رنّ الهاتف بالضبط حين وصلتُ إلى اجتماع مع مستثمرين في شارع ابن غفيرول.
على الشاشة - رقم روماني، لأحد المقاولين الذين يعملون معي على مشروع السكن الذي بدأتُ أرافقه قبل ثمانية أشهر على أطراف بوخارست.
«سيد ليبوفيتش»، قال لي بإنجليزية مكسّرة، «الأرضية جاهزة. أرسلتُ لك صورة. أحتاج إلى الدفعة، كما اتفقنا».
«صورة لماذا؟» سألتُ.
«للأرضية. كل شيء مثالي».
في تلك اللحظة، كان شيء في داخلي لم يعد يشعر أنه مثالي.
المشروع الذي بدأ كحلم
قبل بضعة أشهر، توجّه إليّ مطوّر إسرائيلي اسمه دورون طلبًا للاستشارة.
كان قد اشترى قطعة أرض ليست بعيدة عن وسط بوخارست، بخطة تنظيمية معتمدة للبناء الكثيف.
خطط لبناء مبنى من 12 شقة وبيعها. بدا العائد حلميًا على الورق - خصوصًا قياسًا بالعوائد في إسرائيل.
«لا أحتاج إلى من يمسك بيدي»، ابتسم في اللقاء الأول، «فقط ساعدني بمحامٍ محلي ولنتقدم».
اختير المقاول بعد تحقيق سريع، وبدا المهندس المعماري مهنيًا، وكان لدى دورون ممثل محلي يتحدث الرومانية أيضًا - ابن عم صديق من الجيش.
فلماذا انتهى الأمر بحفرة في الميزانية قدرها 180 ألف يورو؟
لأن الأرضية في الصورة - لم تكن الأرضية في الميدان
حين أرسل لي المقاول الصورة، بدت لامعة.
لكنني أعرف الألاعيب. طلبتُ تصوير فيديو قصير، مع تاريخ مكتوب بخط اليد، وشخص يصوّر الغرف تباعًا.
في الفيديو كانت الصورة مختلفة تمامًا.
الأرضية التي صُوّرت - كانت في إحدى الغرف فقط.
وفي الغرف الثلاث الأخرى - خرسانة عارية، وفتحات مقابس مكشوفة، ولافتة صغيرة كُتب عليها «in progress» أي «قيد التنفيذ».
وبالطبع شعر المقاول بالإهانة: «ألا تثق بي؟»
والممثل المحلي؟ رأى أن هذا «لا بأس، هم يفعلون هكذا هنا. أولًا يتلقون المال، ثم ينهون».
المسافة - ليست جغرافية فقط
هنا بالضبط بدأ ينكشف جذر المشكلة:
المطوّر الإسرائيلي، حتى لو كان ذا خبرة، وحتى لو كان دقيقًا، لا يسيطر فعلًا على المشروع حين لا يكون حاضرًا ماديًا أو بعين مهنية محلية من جانبه.
دورون، رغم كل نواياه الحسنة، اعتمد على «علاقات الثقة» وعلى تمثيل متراخٍ، وفي الواقع:
- لم يكن لديه نظام تقارير منظم.
- لم تكن لديه رقابة دورية من جهة فنية محايدة.
- لم يكن لديه تعريف واضح لما يُعدّ «إنهاء مرحلة».
- والأهم - لم تكن لديه لغة مشتركة مع الميدان.
الدرس القاسي: حين لا يوجد إشراف - يُدفع الثمن غاليًا
خلال الأشهر الثلاثة التالية، دفع دورون ثمن ثلاث أرضيات مختلفة، اثنتان منها مرتين.
في كل مرة ادّعى المقاول أنه أنهى - لكنه في الواقع كان عليه أن يصلح ويضيف و«يكيّف مع المعيار» أو يعود مرة أخرى.
وبعد أن أرسلتُ مشرفًا من جانبي، مع رسالة رسمية بالرومانية، أوقفنا النزيف.
اتضح أن جزءًا من الأعمال نُفذ بمواد غير مطابقة للمعايير، وأن بعض الفواتير تضمنت معدات لم تُورَّد، وأن بعض العمال في الميدان لم يكونوا مسجلين قانونيًا أصلًا.
لكن عندها كان الوقت قد فات.
ارتفعت التكلفة. وتأخرت الجداول الزمنية. وبدأ المستثمرون بالضغط. ودورون - شعر أنه يفقد السيطرة.
إذًا ماذا نفعل على نحو مختلف؟
إن كنت مطوّرًا تفكر في إقامة مشروع عقاري في الخارج، فإليك بعض المبادئ التي تساوي ذهبًا (وتنقذك أحيانًا من الخسارة):
- أقِم منظومة إشراف محلية تُبلغك أنت - لا المقاول
مشرف، ومحامٍ، وممثل مهني - شخص من جانبك، لا من جانب الميدان.
- اطلب فيديو لا صورًا فقط. تواريخ. أسماء. توقيعات.
في عالم يمكن فيه تحرير كل صورة - عليك أن تحصل على أدلة من الميدان.
- ادفع بحسب مراحل محورية محددة، لا بحسب الانطباعات أو الطلبات.
الأرضية ليست مجرد أرضية. إنها طبقة وكسوة ووصلات وتشطيبات. فقط حين يكون كل شيء موقّعًا ومعتمدًا - تُفرَج الدفعة.
- افهم الرموز الثقافية.
في أماكن مثل رومانيا واليونان وحتى البرتغال - الوتيرة مختلفة، والتواصل مختلف، والإجابات تُعطى أحيانًا «من أجل الهدوء»، لا «من أجل الدقة».
- والأهم - كن هناك، حتى حين لا تكون هناك.
وهذا يعني نظام إدارة، ويعني أشخاصًا موثوقين في الميدان، ويعني أنه مرة في الشهر على الأقل - يمرّ شخص من جانبك فعليًا على كل موقع.
واليوم؟
أنهى دورون المشروع.
باع الشقق، بربح أقل بالفعل، لكن بعقل أكبر بكثير مما في البداية.
وما أول شيء قاله لي في لقائنا الأخير؟
«في المرة القادمة - سأبدأ من الفريق. لا من الحسابات».
إن كنت أنت أيضًا تخطط لإقامة مشروع عقاري في أوروبا أو الولايات المتحدة -
فلا تبنِ مخططًا معماريًا فقط.
ابنِ آلية سيطرة. ابنِ ثقة. ابنِ لنفسك راحة بال.
القصص مبنية على حالات حقيقية مع تغيير التفاصيل التعريفية. لا تُعدّ استشارة قانونية.
مترجم عن الأصل العبري. עברית