تعلمنا عجلة التاريخ أنه كما في الطبيعة، في العقارات أيضًا أربعة فصول. وفي السنوات الأخيرة تشير لنا عجلة الفصول في العقارات إلى أننا في الشتاء. فصل الشتاء في العقارات فصل معقد من فوائد مرتفعة وتضخم ووضع السوق وتحديات العرض والطلب وغير ذلك. فمن جهة هناك انخفاض في نشاط السوق، ومن جهة أخرى هناك مستثمرون يبحثون بالتحديد عن فرص ويعرفون كيف يستغلون المنافسة المنخفضة لإيجاد عقارات بأسعار جذابة. ويعلمنا الماضي أنه إلى جانب التحديات والمخاطر الكامنة، كانت هذه الأوقات دائمًا في صالح المطورين ذوي الخبرة وأصحاب رأس المال المتاح.
ما دامت الفائدة قريبة من الصفر، استمتع المطورون والمستثمرون وأصحاب العقارات بإمكانية وصول شبه غير محدودة إلى مصادر رأس المال، بالأساس برعاية البنوك وجهات التمويل التي وزعت الأموال بسخاء وأسهمت بدورها في عرض رأس مال متاح ورخيص. لكن قبل نحو ثلاث سنوات، مع بداية سلسلة رفع الفائدة في العالم في إطار مكافحة التضخم الذي اندلع، انقلب الواقع: صار المال مكلفًا ومحدودًا وأقل إتاحة بكثير.
شدّت جهات التمويل الأحزمة، وجفّت مصادر السيولة، وارتفعت تكاليف الدين، وتباطأ تدفق الاستثمارات، وبدأت صعوبات التدفق النقدي تظهر في كل أجزاء السوق. وقد عزز اجتماع هذه الأمور، والفراغ الذي نشأ، بالأساس قوة مديري الاستثمار القدامى وذوي الخبرة الذين يحتفظون في صناديق العقارات باحتياطيات نقدية سائلة. ويكمن السبب في أن الصفقات والمشاريع العقارية تتطلب مبالغ عالية جدًا، وفي الغالبية الساحقة من هذه الصفقات تعتمد على أخذ قروض وقروض عقارية تُسعَّر بحسب معدل الفائدة.
المعادلة بسيطة: كلما ارتفعت تكاليف التمويل، انخفض العائد المتاح. وإضافة إلى ذلك، حين لا تكون القدرة على أخذ قرض في متناول كثيرين، يُسجَّل أيضًا انخفاض في حجم الصفقات في السوق - ومن هناك الطريق قصير إلى هبوط الأسعار. لكن لذلك تأثير آخر، لا يقل أهمية. فمطورون ومستثمرون وأصحاب عقارات اشتروا واستثمروا في عقارات في بيئة فائدة منخفضة، حين كانت تكاليف التمويل رخيصة بشكل مدهش، يقعون في الفترة الأخيرة، بعضهم، في ضائقة.
هنا يجدر القول إن تخفيضات الفائدة الأخيرة في الولايات المتحدة لا تبشر بنقطة تحول حادة في سوق العقارات، لأن الأمر لا يزال تخفيفًا ضئيلًا نسبيًا أمام بيئة الفائدة التي بقيت مرتفعة في الولايات المتحدة، فضلًا عن أن خفض الفائدة قد يأتي في مرحلة متأخرة جدًا بالنسبة إلى كثير من المقترضين.
ومع ذلك، يبدو أن الوضع المعقد والانخفاض في حجم الصفقات في السوق هما بالتحديد ما سيخلق في الفترة القريبة شروط عرض فرص استثمار استثنائية، من النوع الذي يمكن إيجاده بالأساس في أوقات التباطؤ والأزمة والكساد. الأسواق التي تشهد هبوطًا في الأسعار قد تقدم فرص استثمار جذابة (مثلًا مدن في الولايات المتحدة تشهد تراجعًا ديموغرافيًا أو صعوبات اقتصادية). ابحثوا عن عقارات معروضة للبيع بسعر أقل من سعر السوق (مثلًا مبنى مكاتب قديم في وسط لندن يمكن تحويله إلى فندق بوتيك). مثل هذه العقارات قد تكون نتيجة ضائقة مالية لدى البائع أو ببساطة عدم وعي بالقيمة الحقيقية للعقار. ومع ذلك، من المهم إجراء فحص عناية واجبة شامل والتأكد من أن الانخفاضات مؤقتة وليست اتجاهًا مستمرًا.
إذن ماذا نفعل؟
- تابعوا الاتجاهات الاقتصادية الكلية في الأسواق التي تستثمرون فيها. استخدموا دراسات السوق والتقارير والمعلومات من مصادر موثوقة لفهم الاتجاه الذي يتحرك إليه السوق. المعرفة قوة.
- كونوا مرنين ولائموا استراتيجياتكم مع تغيرات السوق. مثلًا، إذا ارتفعت فائدة القروض العقارية، فكّروا في شراء العقارات نقدًا أو تأجيل الاستثمار. وإذا كان لديكم رأس مال ذاتي، ففضّلوا استغلاله لشراء عقارات اليوم من أصحاب عقارات في ضائقة.
- استخدموا مشورة مهنية في مجالات الضرائب وطبّقوا استراتيجيات لتقليل الالتزام الضريبي، مثل استخدام شركات offshore أو بناء هيكل استثمار فعال.
- ابنوا خطة تجارية مفصلة تتضمن توقعات الإيرادات والنفقات. خذوا في الحسبان جميع النفقات المرتبطة بالعقار، مثل الضرائب والعمولات والصيانة والتأمين. احرصوا على الاحتفاظ باحتياطيات نقدية تحسبًا لنفقات غير متوقعة أو تراجع في الإيرادات. تجنبوا أخذ ديون غير ضرورية واسعوا إلى تقليص الديون القائمة. الفائدة المرتفعة تزيد كلفة الديون وتصعّب إدارة التدفق النقدي.
الاستثمارات العقارية الدولية قد تكون مربحة، لكنها في هذه الأوقات تتطلب تخطيطًا دقيقًا وإدارة مخاطر مدروسة وتحديد الفرص. وبالحرص على النقاط المذكورة والاستعانة بأصحاب الخبرة المناسبين، يمكن زيادة فرص النجاح.
القصص مبنية على حالات حقيقية مع تغيير التفاصيل التعريفية. لا تُعدّ استشارة قانونية.
مترجم عن الأصل العبري. עברית