Телефон зазвонил как раз тогда, когда я пришёл на встречу с инвесторами на улице Ибн-Гвироль в Тель-Авиве.
На экране - румынский номер, одного из подрядчиков, работающих со мной над жилым проектом, который я начал сопровождать восемь месяцев назад на окраине Бухареста.
«Господин Лейбович, - сказал он мне на ломаном английском, - пол готов. Я прислал вам фотографию. Мне нужен платёж, как договаривались».
«Фотография чего?» - спросил я.
«Пола. Всё идеально».
В тот момент что-то во мне уже не чувствовало себя идеально.
Проект, начавшийся как мечта
Несколькими месяцами раньше израильский застройщик по имени Дорон обратился ко мне за консультацией.
Он приобрёл участок недалеко от центра Бухареста, с утверждённым градостроительным планом (тав'а) под многоэтажную застройку.
Он планировал построить здание на 12 квартир и продавать. Доходность на бумаге выглядела мечтой - особенно по сравнению с доходностью в Израиле.
«Мне не нужен тот, кто будет держать меня за руку, - улыбнулся он на первой встрече. - Просто помоги с местным адвокатом, и двигаемся дальше».
Подрядчика выбрали после быстрой проверки, архитектор выглядел профессионально, а у Дорона был местный представитель, говорящий и по-румынски, - двоюродный брат друга из армии.
Так почему всё закончилось бюджетной дырой в 180 тысяч евро?
Потому что пол на фотографии - не был полом на месте
Когда подрядчик прислал мне фотографию, она выглядела блестяще.
Но я знаю эти игры. Я попросил снять короткое видео с датой, написанной от руки, и чтобы кто-то снимал комнаты подряд.
На видео картина была совсем другой.
Снятый пол был лишь в одной из комнат.
В остальных трёх - голый бетон, зияющие розетки и небольшая табличка со словами «in progress».
Подрядчик, конечно, обиделся: «Вы мне не доверяете?»
А местный представитель? Он как раз считал, что это «нормально, здесь так делают. Сначала получают деньги, потом заканчивают».
Расстояние - не только географическое
Именно здесь начал раскрываться корень проблемы:
Израильский застройщик, даже опытный, даже точный, на самом деле не контролирует проект, когда он физически не присутствует или не имеет профессионального местного глаза от своего имени.
Дорон, при всех добрых намерениях, положился на «доверительные связи» и слабое представительство, и на практике:
- У него не было упорядоченной системы отчётности.
- У него не было периодического контроля нейтрального технического специалиста.
- У него не было чёткого определения того, что считать «завершением этапа».
- И, главное, у него не было общего языка с площадкой.
Жёсткий урок: когда нет надзора - платишь дорого
В течение следующих трёх месяцев Дорон заплатил за три разных пола, два из них - дважды.
Каждый раз подрядчик утверждал, что закончил, - но на деле нужно было исправить, добавить, «привести к стандарту» или вернуться снова.
Только после того как я направил инспектора от своего имени, с официальным письмом на румынском, мы остановили кровотечение.
Выяснилось, что часть работ была выполнена с нестандартными материалами, что часть счетов включала оборудование, которое не было поставлено, а часть рабочих на площадке вообще не была зарегистрирована по закону.
Но тогда было уже слишком поздно.
Стоимость выросла. Сроки сдвинулись. Инвесторы начали давить. А Дорон - чувствовал, что теряет контроль.
Так что делать иначе?
Если Вы застройщик и думаете запускать проект недвижимости за границей, вот несколько принципов, которые стоят золота (а порой спасают от убытка):
- Создайте местную систему надзора, которая отчитывается Вам - а не подрядчику
Инспектор, адвокат, профессиональный представитель - кто-то с Вашей стороны, а не со стороны площадки.
- Требуйте видео, а не только фотографии. Даты. Имена. Подписи.
В мире, где любую фотографию можно отредактировать, Вам нужны доказательства с места.
- Платите по определённым этапам, а не по ощущениям или просьбам.
Пол - это не просто пол. Это слой, облицовка, соединения, отделка. Только когда всё подписано и утверждено - платёж выпускается.
- Поймите культурные коды.
В таких местах, как Румыния, Греция и даже Португалия, темп иной, общение иное, а ответы порой даются «ради спокойствия», а не «ради точности».
- И самое важное - будьте там, даже когда Вас там нет.
Это значит система управления, это значит надёжные люди на месте, и это значит, что минимум раз в месяц кто-то Ваш физически обходит каждую площадку.
А сегодня?
Дорон завершил проект.
Он продал квартиры, хотя и с меньшей прибылью, но с гораздо большим умом, чем вначале.
И первое, что он сказал мне на нашей последней встрече?
«В следующий раз я начну с команды. А не с расчётов».
Если Вы тоже планируете запускать проект недвижимости в Европе или США -
не стройте только архитектурный проект.
Стройте механизм контроля. Стройте уверенность. Стройте себе покой.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית