau anexe, formularele nu erau completate cum trebuie. Fiecare depunere defectuoasă repornea ceasul de la zero, iar astfel un proces care ar fi trebuit să dureze luni se întindea pe ani, nu din rea-voință, ci din lipsă de profesionalism a celui care trebuia să-l conducă.
Problema nu era doar juridică. O cerere de autorizație de construire este muncă de echipă - arhitect, ingineri, avocat. Fiecare răspunde de partea lui din dosar. Când o depunere revine de la autoritate cu observații, trebuie să știi cine se ocupă de fiecare detaliu, tehnic, de planificare, juridic. În echipa lui Erez nu exista o asemenea claritate. Partenerul concentrase totul în mâinile lui și nu delegase. Când s-a lovit de o dificultate pe care nu știa să o rezolve, nu a recunoscut-o. I-a trimis lui Erez o actualizare.
I-am pus lui Erez o întrebare directă: cine se ocupă, exact, de cerere la autoritate? Arhitectul? Un avocat local? Partenerul însuși?
Nu a știut să răspundă exact. „Partenerul rezolvă”, a spus.
Atunci am înțeles că problema adevărată nu era birocrația. Era faptul că nimeni nu conducea procesul cum trebuie și nimeni nu știa destul despre această autoritate anume ca să știe ce cere.
În România, ca în Grecia și în Cipru, autoritățile sunt hiperlocale. Ce merge la Cluj nu merge la București. Ce merge într-un departament nu merge în departamentul alăturat. Unui partener care declară „am relații la primărie” trebuie să i se pună întrebarea: la ce primărie, exact? pe ce traseu de aprobare? și ce a făcut efectiv acolo?
Erez nu a întrebat. Eu nu eram acolo în etapa aceea.
Am lucrat pe două planuri. Primul, am reconstruit echipa. Un avocat local cu experiență dovedită în autorizații de construire în aceeași zonă anume, un arhitect care cunoaște cerințele autorității respective și cineva care coordonează între ei și se asigură că fiecare depunere pleacă completă. Nu pe cine recomandase partenerul, ci pe cine am găsit printr-o verificare independentă.
Al doilea, am scris cumpărătorilor. Nu o scrisoare care încearcă să liniștească. O actualizare sinceră, cu un calendar realist și cu ceea ce se face. Oamenii se descurcă mai bine cu o realitate dificilă decât cu tăcerea.
Erez a primit autorizația după douăzeci și două de luni.
Proiectul a reînviat.
Apartamentele au fost predate, cu întârziere, cu despăgubiri pentru o parte dintre cumpărători, cu trei dintre ei care au angajat avocați separați. Ce ar fi putut fi un prim proiect reușit în străinătate a devenit ceva din care a ieșit obosit.
Mi-a spus la sfârșit: „La următorul proiect, întâi verific echipa și abia apoi construiesc.”
Este propoziția potrivită. Doar că ar fi fost mai bine rostită înainte.
Dacă sunteți dezvoltatori israelieni care aduc un partener local într-un proiect în străinătate, înainte de a semna contracte de vânzare-cumpărare cu cumpărători, asigurați-vă că aveți o echipă profesionistă clară: cine depune, cine urmărește, cine coordonează și cine răspunde atunci când sosește o observație de la autoritate. Relațiile sunt un atu, dar numai atunci când știi exact cât valorează și unde funcționează.
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית