Орен, молодой энергичный парень, пришел ко мне на первую встречу после того, как побывал на сайте офиса. Он рассказал, что поехал на мальчишник в Бухарест, а под отелем находилось агентство недвижимости; ему стало любопытно, что он может сделать с небольшими накоплениями, которые скопил со времен армейской службы, а владелец агентства, случайно оказавшийся израильтянином, несколько лет живущим в Румынии, повез его на экскурсию и показал несколько объектов в городе. Орен остался под впечатлением и решил купить на свои накопления квартиру и сдавать ее через Airbnb.
Я немного рассказал ему о румынском регулировании и процедурах покупки, и он сразу нанял наши услуги. Квартира была куплена в короткий срок, после того как мы прошли все обычные юридические барьеры покупки в Румынии, а Орен поехал на месяц в Бухарест следить за ремонтом и обставлять квартиру. Еще во время пребывания в Бухаресте он связался со мной и сообщил, что нашел еще одну квартиру, которую хочет купить.
«Я не рекомендую тебе покупать эту квартиру, - сказал я ему во втором нашем разговоре на эту тему. - Она находится в здании с „красной точкой“, и это проблематично». (Для тех, кто не в курсе: здание с «красной точкой» - старое здание, определенное как опасное в случае землетрясения.)
Орен настоял на покупке квартиры вопреки моим предупреждениям и попыткам убедить его.
Примерно через полгода после покупки второй квартиры он попросил о встрече в моем офисе. Когда Орен пришел, он сообщил мне, что только что вернулся из отпуска в Афинах и нашел там квартиру, которую намерен купить. Я откинулся в кресле, глубоко вздохнул, чтобы собраться с мыслями, и сказал: «У тебя немало проблем с квартирой в Бухаресте, которую ты купил, не желая меня слушать. Ты еще не знаешь Румынию как следует, а я думаю, что там достаточно возможностей и вариантов. Что тебе сейчас делать в Греции?»
«Я не понимаю, чего Вы хотите, - ответил он. - Я не хочу класть все яйца в одну корзину».
«Есть вопрос фокуса. Я думаю, что на данном этапе расширение на другую страну затруднит тебе и управление бизнесом, и развитие занятий недвижимостью».
«У меня есть управляющая компания в Румынии. Найду управляющую компанию и в Греции», - ответил он.
«Орен, мы знакомы меньше года. Я понимаю, что ты импульсивный парень, и понимаю, что ты хочешь проглотить мир, но прими совет человека с опытом: сосредоточься, изучи вещи глубоко, исчерпай потенциал Румынии и Бухареста, прежде чем расширяться и начинать действовать в другой стране. Это только укрепит тебя и позволит больше заработать», - попытался убедить я.
Все мои попытки убедить Орена продолжать на этом этапе сосредоточиваться на Румынии и не расширяться на Грецию не помогли.
Верно, что каждый инвестор разный, и у каждого свои соображения и цели. Вместе с тем я настоятельно рекомендую рассмотреть преимущества сосредоточенности на одной стране, особенно на первых этапах инвестирования в международную недвижимость.
И, пожалуй, важно подчеркнуть, что фокус необязательно ограничивается конкретной страной: можно углубить фокус на определенном городе и в нем на определенном типе объектов, таких как квартиры-студии для аренды, коммерческая недвижимость или дома с участком, и развивать глубокие знания в этих нишах, либо сосредоточиться на конкретной стратегии, такой как повышение стоимости, краткосрочная аренда (Airbnb) или «flipping» (покупка, ремонт и быстрая продажа).
Как тот, кто знает сферу международной недвижимости, я могу засвидетельствовать, что управление объектами в нескольких странах - сложный вызов, требующий навыков и опыта. Важно учитывать, что расширение на несколько стран требует многих ресурсов - времени, денег и энергии. Распыление может помешать эффективно инвестировать и управлять объектами в одной стране, а сосредоточенность на одной стране позволяет экономить на расходах на поездки, проживание, тщательный контроль и быстрое решение проблем, которые могут возникнуть, и так далее. Не говоря уже о том, что сосредоточенность на одной стране позволяет Вам как девелоперу выстроить сильную местную репутацию и наладить деловые связи со специалистами в этой сфере. И, как уже сказано, сосредоточенность позволяет Вам как девелоперу глубоко узнать местный рынок, изучить законы и регулирование, понять риски, связанные с инвестицией, понять динамику местного рынка и выявлять лучшие инвестиционные возможности.
Так как Вы действуете? Сосредоточенно или распределяете инвестиции?
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית