Roata istoriei ne învață că, la fel ca în natură, și în imobiliare există patru anotimpuri. În ultimii ani, roata anotimpurilor din imobiliare ne arată că ne aflăm în iarnă. Anotimpul de iarnă în imobiliare este un anotimp compus din dobânzi ridicate, inflație, starea pieței, provocări ale ofertei și cererii și altele. Pe de o parte, activitatea pieței scade, iar pe de altă parte există investitori care tocmai caută oportunități și știu să folosească concurența redusă pentru a găsi proprietăți la prețuri atractive. Trecutul ne învață că, pe lângă provocările și riscurile care pândesc, aceste vremuri au jucat întotdeauna în favoarea dezvoltatorilor experimentați cu capital disponibil.
Cât timp dobânda a fost aproape zero, dezvoltatorii, investitorii și proprietarii de imobile s-au bucurat de acces aproape nelimitat la surse de capital, mai ales sub oblăduirea băncilor și a instituțiilor de finanțare, care au distribuit cu generozitate fonduri și au contribuit la oferta de capital disponibil și ieftin. Numai că, în urmă cu aproximativ trei ani, odată cu începutul seriei de majorări de dobândă din lume, ca parte a luptei împotriva inflației izbucnite, realitatea s-a răsturnat: banii au devenit scumpi, limitați și mult mai puțin accesibili.
Instituțiile de finanțare au strâns cureaua, sursele de lichiditate au secat, costurile datoriei au crescut, fluxul de investiții a încetinit, iar dificultățile de flux de numerar au început să apară în toate părțile pieței. Combinația acestor lucruri și vidul creat au amplificat mai ales puterea administratorilor de investiții vechi și experimentați care dețin în fondurile imobiliare rezerve de numerar lichid. Motivul stă în faptul că tranzacțiile și proiectele imobiliare cer sume extrem de mari, iar și marea majoritate a acestor tranzacții se bazează pe contractarea de împrumuturi și credite ipotecare, care sunt evaluate în funcție de nivelul dobânzii.
Ecuația este simplă: cu cât costurile de finanțare cresc, cu atât randamentul disponibil scade. În afară de aceasta, când posibilitatea de a lua un împrumut nu mai este la îndemâna multora, se înregistrează și o scădere a volumului tranzacțiilor de pe piață - iar de acolo drumul spre scăderi de prețuri este scurt. Dar are și un alt efect, la fel de important. Și dezvoltatori, investitori și proprietari de imobile care au cumpărat și au investit în imobile într-un mediu de dobândă scăzută, când costurile de finanțare erau incredibil de mici, ajung în parte, în perioada recentă, în dificultate.
Aici este locul să menționăm că scăderile recente de dobândă din SUA nu anunță o cotitură bruscă pe piața imobiliară, deoarece este vorba încă de o ușurare relativ neglijabilă în fața unui mediu al dobânzilor care rămâne ridicat în SUA, cu atât mai mult cu cât este posibil ca reducerea dobânzii să vină într-un stadiu prea târziu pentru mulți dintre debitori.
Totuși, se pare că tocmai situația complexă și scăderea volumului tranzacțiilor de pe piață sunt cele care vor crea, în perioada următoare, condițiile pentru o ofertă de oportunități de investiție ieșite din comun, cum pot fi identificate mai ales în vremuri de încetinire, criză și declin. Piețele care cunosc scăderi de prețuri pot oferi oportunități de investiție atractive (de exemplu, orașe din SUA care trec printr-un declin demografic sau dificultăți economice). Căutați proprietăți scoase la vânzare sub prețul pieței (de exemplu, o clădire veche de birouri din centrul Londrei, care poate fi transformată în hotel boutique). Astfel de proprietăți pot fi rezultatul dificultății financiare a vânzătorului sau pur și simplu al necunoașterii valorii reale a proprietății. Cu toate acestea, este important să efectuați o verificare prealabilă cuprinzătoare și să vă asigurați că scăderile sunt temporare și nu o tendință de durată.
Deci ce facem?
- Urmăriți tendințele macroeconomice ale piețelor în care investiți. Folosiți studii de piață, rapoarte și informații din surse de încredere pentru a înțelege direcția în care se mișcă piața. Cunoașterea este putere.
- Fiți flexibili și adaptați-vă strategiile la schimbările de pe piață. De exemplu, dacă dobânda ipotecară crește, luați în considerare cumpărarea de proprietăți în numerar sau amânarea investiției. Dacă aveți capital propriu, preferați să-l folosiți pentru a cumpăra astăzi de la proprietari aflați în dificultate.
- Apelați la consultanță profesională în domeniul impozitării și implementați strategii de reducere a obligației fiscale, precum folosirea unor societăți offshore sau construirea unei structuri de investiții eficiente.
- Construiți un plan de afaceri detaliat, care să includă o previziune a veniturilor și cheltuielilor. Luați în calcul toate cheltuielile legate de proprietate, precum impozite, comisioane, întreținere și asigurare. Aveți grijă să păstrați rezerve de numerar pentru cheltuieli neprevăzute sau scăderea veniturilor. Evitați contractarea de datorii inutile și țintiți reducerea datoriilor existente. Dobânda în creștere scumpește datoriile și îngreunează gestionarea fluxului de numerar.
Investițiile imobiliare internaționale pot fi profitabile, dar în aceste vremuri cer planificare riguroasă, gestionare chibzuită a riscurilor și identificarea oportunităților. Respectând punctele menționate și apelând la profesioniști potriviți, puteți crește șansele de succes.
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית