״אני לא מבין למה אני לא יכול למכור את הדירה?״, שאל אותי דוד אולי בפעם ה- 10 במהלך הפגישה שלנו. דוד, איש מערכת הבטחון לשעבר, רכש את הדירה לפני מספר שנים מכספי פיצויי הפרישה שלו.
״זוכר כשקנית את הדירה הסברתי לך שהקרקע המשויכת לדירה לא יכולה להירשם על שמך כי אתה לא אזרח מקומי. אחרי התייעצות עם המתווכת הסכמת שהקרקע תירשם על שמה.
הזהרתי אותך אז שזה עשוי לייצר בעיות בעתיד ואולי לחפש פתרון אחר, ושלפחות צריך לקחת ממנה יפוי כח בלתי חוזר. אמרת שאתה סומך עליה ושהכל יהיה בסדר. זה לא שאתה לא יכול למכור את הדירה״ השבתי.
המתווכת שנרשמה בתור הבעלים של החלק היחסי בקרקע המשוייך לדירה דורשת מדוד שישלם לה כמה אלפי יורו עבור מכירת הקרקע, למרות שאת כל התמורה עבור הרכישה שילם דוד.
בסיום הפגישה עם דוד התקשרתי לשותף המקומי וביקשתי ממנו שיקיים שיחה עם המתווכת. אחרי שיחה לא מוצלחת איתה הגיע גם תורי לקיים עימה שיחה, שהיתה ככל הנראה הרבה פחות נעימה מהשיחה עם השותף המקומי, עד כדי כך שלמחרת בבוקר היא התקשרה חזרה והודיעה כי תחתום על יפוי כח למכירת הקרקע ובלבד שישולמו הוצאותיה בסך של כמה עשרות יורו. הסכמתי מיד, מבלי לקבל את הסכמתו של דוד, כדי לזרז את הליך המכירה של הדירה לפני שהרוכש ״יתקרר״.
איך דוד יכול היה להימנע מהתסכול ואי-הנעימות אליה נקלע, אשר היתה עשויה להסתכם בהפסד של אלפי יורו ואולי בהפסד המכירה כולה?
ובכן, מאחר ובחלק מהמדינות אזרח זר אינו יכול להיות הבעלים של הקרקע אלא רק של הבית/הדירה הבנויים עליה יש צורך במציאת פתרונות לרישום הבעלות על הקרקע. אבל... אסור לשכוח להגן על הזכויות שלכם כבעלים, או כמי ששילמו את מלוא התמורה, כך שתוכלו בעתיד למכור את הבית/דירה מבלי להיות נתונים לסחטנות של מי שנרשם בפועל כבעלים של הקרקע.
הפתרון הפשוט הוא לרשום את הקרקע על שם המתווך או חבר מקומי, אולם במקרה שכזה צריך לקבל בטוחה כלשהי כמו יפוי כח בלתי חוזר ממי שנרשם כבעלים של הקרקע, שיאפשר למכור את הקרקע ללא צורך בחתימת הבעלים וללא תשלום תמורה כלשהי למי שרשום כבעלים. במידת האפשר ניתן לערוך הסכם עם מי שנרשם כבעלים המקנה לכם את הזכות למכור ללא צורך בחתימתו/הסכמתו ומבלי שתדרשו לשלם לו בעת מכירת הקרקע, ולרשום הסכם זה במרשם המקרקעין המקומי.
ישנה גם אפשרות אהודה על משווקי הנדל״ן להמליץ להקים חברה מקומית בארץ בה נרכש הנכס אשר תהיה הבעלים של הנכס והקרקע, במקרה כזה יש לקחת בחשבון את העלויות הכרוכות בפתיחת החברה ובניהולה השוטף (הנהלת חשבונות, הגשת דו״חות לרשויות המס המקומיות, שכ״ט רו״ח, אגרות וכיוב׳) אשר נוגסים בתשואה. ככל ובכוונתכם לרכוש דירה אחת בלבד (ולא משנה באיזו מדינה), אני חושב שמדובר בפתרון פחות טוב/מומלץ.
אני ממליץ ללקוחותיי להגן על עצמם גם כאשר החברה היזמית/קבלנית מציעה כי החלק היחסי בקרקע ישאר ע״ש החברה, ולא מהחשש כי זו תבקש בעתיד תשלום עבור חתימה על מסמכי המכירה, אלא בעיקר מהחשש כי החברה תפורק/תעלם עד למועד בו הרוכש יבקש למכור את הדירה, ואז ידרשו הליכים משפטיים שיימשכו לאורך זמן ויעלו לרוכש כסף בכדי לבצע את המכירה.
אל תיפלו לאותה מלכודת אליה נפל דוד! לפני שאתם רוכשים נכס בחו״ל, חשוב שתדעו את כללי המשחק ותתייעצו עם עו״ד המומחה לנדל״ן בינלאומי.
הסיפורים מבוססים על מקרים מהשטח. פרטים מזהים שונו. אין לראות בהם ייעוץ משפטי.