גלגל ההיסטוריה מלמד אותנו שכמו בטבע גם בנדל״ן יש ארבע עונות. בשנים האחרונות גם בנדל״ן גלגל העונות מצביע לנו שאנחנו בחורף. עונת החורף בנדל״ן היא עונה מורכבת מריביות גבוהות, אינפלציה, מצב השוק, אתגרי היצע וביקוש ועוד. מצד אחד יש ירידה בפעילות השוק ומנגד ישנם משקיעים שדווקא מחפשים הזדמנויות ויודעים לנצל את התחרות הנמוכה כדי למצוא נכסים במחירים אטרקטיביים. העבר מלמד אותנו שלצד האתגרים והסיכונים שאורבים, עתות אלה תמיד שיחקו לידיהם של יזמים מנוסים עם הון זמין.
כל זמן שהריבית היתה כמעט אפסית, נהנו יזמים, משקיעים ובעלי נכסים מנגישות כמעט בלתי מוגבלת למקורות הון, בעיקר בחסותם של בנקים וגופי מימון, שפיזרו בנדיבות כספים ותרמו את חלקם להיצע של הון זמין וזול. אלא שלפני כשלוש שנים, עם תחילת סדרת העלאות הריבית בעולם כחלק מהמאבק באינפלציה שהתפרצה, המציאות התהפכה: כסף הפך ליקר, מוגבל והרבה פחות נגיש.
גופי מימון הידקו חגורות, מקורות נזילות התייבשו, עלויות החוב התייקרו, זרם ההשקעות הואט וקשיי תזרים החלו לצוץ בכל חלקי השוק. שילוב הדברים, והוואקום שנוצר, העצים בעיקר את כוחם של מנהלי ההשקעות הוותיקים והמנוסים שמחזיקים בקרנות הנדל״ן עתודות כסף נזיל. הסיבה לכך טמונה בעובדה שעסקאות ופרויקטי נדל״ן דורשים סכומים גבוהים במיוחד, כאשר גם רוב מוחלט של אותן עסקאות מבוססות על נטילת הלוואות ומשכנתאות, שמתומחרות בהתאם לשיעור הריבית.
המשוואה פשוטה: ככל שעלויות המימון עולות, התשואה הפנויה יורדת. מלבד זאת, כשהיכולת ליטול הלוואה כבר לא בהישג ידם של רבים, נרשמת גם ירידה בהיקף העסקאות בשוק - ומשם הדרך לירידות מחירים קצרה. אבל יש לכך השפעה נוספת, משמעותית לא פחות. גם יזמים, משקיעים ובעלי נכסים שרכשו והשקיעו בנכסי נדל״ן בסביבת ריבית נמוכה, כשעלויות המימון היו זולות להפליא, נקלעים בחלקם בתקופה האחרונה למצוקה.
כאן המקום לציין שהורדות הריבית האחרונות בארה״ב אינן מבשרות על נקודת מפנה חדה בשוק הנדל״ן, שכן עדיין מדובר בהקלה זניחה יחסית אל מול סביבת הריבית שנותרה גבוהה בארה״ב, מה גם שייתכן שהפחתת הריבית מגיעה בשלב מאוחר מדי עבור רבים מהלווים.
ואולם, נראה כי דווקא המצב המורכב והירידה בהיקף העסקאות בשוק הם אלו שייצרו במהלך התקופה הקרובה את התנאים להיצע של הזדמנויות השקעה יוצאות דופן, כאלה שניתן לאתר בעיקר בזמני האטה, משבר ושפל. שווקים שחווים ירידות מחירים יכולים להציע הזדמנויות השקעה אטרקטיביות (לדוגמה, ערים בארה״ב שחוות ירידה דמוגרפית או קשיים כלכליים). חפשו נכסים המוצעים למכירה במחיר נמוך ממחיר השוק (לדוגמה, בניין משרדים ישן במרכז לונדון, שניתן להסב למלון בוטיק). נכסים כאלו יכולים להיות תוצאה של מצוקה פיננסית של המוכר או פשוט חוסר מודעות לערך האמיתי של הנכס. עם זאת, חשוב לבצע בדיקת נאותות מקיפה ולוודא שהירידות הן זמניות ולא מגמה מתמשכת.
אז מה עושים?
- עקבו אחר מגמות מקרו-כלכליות בשווקים בהם אתם משקיעים. השתמשו במחקרי שוק, דו״חות ומידע ממקורות אמינים כדי להבין את הכיוון אליו השוק נע. ידע הוא כוח.
- היו גמישים והתאימו את האסטרטגיות שלכם לשינויים בשוק. לדוגמה, אם ריבית המשכנתאות עולה, שקלו לרכוש נכסים במזומן או לדחות את ההשקעה. אם יש לכם הון עצמי, העדיפו לנצל אותו בכדי לרכוש היום מבעלי נכסים המצויים במצוקה.
- השתמשו בייעוץ מקצועי בתחומי המיסוי והטמיעו אסטרטגיות לצמצום חבות המס, כגון שימוש בחברות offshore או בניית מבנה השקעה יעיל.
- בנו תכנית עסקית מפורטת הכוללת תחזית הכנסות והוצאות. קחו בחשבון את כל ההוצאות הקשורות לנכס, כגון מיסים, עמלות, תחזוקה וביטוח. הקפידו על שמירת רזרבות מזומנים למקרה של הוצאות בלתי צפויות או ירידה בהכנסות. הימנעו מנטילת חובות מיותרים ושאפו להקטין את החובות הקיימים. הריבית העולה מייקרת את החובות ומקשה על ניהול התזרים.
השקעות נדל״ן בינלאומיות יכולות להיות רווחיות, אך בזמנים אלו הן דורשות תכנון קפדני, ניהול סיכונים מושכל וזיהוי הזדמנויות. על ידי הקפדה על הנקודות שצוינו והסתייעות במומחים מתאימים, ניתן להגדיל את סיכויי ההצלחה.
הסיפורים מבוססים על מקרים מהשטח. פרטים מזהים שונו. אין לראות בהם ייעוץ משפטי.