Uri este un om care știe să facă tranzacții. Zece ani de investiții imobiliare în Israel, câteva apartamente în Be'er Sheva, experiență cu chiriași care nu au cooperat mereu. Credea că cunoaște subiectul.
Uri a venit la mine cu un zâmbet.
Nu zâmbetul cuiva care a găsit o afacere excelentă, ci al cuiva care a luat deja decizia și vrea doar confirmarea că nu a scăpat nimic din vedere. Un apartament la Atena, două camere, un cartier bun, un preț care părea logic. Știa deja că în Grecia există cerere pentru apartamente, că turismul e în plină forță, că apartamentele închiriate pe termen scurt aduc un randament care nu se vede în Israel. Socoteala era încheiată.
„Există acolo un chiriaș”, a spus, „dar mi s-a zis că pleacă la sfârșitul anului.”
Am întrebat: „Cine ți-a spus?”
„Intermediarul.”
M-am oprit. Nu pentru că intermediarul ar fi mințit neapărat, ci pentru că „chiriașul pleacă la sfârșitul anului” este ceva ce intermediarul nu are cum să știe. Poate repeta ce i-a spus vânzătorul. Poate transmite o impresie. Dar în Grecia, dacă legea spune altceva, ce a spus vânzătorul nu contează.
Și într-adevăr. Am verificat contractul de închiriere. Chiriașul semnase cu opt luni înainte ca Uri să cumpere imobilul. Un contract pe un an - așa arăta pe hârtie. Dar în Grecia, legea locuințelor stabilește un minim de trei ani de protecție pentru chiriașul dintr-o locuință principală, indiferent de ce scrie în contract. Adică, chiar dacă ambele părți au semnat pe un an, chiriașul are dreptul să rămână trei ani de la data semnării. Atâta timp cât își respectă obligațiile.
I-am spus lui Uri. Zâmbetul a dispărut.
„Deci poate rămâne până când?”
„Încă doi ani și ceva. Iar după aceea, e posibil să fie nevoie să începi o procedură de evacuare, care durează încă luni de zile.”
„Și dacă nu plătește?”
„Atunci există un temei. Dar el plătește la timp, nu a stricat nimic, nu și-a deranjat vecinii.”
Atunci a înțeles Uri dimensiunea reală a situației. Nu cumpărase un apartament cu „chiriaș care pleacă la sfârșitul anului”. Cumpărase un apartament cu un chiriaș protejat cel puțin până în 2027 și pentru care nu există niciun mecanism legal de a scurta perioada, în afară de acordul lui.
Mai e un lucru de înțeles despre Grecia: vânzarea unui imobil nu este motiv de încetare a închirierii. Ca în Israel, cumpărătorul intră exact în locul vânzătorului. Același contract, aceleași restricții. Chiar dacă Uri ar fi vrut să locuiască el însuși în apartament, legea nu recunoaște asta ca motiv de evacuare. În Grecia, căile legale de evacuare a unui chiriaș de locuință sunt: neplata chiriei, daune semnificative aduse imobilului, folosință ilegală. Un vânzător care a spus „pleacă” - asta nu există.
Ne-am așezat și am făcut calculul. Să așteptăm? Adică să deținem un imobil care aduce chirie pe termen lung, în timp ce întregul plan fusese construit pe termen scurt, doi ani și ceva. Să mergem în instanță? Nu există temei. Rămânea o singură variantă: să vorbim cu chiriașul.
Am deschis discuțiile. Fără presiune, fără amenințări. Am prezentat o ofertă simplă - o despăgubire unică, o ieșire convenită, mai devreme decât termenul pe care i-l garantează legea. Chiriașul s-a gândit. I-au trebuit câteva săptămâni. A acceptat.
Uri a plătit o sumă neplanificată. Nu ruinătoare, dar nici gratuită. Când, după aceea, ne-am așezat și am reconstruit ROI-ul, costul acestei evacuări a redus randamentul primului an în mod vizibil.
Nu a pierdut imobilul. Dar a plătit scump o lecție despre o întrebare care putea fi pusă înainte de semnare.
Și aici vreau să extind, pentru că subiectul acesta nu se oprește în Grecia.
În fiecare țară în care lucrez, România, Bulgaria, Cipru, Portugalia, întrebarea „ce se întâmplă dacă chiriașul nu pleacă?” este una care trebuie pusă înainte de cumpărare. Nu după. În unele țări procesul de evacuare durează șase luni. În altele, un an. În Cipru, în baza legii privind chiriile protejate pentru clădirile construite înainte de 1999, am văzut proceduri care au durat doi ani și mai mult, chiar și atunci când temeiul era clar.
Chiar și când există un temei bun, chiar și când există o hotărâre - evacuarea este un proces. Instanțe, termene, apeluri. Un chiriaș care hotărăște să rămână și înțelege legislația locală poate prelungi timpul la nesfârșit.
Apropo, în Grecia a intrat în vigoare la începutul lui 2026 o reformă care eficientizează procedura, așa-numita „cale rapidă” de evacuare. Chiar și în cadrul ei, minimul este de aproximativ jumătate de an din momentul începerii procedurii. Dreptul chiriașului la trei ani de protecție nu a fost atins de reformă.
Când cumperi un imobil închiriat în străinătate, întrebarea nu este „există chiriaș?”, ci „care sunt drepturile acestui chiriaș conform legii locale și cât va costa să-l faci să plece dacă hotărăște să rămână?” Ambele întrebări trebuie incluse în preț. Nu o surpriză după semnare.
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית