أوري رجل يعرف كيف يعقد الصفقات. عشر سنوات من الاستثمارات العقارية في إسرائيل، وعدة شقق في بئر السبع، وخبرة مع مستأجرين لم يتعاونوا دائمًا. ظنّ أنه يعرف الموضوع.
وصل أوري إليّ مبتسمًا.
لا ابتسامة من وجد صفقة ممتازة، بل ابتسامة من اتخذ قراره بالفعل ويريد فقط تأكيدًا بأنه لم يفوّت شيئًا. شقة في أثينا، غرفتان، حي جيد، وسعر يبدو منطقيًا. كان يعرف أصلًا أن في اليونان طلبًا على الشقق، وأن السياحة مزدهرة، وأن الشقق المؤجَّرة على المدى القصير تدرّ عائدًا لا يُرى في إسرائيل. كان الحساب مغلقًا.
«هناك مستأجر»، قال، «لكنهم قالوا لي إنه يغادر في نهاية السنة».
سألت: «من قال لك؟»
«السمسار».
توقفت هناك. ليس لأن السمسار كذب بالضرورة، بل لأن «المستأجر يغادر في نهاية السنة» أمر لا يستطيع السمسار أن يعرفه. يستطيع أن يكرر ما قاله له البائع. ويستطيع أن ينقل انطباعًا. لكن في اليونان، إن قال القانون شيئًا آخر، فما قاله البائع لا يهم.
وبالفعل. فحصت عقد الإيجار. وقّع المستأجر قبل ثمانية أشهر من شراء أوري للعقار. عقد لسنة - هكذا يبدو على الورق. لكن في اليونان، يحدد قانون السكن حدًا أدنى من ثلاث سنوات من الحماية للمستأجر في سكن رئيسي، بغض النظر عما هو مكتوب في العقد. أي أنه حتى لو وقّع الطرفان على سنة، فللمستأجر الحق في البقاء ثلاث سنوات من يوم توقيعه. ما دام يفي بالشروط.
أخبرت أوري. زالت الابتسامة.
«إذن إلى متى يمكنه أن يبقى؟»
«سنتين وشيئًا. وبعد ذلك قد تضطر إلى بدء إجراء إخلاء، يستغرق أشهرًا إضافية».
«وإن لم يدفع؟»
«حينئذ هناك سبب. لكنه يدفع في موعده، ولم يكسر شيئًا، ولم يزعج الجيران».
في هذه اللحظة أدرك أوري الحجم الحقيقي للوضع. لم يشتر شقة فيها «مستأجر يغادر في نهاية السنة». اشترى شقة فيها مستأجر محمي حتى 2027 على الأقل، وليس هناك أي آلية قانونية لتقصير ذلك، سوى موافقته هو.
وهناك أمر آخر ينبغي فهمه بشأن اليونان: بيع العقار ليس سببًا لإنهاء الإيجار. كما في إسرائيل، يدخل المشتري في مكان البائع تمامًا. العقد نفسه، والقيود نفسها. حتى لو أراد أوري أن يسكن الشقة بنفسه، فالقانون لا يعترف بذلك سببًا للإخلاء. في اليونان، الطرق القانونية لإخلاء مستأجر سكني هي: عدم دفع الإيجار، وضرر جسيم بالعقار، وانتفاع غير قانوني. أما بائع قال «هو يغادر»، فهذا لا وجود له.
جلسنا وأجرينا حسابًا. هل ننتظر؟ أي أن نحتفظ بعقار يدرّ إيجارًا طويل الأمد بينما بُنيت الخطة كلها على الإيجار القصير، سنتين وأكثر. هل نذهب إلى المحكمة؟ لا يوجد سبب. فبقي خيار واحد: التحدث إلى المستأجر.
بدأنا الاتصالات. بلا ضغط، وبلا تهديدات. قدّمنا عرضًا بسيطًا - تعويضًا لمرة واحدة، وخروجًا متفقًا عليه، في موعد أبكر من الموعد الذي يضمنه له القانون. فكّر المستأجر. استغرق الأمر بضعة أسابيع. ووافق.
دفع أوري مبلغًا لم يكن مخططًا له. ليس مدمّرًا، لكنه ليس مجانيًا. وحين جلسنا بعد ذلك وأعدنا بناء الـ ROI، خفّضت رسوم الإخلاء هذه عائد السنة الأولى بصورة ملحوظة.
لم يخسر العقار. لكنه دفع رسوم تعليم غالية عن سؤال كان يمكن طرحه قبل أن يوقّع.
وهنا أريد أن أتوسع، فهذا الموضوع لا ينتهي في اليونان.
في كل دولة أعمل فيها، رومانيا، وبلغاريا، وقبرص، والبرتغال، سؤال «ماذا يحدث إن لم يغادر المستأجر؟» سؤال ينبغي أن يُطرح قبل الشراء. لا بعده. في بعض الدول تستغرق عملية الإخلاء ستة أشهر. وفي بعضها سنة. وفي قبرص، بموجب قانون الإيجار المحمي للمباني التي شُيّدت قبل 1999، رأيت إجراءات استمرت سنتين وأكثر، حتى حين كان السبب واضحًا.
وحتى حين يوجد سبب وجيه، وحتى حين يوجد حكم - فالإخلاء عملية. محاكم، ومواعيد، واستئنافات. والمستأجر الذي يقرر البقاء ويفهم القانون المحلي يستطيع أن يمدّ الوقت أكثر فأكثر.
وفي اليونان، بالمناسبة، دخل حيز التنفيذ في مطلع 2026 إصلاح يجعل الإجراء أكثر كفاءة، فيما يسمى «المسار السريع» للإخلاء. وحتى فيه، الحد الأدنى نحو نصف سنة من لحظة بدء الإجراء. أما حق المستأجر في ثلاث سنوات من الحماية فلم يمسّه الإصلاح.
عند شراء عقار مؤجَّر في الخارج، السؤال ليس «هل هناك مستأجر؟» بل «ما حقوق هذا المستأجر بحسب القانون المحلي، وكم سيكلّف دفعه إلى الخروج إن قرر البقاء؟» هذان السؤالان يجب أن يكونا داخل التسعير. لا مفاجأة بعد التوقيع.
القصص مبنية على حالات حقيقية مع تغيير التفاصيل التعريفية. لا تُعدّ استشارة قانونية.
مترجم عن الأصل العبري. עברית