כחודש לפני פרוץ המלחמה בין רוסיה לאוקראינה, ערב חג המולד 2022, היה ביקורי האחרון במדינה, כאשר נסעתי ביחד עם לקוח אשר קידם פרויקט נדל״ן גדול במדינה. בחודשים האחרונים אני מקבל פניות מלא מעט לקוחות המתעניינים בנדל״ן באוקראינה.
לפני פרוץ המלחמה, שוק הנדל״ן האוקראיני משך אליו משקיעים רבים, ביניהם גם ישראלים רבים. מחירי הנדל״ן הנמוכים יחסית למדינות מערב אירופה, לצד פוטנציאל הצמיחה הגבוה של הכלכלה האוקראינית, יצרו הזדמנות אטרקטיבית למשקיעים זרים.
שוק הנדל״ן האוקראיני חווה צמיחה משמעותית בשנים שקדמו למלחמה. על פי נתוני חברת הייעוץ הבינלאומית JLL, מחירי הנדל״ן בקייב, בירת אוקראינה, עלו בממוצע של 10% בשנה בין 2017 ל-2021. מוקדי ההשקעה העיקריים היו הערים הגדולות כמו קייב, אודסה ולבוב, שם נרשמה עליית מחירים משמעותית בדירות ובנכסים מסחריים.
פלישת רוסיה לאוקראינה בפברואר 2022 הייתה נקודת מפנה דרמטית עבור שוק הנדל״ן במדינה.
על פי נתוני Dragon Capital, חברת השקעות אוקראינית, מחירי הנדל״ן בקייב צנחו בכ-40% עד 50% מאז תחילת המלחמה. הפעילות בשוק הנדל״ן כמעט ונעצרה לחלוטין בחודשים הראשונים של המלחמה. עסקאות נדל״ן רבות בוטלו עקב חוסר הוודאות וחשש המשקיעים. לדוגמא, לפי אתר OLX האוקראיני, דירת 2 חדרים בשכונת Obolon בקייב, שנמכרה ב-70,000 דולר לפני המלחמה, מוצעת כיום למכירה ב-35,000 דולר.
בחודשים הראשונים של המלחמה הכאוס שלט, כאשר משרדי רישום המקרקעין לא פעלו בצורה סדירה (ולא רק הם, אלא חלק גדול ממוסדות השלטון), משרדי נוטריונים נסגרו, מה שהקשה על ביצוע עסקאות נדל״ן. הלחימה גרמה לנזקים נרחבים לתשתיות ולמבנים רבים, מה שהוביל לירידה נוספת בערך הנכסים. בנוסף, מיליוני אוקראינים נאלצו לעזוב את בתיהם, מה שהוביל לירידה בביקוש לנדל״ן.
יחד עם זאת, כיום, כמעט 3 שנים אחרי פרוץ המלחמה למרות האתגרים הרבים, ישנם סימנים ראשונים להתאוששות בשוק הנדל״ן האוקראיני. למרות שבחודשים האחרונים, נרשמה עלייה מתונה במספר העסקאות ועלייה קלה במחירי הנדל״ן בערים מסוימות (בשיחה שקיימתי השבוע עם חבר אוקראיני, יזם נדל״ן באודסה, הוא מספר כי רק בחודשיים האחרונים כ- 20 ישראלים רכשו דירות בפרויקט Unity בעיר), וגם הביקוש לשכירות עלה באופן משמעותי עקב מספר רב של עקורים פנימיים וחזרה הדרגתית של אזרחים לערים הגדולות, חשוב לזכור שהמצב באוקראינה נותר נזיל ועתיד שוק הנדל״ן תלוי במידה רבה בהתפתחויות במלחמה ובמצב הפוליטי והכלכלי. יש התולים תקוות בכניסתו הקרובה לתפקיד בארה״ב של דונלד טראמפ, אשר לא פעם הביע עמדות נחרצות לגבי סיום המלחמה, ובשקלול עם המחירים הנמוכים הנוכחיים רואים הזדמנות למשקיעים לטווח ארוך, המאמינים בפוטנציאל השיקום והצמיחה של אוקראינה לאחר המלחמה.
כמי שמלווה במשך שנים משקיעים ויזמים הפועלים בחו״ל, וכמי שליווה השקעות באוקראינה אני סבור כי השקעה בנדל״ן באוקראינה כיום כרוכה בסיכון גבוה. יחד עם זאת, ייתכנו הזדמנויות למשקיעים מנוסים בעלי יכולת לקחת סיכונים, המאמינים בפוטנציאל ההתאוששות של הכלכלה האוקראינית לטווח הארוך.
הסיפורים מבוססים על מקרים מהשטח. פרטים מזהים שונו. אין לראות בהם ייעוץ משפטי.