«Я не понимаю, почему я не могу продать квартиру?» - спросил меня Давид, наверное, в 10-й раз за время нашей встречи. Давид, бывший сотрудник оборонной системы, приобрел квартиру несколько лет назад на свое выходное пособие.
«Помнишь, когда ты покупал квартиру, я объяснил тебе, что земля, относящаяся к квартире, не может быть зарегистрирована на тебя, потому что ты не местный гражданин. После консультации с посредницей ты согласился, чтобы земля была зарегистрирована на нее.
Я предупреждал тебя тогда, что это может создать проблемы в будущем и, возможно, стоит поискать другое решение, и что как минимум нужно взять с нее безотзывную доверенность. Ты сказал, что доверяешь ей и что все будет в порядке. Дело не в том, что ты не можешь продать квартиру», - ответил я.
Посредница, зарегистрированная как владелец соответствующей доли земли, относящейся к квартире, требует от Давида заплатить ей несколько тысяч евро за продажу земли, хотя всю оплату за покупку внес Давид.
По окончании встречи с Давидом я позвонил местному партнеру и попросил его провести разговор с посредницей. После неудачного разговора с ней настала и моя очередь поговорить с ней, и разговор, по-видимому, был гораздо менее приятным, чем разговор с местным партнером, настолько, что на следующее утро она перезвонила и сообщила, что подпишет доверенность на продажу земли при условии, что ей возместят расходы в размере нескольких десятков евро. Я сразу согласился, не получив согласия Давида, чтобы ускорить процесс продажи квартиры, пока покупатель не «остыл».
Как Давид мог избежать разочарования и неприятностей, в которые попал и которые могли закончиться потерей тысяч евро, а возможно, и потерей всей продажи?
Так вот, поскольку в некоторых странах иностранный гражданин не может владеть землей, а только построенным на ней домом/квартирой, необходимо искать решения для регистрации права собственности на землю. Но... нельзя забывать защищать Ваши права как владельца или как того, кто заплатил полную стоимость, чтобы в будущем Вы могли продать дом/квартиру, не подвергаясь вымогательству со стороны того, кто фактически записан владельцем земли.
Простое решение - зарегистрировать землю на имя посредника или местного друга, однако в таком случае необходимо получить какое-либо обеспечение, например безотзывную доверенность от того, кто записан владельцем земли, которая позволит продать землю без необходимости подписи владельца и без выплаты какого-либо вознаграждения тому, кто записан владельцем. По возможности можно составить договор с тем, кто записан владельцем, дающий Вам право продавать без необходимости его подписи/согласия и без требования платить ему при продаже земли, и зарегистрировать этот договор в местном реестре недвижимости.
Есть также любимая маркетологами недвижимости возможность порекомендовать создать местную компанию в стране, где приобретается объект, которая будет владельцем объекта и земли; в таком случае необходимо учитывать расходы, связанные с открытием компании и ее текущим управлением (бухгалтерский учет, подача отчетов местным налоговым органам, гонорар бухгалтера, сборы и так далее), которые съедают доходность. Если Вы намерены купить только одну квартиру (и неважно, в какой стране), я считаю, что это менее хорошее/рекомендуемое решение.
Я рекомендую своим клиентам защищать себя и тогда, когда компания-девелопер/подрядчик предлагает, чтобы доля в земле оставалась на имя компании, и не из опасения, что она потребует в будущем плату за подпись на документах продажи, а главным образом из опасения, что компания будет ликвидирована/исчезнет к тому времени, когда покупатель захочет продать квартиру, и тогда потребуются юридические процедуры, которые затянутся надолго и будут стоить покупателю денег для осуществления продажи.
Не попадайтесь в ту же ловушку, что и Давид! Прежде чем покупать объект за рубежом, важно знать правила игры и проконсультироваться с адвокатом, работающим в сфере международной недвижимости.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית