Telefonul a sunat chiar când ajungeam la o ședință cu investitori pe strada Ibn Gvirol.
Pe ecran - un număr românesc, al unuia dintre antreprenorii care lucrează cu mine la proiectul rezidențial pe care am început să-l asist acum opt luni la periferia Bucureștiului.
„Domnule Leibovitch”, mi-a spus într-o engleză stâlcită, „pardoseala este gata. V-am trimis o fotografie. Am nevoie de plată, așa cum am convenit.”
„Fotografie cu ce?”, am întrebat.
„Cu pardoseala. Totul este perfect.”
În momentul acela, ceva în mine nu mai simțea că totul este perfect.
Proiectul care a început ca un vis
Cu câteva luni înainte, un dezvoltator israelian pe nume Doron se adresase mie pentru consultanță.
Cumpărase un teren nu departe de centrul Bucureștiului, cu plan urbanistic aprobat pentru construcție de blocuri.
Plănuia să construiască o clădire cu 12 apartamente și să vândă. Randamentul părea de vis pe hârtie - mai ales în comparație cu randamentele din Israel.
„Nu am nevoie de cineva care să mă țină de mână”, a zâmbit el la prima întâlnire, „doar ajută-mă cu un avocat local și hai să mergem înainte.”
Antreprenorul fusese ales după o verificare rapidă, arhitectul părea profesionist, iar Doron avea un reprezentant local care vorbea și românește - vărul unui prieten din armată.
Atunci de ce s-a terminat cu o gaură bugetară de 180.000 de euro?
Pentru că pardoseala din fotografie nu era pardoseala de pe teren
Când antreprenorul mi-a trimis fotografia, arăta strălucitor.
Dar cunosc jocurile. I-am cerut să filmeze un scurt video, cu data scrisă de mână și cu cineva care să filmeze camerele în succesiune.
În video, imaginea era cu totul alta.
Pardoseala fotografiată - era doar într-una dintre camere.
În celelalte trei - beton aparent, prize deschise și un mic panou cu cuvintele „in progress”.
Antreprenorul, desigur, s-a simțit jignit: „Nu ai încredere în mine?”
Iar reprezentantul local? A considerat chiar că este „în regulă, aici se face așa. Întâi se primesc banii, apoi se termină.”
Distanța - nu doar geografică
Aici a început exact să iasă la iveală rădăcina problemei:
Un dezvoltator israelian, chiar dacă este experimentat, chiar dacă este riguros, nu controlează cu adevărat proiectul când nu este prezent fizic sau când nu are un ochi profesionist local din partea lui.
Doron, cu toate intențiile bune, se bazase pe „legături de încredere” și pe o reprezentare slabă, iar în practică:
- Nu avea un sistem de raportare organizat.
- Nu avea un control periodic din partea unui factor tehnic neutru.
- Nu avea o definiție clară a ceea ce înseamnă „încheierea unei etape”.
- Și, mai ales, nu avea un limbaj comun cu terenul.
Lecția grea: când nu există supraveghere, se plătește scump
În următoarele trei luni, Doron a plătit pentru trei pardoseli diferite, dintre care două de câte două ori.
De fiecare dată antreprenorul susținea că a terminat - dar în realitate trebuia să repare, să adauge, să „adapteze la standard” sau să revină.
Abia după ce am trimis un inspector din partea mea, cu o scrisoare oficială în limba română, am oprit hemoragia.
S-a dovedit că o parte din lucrări fuseseră executate cu materiale nestandardizate, că unele facturi includeau echipamente nelivrate și că o parte din muncitorii de pe teren nu erau deloc înregistrați legal.
Dar atunci era deja prea târziu.
Costul a crescut. Termenele s-au întârziat. Investitorii au început să apese. Iar Doron - simțea că pierde controlul.
Deci ce facem altfel?
Dacă sunteți un dezvoltator care se gândește să ridice un proiect imobiliar în străinătate, iată câteva principii care valorează aur (și uneori vă salvează de o pierdere):
- Construiți un dispozitiv local de supraveghere care raportează dumneavoastră - nu antreprenorului
Un inspector, un avocat, un reprezentant profesionist - cineva din partea dumneavoastră, nu din partea terenului.
- Cereți video și nu doar fotografii. Date. Nume. Semnături.
Într-o lume în care orice fotografie poate fi editată, trebuie să aveți dovezi din teren.
- Plătiți pe etape-cheie definite, nu pe baza unor senzații sau cereri.
O pardoseală nu este doar o pardoseală. Este un strat, o placare, îmbinări, finisaje. Plata se eliberează abia când totul este semnat și aprobat.
- Înțelegeți codurile culturale.
În locuri precum România, Grecia și chiar Portugalia - ritmul este diferit, comunicarea este alta, iar răspunsurile sunt uneori date „de dragul liniștii”, nu „de dragul exactității”.
- Și cel mai important - fiți acolo, chiar și atunci când nu sunteți acolo.
Asta înseamnă un sistem de management, înseamnă oameni de teren de încredere și înseamnă că cel puțin o dată pe lună - cineva din partea dumneavoastră parcurge fizic fiecare șantier.
Și astăzi?
Doron a finalizat proiectul.
A vândut apartamentele, ce-i drept cu un profit mai mic, dar cu mult mai multă minte decât la început.
Și primul lucru pe care mi l-a spus la ultima noastră întâlnire?
„Data viitoare - încep cu echipa. Nu cu calculele.”
Dacă și dumneavoastră plănuiți să ridicați un proiect imobiliar în Europa sau în SUA -
nu construiți doar un plan arhitectural.
Construiți un mecanism de control. Construiți siguranță. Construiți-vă liniște.
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית