Nu era nou în domeniu. Dani (nume fictiv), un om de afaceri israelian de patruzeci și ceva de ani, mai investise în trecut în apartamente din Israel - dar, cu anii, când piața a început să se simtă înghesuită, iar el s-a simțit prea deștept pentru 2,3% net - s-a uitat în afară.
„România mi se părea în dezvoltare, Grecia făcea cu ochiul cu îmbinarea dintre mare și cifre, iar Ucraina - încă dinainte de război - părea o oportunitate curajoasă”, mi-a povestit într-o discuție de consultanță de rutină, care a devenit repede o discuție aprofundată despre diferențele neașteptate din investițiile imobiliare internaționale: nu în valoarea proprietății, nu în fiscalitate - ci în chiriași înșiși.
Dani a cumpărat trei apartamente (sau cel puțin așa credea):
- La București - un apartament cu 2 camere într-un proiect nou.
- La Atena - un apartament renovat într-un cartier în reînnoire.
- Și la Odesa - un apartament clasic cu 3 camere într-o clădire de conservat.
Toate trei au fost închiriate relativ repede, dar în curând au început să apară surprizele. Nu de pe piață, ci de la chiriași. Aceiași oameni pe care îi vezi o dată-de două ori pe an (dacă îi vezi) și care ar trebui să-ți transfere regulat chiria - dar în practică îți cer mult mai mult decât credeai. Și totul - din cauza diferențelor culturale.
România - „Dar de ce nu vii în vizită?”
La București, Dani a închiriat apartamentul unui cuplu tânăr - ea profesoară, el programator. Contractul era standard: primul an, contract semnat, plată prin bancă. Visul umed al oricărui investitor.
După doar două luni, a primit un e-mail:
„Avem nevoie să vii să verifici singur problema umidității. Este important pentru noi să simți cum e să fii în apartamentul pe care îl închiriezi.”
Dani a crezut că e o glumă. Un zbor pentru umezeală? Ce sunt eu, tehnician de aer condiționat? În Israel, un chiriaș ar trimite o fotografie, poate ar suna - dar nu s-ar aștepta ca proprietarul să ia un avion doar ca să „simtă” umezeala. Dar românii - a învățat el - văd în proprietar un partener activ. În cultura locală există o mare importanță a prezenței fizice a proprietarului, mai ales când este vorba despre relația personală.
După ce nu a reacționat câteva zile, a primit un telefon emoționat:
„Este foarte dezamăgitor că nu îți asumi responsabilitatea. Un proprietar trebuie să fie prezent.”
Aici „i-a picat fisa”. În România, proprietarul este perceput aproape ca un membru al familiei. Lipsa comunicării, mai ales lipsa implicării, poate fi percepută ca lipsă de respect. A numit o societate locală de administrare care să fie „fața” lui la București - iar relațiile s-au calmat.
Grecia - „Nu e doar apartamentul tău, e și al nostru”
La Atena, un apartament boutique într-un cartier în reînnoire a fost închiriat unei studente de 28 de ani. Totul a curs - până într-o zi, când Dani, aflat în vizită acolo, a cerut să vadă apartamentul. Chiriașa a refuzat.
„This is my house. I pay, I live here. You don't enter without my permission.”
În Israel, destui chiriași acceptă dreptul proprietarului de a verifica din când în când proprietatea. Dar în Grecia, a învățat Dani, chiriașa este regină, iar apartamentul este regat.
Mai mult - când a încercat să înlocuiască aerul condiționat în lunile de vară, pentru a spori valoarea proprietății, chiriașa a insistat să nu intre niciun tehnician până în septembrie, pentru că:
„August este luna liniștii. Nu se fac schimbări. Nu se înlocuiește aerul condiționat, nu se deranjează locatarii.”
Se pare că și apartamentul are o lună de vacanță. Iar chiriașa? Nu e dispusă să fie deranjată în ea. Nici măcar cu aer rece.
Ucraina - „Dacă nu e scris, nu există”
Apartamentul lui din Odesa a fost închiriat unui inginer independent. Totul s-a convenit verbal: plata în numerar, un contract de bază. După 5 luni - chiriașul a hotărât să înceteze plata.
„Care e problema?”, a întrebat Dani, „avem o înțelegere între noi.”
„Dacă nu există o clauză care mă obligă să repar jaluzeaua - de ce să plătesc acum? Doar nu mi-ai dat chitanță. Nu există dovadă că am transferat banii luna trecută.”
Aici Dani a primit cea mai dureroasă palmă. A încercat să vorbească, să explice, să convingă.
„În țara mea, dacă nu e scris, nu există. Punct.”
În Ucraina, mai ales într-un mediu de instabilitate, documentele scrise și detaliate sunt o bază critică pentru orice acțiune. Chiar dacă există un contract - el trebuie să includă fiecare detaliu mic: răspundere, termene, metode de plată, modul de remediere a defecțiunilor.
Spre deosebire de cultura israeliană, care uneori se poate baza pe „cuvânt”, aici - doar documentele vorbesc.
Dani a fost nevoit să plătească un avocat local pentru a-l evacua pe chiriaș. Astăzi, fiecare contract pe care îl semnează în țara respectivă - este redactat de un avocat vorbitor de rusă, cu ștampilă notarială.
„Am crezut că ce funcționează în Israel va funcționa și în Europa. Astăzi înțeleg - fiecare piață este o altă lume. Dar nu doar piața - și cultura.”
A închiria o proprietate într-o țară străină - nu înseamnă doar a cunoaște impozitul. Este și capacitatea de a citi printre rândurile culturale:
- A înțelege de ce un român se așteaptă să vii să vezi problema personal.
- De ce o grecoaică va vedea în tine un intrus când ceri să vezi proprietatea.
- Și de ce un ucrainean va cere să vadă o clauză scrisă pentru fiecare bec pe care ceri să-l înlocuiești.
Astăzi, Dani administrează fiecare apartament cu un reprezentant local, un contract adaptat și așteptări clare. Dar adevărata concluzie - o povestește cu grijă noilor investitori:
„Nu vă îndrăgostiți doar de cifre. Cunoașteți și oamenii. Pentru că, până la urmă, apartamentul poate fi al dumneavoastră - dar cultura este a lor. Dacă nu înțelegeți cultura - nu înțelegeți tranzacția.”
Învățați să vorbiți cu apartamentul. Cu chiriașii. Cu cultura. Pentru că uneori tocmai acolo - între aerul condiționat grecesc, umezeala românească și jaluzeaua ucraineană - se ascunde cea mai importantă lecție a randamentului.
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית