אורן, בחור צעיר ונמרץ הגיע אליי לפגישה ראשונה אחרי שביקר באתר האינטרנט של המשרד. הוא סיפר כי נסע למסיבת רווקים בבוקרשט ומתחת למלון היה משרד תיווך, הוא הסתקרן לדעת מה יוכל לעשות עם מעט החסכונות שצבר מאז השירות הצבאי, ובעלי הסוכנות, שבמקרה היה ישראלי שחי ברומניה מזה מספר שנים, לקח אותו לסיבוב והראה לו מספר נכסים בעיר. אורן התרשם והחליט לרכוש בחסכונותיו דירה ולהשכיר אותה באמצעות Airbnb.
סקרתי לו מעט את הרגולציה הרומנית ואת הליכי הרכישה, והוא מיד שכר את שירותינו. הדירה נרכשה בתוך פרק זמן קצר, אחרי שעברנו את כל המשוכות המשפטיות הרגילות של רכישה ברומניה, ואורן נסע לחודש לבוקרשט לפקח על עבודות השיפוץ ולאבזר את הדירה. עוד במהלך שהותו בבוקרשט, יצר איתי קשר ועדכן כי מצא דירה נוספת שאותה הוא מעוניין לרכוש.
״אני לא ממליץ לך לרכוש את הדירה״ אמרתי לו בשיחה השנייה שלנו בנושא, ״היא נמצאת בבניין עם ׳נקודה אדומה׳ וזה בעייתי״. (למי שלא בקי, בניין עם ׳נקודה אדומה׳ הוא בניין ישן אשר מוגדר כמסוכן במקרה של רעידת אדמה)
אורן התעקש לרכוש את הדירה למרות האזהרות וניסיונות השכנוע שלי.
כחצי שנה לאחר שרכש את הדירה השנייה, ביקש לקיים פגישה במשרדי. כשהגיע אורן למשרד הודיע לי כי זה עתה שב מחופשה באתונה וכי הוא מצא שם דירה שבכוונתו לרכוש. התרווחתי בכסא, לקחתי נשימה עמוקה כדי לסדר את המחשבות ואז אמרתי לו: ״יש לך לא מעט בעיות עם הדירה בבוקרשט, שלא רצית להקשיב לי ורכשת. אתה עוד לא מכיר כמו שצריך את רומניה, ואני חושב שיש שם מספיק הזדמנויות ואפשרויות. מה לך וליוון עכשיו?״
״אני לא מבין מה אתה רוצה?״ השיב, ״אני לא רוצה לשים את כל הביצים שלי בסל אחד״.
״יש עניין של מיקוד. אני חושב שבשלב הזה להתרחב למדינה נוספת יקשה עליך, גם לנהל את העסק וגם כדי לפתח את העיסוק בנדל״ן״.
״יש לי חברת ניהול ברומניה. אמצא גם חברת ניהול ביוון״ השיב.
״אורן, אנחנו מכירים פחות משנה. אני מבין שאתה בחור אימפולסיבי, ואני גם מבין שאתה רוצה לטרוף את העולם, אבל קבל עצה מבעל ניסיון - תתמקד, תלמד את הדברים לעומק, תמצה את הפוטנציאל של רומניה ובוקרשט לפני שתתרחב ותתחיל לפעול במדינה נוספת. זה רק יחזק אותך ויאפשר לך להרוויח יותר.״ ניסיתי לשכנע.
כל הניסיונות שלי לשכנע את אורן להמשיך להתמקד בשלב הזה ברומניה ולא להתרחב ליוון, לא עזרו.
נכון שכל משקיע הוא שונה, ולכל אחד יש את השיקולים והמטרות שלו. יחד עם זאת, אני ממליץ בחום לשקול את היתרונות של התמקדות במדינה אחת, במיוחד בשלבים הראשונים של ההשקעה בנדל״ן בינלאומי.
ואולי חשוב להדגיש כי התמקדות היא לאו דווקא רק במדינה ספציפית, ניתן להעמיק את ההתמקדות לעיר מסוימת וגם בה לסוג מסוים של נכסים כמו דירות סטודיו להשכרה, נכסים מסחריים, או בתים צמודי קרקע, ולפתח מומחיות בנישות אלו, או התמקדות באסטרטגיה ספציפית, כמו השבחה, השכרה לטווח קצר (Airbnb), או ״flipping״ (קנייה, שיפוץ ומכירה מהירה).
כמי שמכיר את תחום הנדל״ן הבינלאומי אני יכול להעיד שניהול נכסים במספר מדינות הוא אתגר מורכב הדורש מיומנות וניסיון. חשוב לקחת בחשבון שהתרחבות למספר מדינות דורשת משאבים רבים - זמן, כסף ואנרגיה. פיזור עלול לפגוע ביכולת להשקיע ולנהל נכסים בצורה יעילה במדינה אחת, התמקדות במדינה אחת מאפשרת לחסוך בהוצאות נסיעה, לינה, פיקוח הדוק וטיפול מהיר בבעיות שעלולות לצוץ ועוד. שלא לדבר על זה שהתמקדות במדינה אחת מאפשרת לך כיזם בניית מוניטין מקומי חזק ויצירת קשרים עסקיים עם אנשי מקצוע בתחום. וכאמור, התמקדות מאפשרת לך כיזם להכיר את השוק המקומי בצורה מעמיקה, ללמוד את החוקים והרגולציות, ולהבין את הסיכונים הכרוכים בהשקעה, להבין את הדינמיקה של השוק המקומי ולזהות הזדמנויות השקעה טובות יותר.
אז איך אתם מתנהלים? בצורה ממוקדת או מפזרים את ההשקעה?
הסיפורים מבוססים על מקרים מהשטח. פרטים מזהים שונו. אין לראות בהם ייעוץ משפטי.