لم يكن جديدًا في المجال. داني (اسم مستعار)، رجل أعمال إسرائيلي في الأربعينيات من عمره، كان قد استثمر في السابق في شقق في إسرائيل - لكن مع السنوات، حين بدأت السوق تبدو مزدحمة وشعر أنه ذكي جدًا بالنسبة إلى 2.3% صافية - نظر إلى الخارج.
«بدت لي رومانيا نامية، وغمزت اليونان بمزيجها بين البحر والأرقام، وأوكرانيا - حتى قبل الحرب - بدت فرصة جريئة»، روى لي في جلسة استشارة اعتيادية تحولت بسرعة إلى حديث معمّق عن الفجوات غير المتوقعة في الاستثمارات العقارية الدولية: ليس في قيمة العقار، ولا في الضرائب - بل في المستأجرين أنفسهم.
اشترى داني ثلاث شقق (أو هكذا ظن على الأقل):
- في بوخارست - شقة من غرفتين في مشروع جديد.
- في أثينا - شقة مرممة في حي يتجدد.
- وفي أوديسا - شقة كلاسيكية من ثلاث غرف في مبنى مخصص للحفاظ.
أُجّرت الثلاث بسرعة نسبية، لكن سرعان ما بدأت المفاجآت بالظهور. ليس من السوق، بل من المستأجرين. أولئك الأشخاص الذين تراهم مرة أو مرتين في السنة (إن رأيتهم أصلًا)، والمفترض أن يحوّلوا إليك الإيجار بانتظام - لكنهم في الواقع يطلبون منك أكثر بكثير مما ظننت. وكل ذلك - بسبب الفروق الثقافية.
رومانيا - «ولكن لماذا لا تأتي لزيارة؟»
في بوخارست أجّر داني الشقة لزوجين شابين - هي معلمة وهو مبرمج. كان الاتفاق معياريًا: سنة أولى، وعقد موقّع، ودفع عبر البنك. الحلم الرطب لكل مستثمر.
بعد شهرين فقط تلقى رسالة إلكترونية:
«نحتاج إلى أن تأتي لتفحص مشكلة الرطوبة بنفسك. من المهم لنا أن تشعر كيف هو أن تكون في شقة تؤجّرها».
ظن داني أنها نكتة. رحلة جوية من أجل الرطوبة؟ ماذا، هل أنا فني تكييف؟ في إسرائيل كان المستأجر سيرسل صورة، وربما يتصل - لكنه لن يتوقع أن يستقل المالك طائرة فقط ليحسّ بالرطوبة. لكن الرومان - كما تعلّم - يرون في صاحب الشقة شريكًا فاعلًا. في الثقافة المحلية أهمية كبيرة للحضور المادي لمالك العقار، خصوصًا حين يتعلق الأمر بعلاقة شخصية.
وحين لم يرد لبضعة أيام، تلقى مكالمة هاتفية غاضبة:
«هذا مخيّب للغاية أنك لا تتحمل المسؤولية. على صاحب الشقة أن يكون حاضرًا».
هنا «سقطت العملة». في رومانيا يُنظر إلى المؤجّر كأنه فرد من العائلة تقريبًا. وانعدام التواصل، وبخاصة انعدام الانخراط، قد يُفهم على أنه قلة احترام. فعيّن شركة إدارة محلية لتكون «وجهه» في بوخارست - وهدأت العلاقات.
اليونان - «هذه ليست شقتك فقط، إنها شقتنا أيضًا»
في أثينا، أُجّرت شقة بوتيك في حي يتجدد لطالبة في الثامنة والعشرين. جرى كل شيء بسلاسة - إلى أن طلب داني ذات يوم، وهو في زيارة للمكان، أن يرى الشقة. رفضت المستأجرة.
«هذا بيتي. أنا أدفع، وأنا أسكن هنا. لا تدخل دون إذني».
في إسرائيل، يتقبل مستأجرون غير قليلين حق صاحب الشقة في فحص العقار من حين إلى آخر. لكن في اليونان، كما تعلّم داني، المستأجرة ملكة، والشقة مملكة.
وأكثر من ذلك - حين حاول استبدال المكيف خلال أشهر الصيف، لتحسين قيمة العقار، أصرّت المستأجرة على ألا يدخل فني حتى أيلول، لأن:
«أغسطس شهر هدوء. لا يجرون تغييرات. لا يستبدلون مكيفًا، ولا يزعجون السكان».
يتضح أن للشقة أيضًا شهر عطلة. والمستأجرة؟ لا تقبل أن يزعجوها فيه. ولا حتى بهواء بارد.
أوكرانيا - «إن لم يكن مكتوبًا، فهو غير موجود»
أُجّرت شقته في أوديسا لمهندس مستقل. اتُّفق على كل شيء شفهيًا: دفع نقدي، وعقد أساسي. بعد 5 أشهر قرر المستأجر التوقف عن الدفع.
«ما المشكلة؟» سأل داني، «بيننا تفاهم».
«إن لم يكن هناك بند يلزمني بإصلاح الستارة، فلماذا أدفع الآن؟ أنت لم تعطني إيصالًا. لا يوجد إثبات أنني حوّلت المال الشهر الماضي».
هنا تلقى داني الصفعة الأشد إيلامًا. حاول الكلام والشرح والإقناع.
«في بلدي، إن لم يكن مكتوبًا فهو غير موجود. نقطة».
في أوكرانيا، وبخاصة في بيئة عدم الاستقرار، تُعدّ الوثائق المكتوبة والمفصلة أساسًا حاسمًا لكل إجراء. وحتى لو وُجد عقد - يجب أن يتضمن كل تفصيل صغير: المسؤولية، والمواعيد، وطرق الدفع، وطريقة إصلاح الأعطال.
خلافًا للثقافة الإسرائيلية التي يمكنها أحيانًا أن تعتمد على «الكلمة»، هنا - الوثائق وحدها تتكلم.
اضطر داني إلى أن يدفع لمحامٍ محلي لإخلاء المستأجر. واليوم، كل عقد يوقّعه في الدولة - يكتبه محامٍ ناطق بالروسية مع ختم كاتب عدل.
«ظننتُ أن ما ينجح في إسرائيل سينجح في أوروبا أيضًا. واليوم أفهم - كل سوق عالم آخر. لكن ليست السوق فقط - الثقافة أيضًا.»
استئجار عقار في دولة أجنبية - ليس معرفة الضرائب فحسب. إنه أيضًا القدرة على القراءة بين السطور الثقافية:
- أن تفهم لماذا يتوقع الروماني أن تأتي لترى المشكلة بنفسك.
- ولماذا سترى اليونانية فيك متطفلًا حين تطلب رؤية العقار.
- ولماذا سيطالب الأوكراني ببند مكتوب لكل مصباح تطلب استبداله.
اليوم، يدير داني كل شقة مع ممثل محلي، وعقد مكيّف، وتوقعات واضحة. لكن الرؤية الحقيقية - يحرص على روايتها للمستثمرين الجدد:
«لا تقعوا في حب الأرقام فقط. تعرّفوا إلى الناس أيضًا. لأنه في النهاية، قد تكون الشقة لك - لكن الثقافة لهم. إن لم تفهم الثقافة - فأنت لا تفهم الصفقة».
تعلّموا الحديث مع الشقة. مع المستأجرين. مع الثقافة. لأنه أحيانًا، هناك بالذات - بين المكيف اليوناني والرطوبة الرومانية والستارة الأوكرانية - يختبئ أهم درس في العائد.
القصص مبنية على حالات حقيقية مع تغيير التفاصيل التعريفية. لا تُعدّ استشارة قانونية.
مترجم عن الأصل العبري. עברית