„Nu înțeleg de ce nu pot vinde apartamentul?”, m-a întrebat David poate pentru a 10-a oară în timpul întâlnirii noastre. David, fost om al sistemului de securitate, cumpărase apartamentul cu câțiva ani în urmă din banii indemnizației lui de pensionare.
„Îți amintești că, atunci când ai cumpărat apartamentul, ți-am explicat că terenul aferent apartamentului nu poate fi înscris pe numele tău pentru că nu ești cetățean local. După consultarea cu agenta ai fost de acord ca terenul să fie înscris pe numele ei.
Te-am avertizat atunci că aceasta poate crea probleme în viitor și că poate ar trebui să cauți altă soluție, și că cel puțin trebuie să obții de la ea o procură irevocabilă. Ai spus că ai încredere în ea și că totul va fi bine. Nu e că nu poți vinde apartamentul”, am răspuns.
Agenta, înscrisă ca proprietară a cotei-părți din teren aferente apartamentului, îi cere lui David să-i plătească câteva mii de euro pentru vânzarea terenului, deși întreaga contravaloare a cumpărării a plătit-o David.
La finalul întâlnirii cu David l-am sunat pe partenerul local și l-am rugat să poarte o discuție cu agenta. După o convorbire nereușită cu ea, mi-a venit și mie rândul să port o discuție cu ea, care probabil a fost mult mai puțin plăcută decât discuția cu partenerul local, în așa măsură încât a doua zi dimineață ne-a sunat înapoi și a anunțat că va semna procura pentru vânzarea terenului, cu condiția să-i fie plătite cheltuielile, în valoare de câteva zeci de euro. Am fost de acord imediat, fără acordul lui David, pentru a grăbi procesul de vânzare a apartamentului înainte ca cumpărătorul să se „răcească”.
Cum ar fi putut David să evite frustrarea și neplăcerea în care a ajuns, care ar fi putut însuma o pierdere de mii de euro și poate pierderea întregii vânzări?
Ei bine, deoarece în unele țări un cetățean străin nu poate fi proprietarul terenului, ci doar al casei/apartamentului construit pe el, este nevoie să se găsească soluții pentru înscrierea dreptului de proprietate asupra terenului. Dar... nu trebuie uitat să vă protejați drepturile ca proprietari, sau ca cei care au plătit întreaga contravaloare, astfel încât în viitor să puteți vinde casa/apartamentul fără să fiți supuși șantajului celui care a fost înscris efectiv ca proprietar al terenului.
Soluția simplă este înscrierea terenului pe numele agentului sau al unui prieten local, dar într-un asemenea caz trebuie obținută o garanție oarecare, precum o procură irevocabilă de la cel înscris ca proprietar al terenului, care să permită vânzarea terenului fără semnătura proprietarului și fără plata vreunei contravalori celui care figurează ca proprietar. Dacă este posibil, se poate încheia un contract cu cel înscris ca proprietar, care să vă confere dreptul de a vinde fără semnătura/acordul lui și fără să trebuiască să-i plătiți ceva la vânzarea terenului, și acest contract să fie înscris în registrul funciar local.
Există și o variantă îndrăgită de agenții de marketing imobiliar, care recomandă înființarea unei societăți locale în țara în care se cumpără proprietatea, care să fie proprietara imobilului și a terenului; într-un asemenea caz trebuie luate în calcul costurile implicate de deschiderea societății și de administrarea ei curentă (contabilitate, depunerea de rapoarte la autoritățile fiscale locale, onorariul contabilului autorizat, taxe și altele), care erodează randamentul. Dacă intenționați să cumpărați un singur apartament (indiferent în ce țară), cred că este o soluție mai puțin bună/recomandată.
Îi recomand clienților mei să se protejeze chiar și atunci când societatea dezvoltatoare/constructoare propune ca cota-parte din teren să rămână înscrisă pe numele societății, nu de teama că aceasta va cere în viitor plată pentru semnarea documentelor de vânzare, ci mai ales de teama că societatea va fi dizolvată/va dispărea până la momentul în care cumpărătorul va cere să vândă apartamentul, iar atunci vor fi necesare proceduri judiciare care vor dura mult și îl vor costa bani pe cumpărător pentru a realiza vânzarea.
Nu cădeți în aceeași capcană în care a căzut David! Înainte de a cumpăra o proprietate în străinătate, este important să cunoașteți regulile jocului și să vă consultați cu un avocat cu experiență în imobiliare internaționale.
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית