Колесо истории учит нас, что, как и в природе, в недвижимости есть четыре времени года. В последние годы колесо сезонов в недвижимости тоже показывает, что мы в зиме. Зимний сезон в недвижимости - это сложный сезон, состоящий из высоких процентных ставок, инфляции, состояния рынка, вызовов предложения и спроса и многого другого. С одной стороны, активность на рынке падает, с другой - есть инвесторы, которые именно ищут возможности и умеют использовать низкую конкуренцию, чтобы находить объекты по привлекательным ценам. Прошлое учит нас, что наряду с вызовами и подстерегающими рисками такие времена всегда играли на руку опытным девелоперам со свободным капиталом.
Пока процентная ставка была почти нулевой, девелоперы, инвесторы и владельцы объектов пользовались почти неограниченным доступом к источникам капитала, главным образом благодаря банкам и финансирующим структурам, щедро раздававшим деньги и вносившим свой вклад в предложение свободного и дешевого капитала. Но примерно три года назад, с началом серии повышений процентных ставок в мире в рамках борьбы с вспыхнувшей инфляцией, реальность перевернулась: деньги стали дорогими, ограниченными и намного менее доступными.
Финансирующие структуры затянули пояса, источники ликвидности иссякли, стоимость долга выросла, поток инвестиций замедлился, и трудности с денежным потоком стали проявляться во всех частях рынка. Сочетание этих факторов и образовавшийся вакуум усилили прежде всего позиции давних и опытных управляющих инвестициями, которые держат в фондах недвижимости резервы наличных денег. Причина в том, что сделки и проекты с недвижимостью требуют особо крупных сумм, а подавляющее большинство этих сделок основано на займах и ипотеке, цена которых определяется в соответствии с процентной ставкой.
Уравнение простое: чем выше расходы на финансирование, тем ниже свободная доходность. Кроме того, когда возможность взять кредит уже не по карману многим, фиксируется и падение объема сделок на рынке - а оттуда путь к падению цен недолог. Но у этого есть и другое, не менее значимое влияние. Девелоперы, инвесторы и владельцы объектов, которые приобретали и вкладывали средства в объекты недвижимости в среде низких процентных ставок, когда расходы на финансирование были удивительно дешевы, в последнее время отчасти попадают в трудное положение.
Здесь уместно отметить, что последние снижения процентных ставок в США не предвещают резкого поворота на рынке недвижимости, поскольку речь все еще идет о сравнительно ничтожном облегчении на фоне процентной среды, остающейся высокой в США, к тому же возможно, что снижение ставки приходит слишком поздно для многих заемщиков.
Однако похоже, что именно сложная ситуация и падение объема сделок на рынке создадут в ближайший период условия для предложения исключительных инвестиционных возможностей, таких, которые можно найти главным образом во времена замедления, кризиса и спада. Рынки, переживающие падение цен, могут предлагать привлекательные инвестиционные возможности (например, города в США, переживающие демографический спад или экономические трудности). Ищите объекты, выставленные на продажу по цене ниже рыночной (например, старое офисное здание в центре Лондона, которое можно перепрофилировать в бутик-отель). Такие объекты могут быть результатом финансовых трудностей продавца или просто неосведомленности о реальной стоимости объекта. Вместе с тем важно провести всестороннюю проверку благонадежности (due diligence) и убедиться, что падение временное, а не устойчивая тенденция.
Так что же делать?
- Следите за макроэкономическими тенденциями на рынках, в которые Вы инвестируете. Используйте исследования рынка, отчеты и информацию из надежных источников, чтобы понимать направление, в котором движется рынок. Знание - сила.
- Будьте гибкими и адаптируйте свои стратегии к изменениям на рынке. Например, если ставка по ипотеке растет, рассмотрите покупку объектов за наличные или отложите инвестицию. Если у Вас есть собственный капитал, предпочтите использовать его, чтобы покупать сегодня у владельцев объектов, оказавшихся в трудном положении.
- Пользуйтесь профессиональной консультацией в сфере налогообложения и внедряйте стратегии по сокращению налогового бремени, например использование офшорных компаний или построение эффективной инвестиционной структуры.
- Составьте подробный бизнес-план, включающий прогноз доходов и расходов. Учитывайте все расходы, связанные с объектом, такие как налоги, комиссии, обслуживание и страхование. Обязательно держите денежные резервы на случай непредвиденных расходов или падения доходов. Избегайте лишних долгов и стремитесь сократить существующие. Растущая процентная ставка удорожает долги и затрудняет управление денежным потоком.
Международные инвестиции в недвижимость могут быть прибыльными, но в такие времена они требуют тщательного планирования, продуманного управления рисками и выявления возможностей. Соблюдая указанные пункты и обращаясь к соответствующим специалистам, можно повысить шансы на успех.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית